房地產評估在土地征收補償中的應用價值研究

王施超 向梅 陳欣欣

摘要：土地征收補償是指國家根據公共利益，依照相關的法律條例對土地進行征用，并且依據被征地的原用途對其進行補償，目前，我國土地征收補償中，存在一系列的問題，例如，補償標準過低、缺乏健全的法律條例等，這些問題會侵害農民的合法權益，所以現階段應該以農地市場價值評估為原則，實現土地征收補償的市場化，對補償機制進行健全，以此來體現土地征收補償的公平性。將土地價值中的房地產評估應用在土地征收補償中，有利于確定貨幣補償金額，保證農民土地增值的收益。

關鍵詞：房地產評估;土地征收補償;應用價值

隨著我國城市化建設的不斷加快，我國建設用地的需求量呈逐年增加趨勢，越來越多的農用地被轉化，在這樣的社會背景下，許多農民都失去了自己的耕地，為了保障農民的生活來源，就需要進行土地征收補償，但是在當前經濟發展的過程中，土地征收補償中存在許多亟待解決的問題，這就導致農民的基本權益無法得到保障，因此需要將房地產評估應用在土地征收補償中，確保補償金額的準確性。由此可見，對房地產評估在土地征收補償中的應用價值進行探討具有重要的現實意義。

一、當前我國土地征收制度中存在的問題

（一）缺乏健全的法律條例

當前，我國土地征收補償制度中，缺乏健全的法律條例作為支撐，征地補償無法可依，通過調查可以發現，我國與土地補償的相關制度，主要存在于各個單行法律中，現階段并沒有發布集體的土地征收補償制度，在實際的工作過程當中，一直是政府處于主導地位，政府通常秉持著“低價征收，高價出讓”的原則，使得農民的合法權益無法得到保障[1]。

（二）征收補償標準過低

在我國《土地管理法》中的規定，國家對于土地征收所產生的補償費、補助費，需要依據土地的原用途進行補償，但是這種補償標準，不能進行大范圍的涵蓋，對土地價值的影響因素考慮不足，這就無法準確的反應出建設用地的增值潛力。現階段我國在對土地進行征收時，征收價格普遍較低，并且所給予的補償費，遠遠低于土地的出讓的價格，所以依據《土地管理法》中相關規定，通過產值對補償標準進行確定，缺乏一定的合理性，農民的生活水平將會持續降低，所以補償標準過低、過死，會阻礙我國市場經濟的發展。

二、土地征收補償中房地產評估應用價值的經濟學研究

將房地產評估應用在土地征收補償中，可以將極低的土地征收補償價格趨于正常化，凸顯其交易的公平性，具體應用價值主要體現在以下幾方面。

首先，房地產評估可以準確、合理的預算、判定房地產的價格與價值，這主要是由于房地產估價都是由專業人員負責的，通過對房地產評估中價格的影響因素進行分析，來選擇恰當的估價方法，并且房地產有相應的原則與程序作為支撐，可以有效確保房地產評估時價格測算與判定的準確性，使得估出的價格具有教強的公信力，但是測算與評定實質是一種估算形式，所以在這一過程中難免會出現誤差，只需確保誤差在合理的范圍內即可，目前許多估價師在估算時，通常將市場價值的5%的能力做為基準。

其次，房地產市場具有明顯不可移動性、稀缺性，因此其價值量往往是巨大的，現階段影響房地產價格合理形成的主要因素就是市場信息不具有對稱性，所以在對市場信息進行判斷時，需要估價人員具有較強的專業性，依據自己的經驗來對市場信息進行判斷[2]。我國的土地歸農民集體或者是國家所有，土地征收是將農民集體所有的土地轉化為國家所有的土地，在轉化的過程中，需要給予農民一定的補償，但是這種補償依照的不是土地市場價值，但是城市中所征收的房屋，在進行補償時，則是由市場的評估價進行確定[3]。

三、房地產評估在土地征收補償中的應用策略

（一）確立“公平合理補償”的原則

在城鎮化進程的今天，在將耕地轉化成建設用地時，就出現了土地增值，土地增值所帶來的一定效益，要秉承著“公平合理補償”的歸還給農民，我國在2010年，國土部發布了《關于進一步做好征地管理工作的通知》，其中規定，在進行補償時，要在考慮拆遷房屋的基礎上，對征收的宅基地加強考慮，在2012年，我國在國務院常務委員會上，通過了《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》，該通知對農民集體所有土地征收制度做了修改，草案中規定在進行土地征收時，依照的不是土地的原用途，并且刪除了補助費、土地生產費總產值的30倍的上線，但是對于合理補償的相關規定，在草案中卻未能提及，所以站在我國國慶的角度，需要明確“公平合理補償”的原則，將農地市場價格作為標準，對補償費用進行確定[4]。

（二）提高土地征收補償標準

從目前的情況看，我國需要將土地征收補償標準提高，對土地的評估制度進行健全，以合理補償為原則，依據土地市場價值來確定補償標準，在實際補償中，要對農民因征地失去的損失、未來的生活質量、預期的收益進行綜合的分析，如果所征收的農民年齡在50周歲以下，勞動能力強，在進行土地征收補償時，需要給予其就業培訓費以及一些失業保障[5]。我國在第十八次中國人民代表大會中指出，要將土地增值收益中，農民的分配比例提高，但是在2012年底出臺的土地管理修正草案中，并沒有提及補償標準，是由國務院制定的土地辦法，在2014年，我國出臺了相關文件，強調在土地增值收益中，農民具有公平享有的權利，由此可見，提高土地征收補償標準，對土地評估制度進行完善，是市場經濟回歸理性的重要途徑。

在對征收的財產權進行補償時，主要以市場價值的區別以及財產之間的差異為基礎的，所以在進行土地征收補償時，不僅要將側重點放在土地財產權所擁有的價值上，同時也要考慮在補償的過程中，是否可以全部的彌補財產權人的經濟損失。現階段農民征收補償標準的核心就是市場價值，在進行征收補償的過程中，需要對當地的經濟水平等進行詳細的分析與評估，以此為基準對市場中的農地價值進行確定，只有對這些因素進行考慮之后，才能使土地的補償標準逐漸趨于科學性、合理性，使得農民的合法權益不會受到損害[6]。基于現階段我國的農場條件，在第一步評估農地的使用價值時，需要對農地的經濟條件、自然條件等進行分析，第二部就是要對土地的等級進行探討，通過分析土地質量、經濟收益、利用水平等進行測定。第三部需要進行農地基準地價的測定工作，具體相關的工作人員，可以對相關的地價資料進行評估，在基準地價確定之后，就可以將用地條件清晰的展示出來，從而使我國的農地價值充分的展示出來。

四、結語：

綜上所述，房地產評估在土地征收補償中的應用價值顯著，相關部門應該引起重視，首先需要對我國土地征收補償中出現的問題進行分析，然后采取確立“公平合理補償”的原則、提高土地征收補償標準等策略來提高房地產評估在土地征收補償中的應用水平，進而為我國的社會發展奠定良好的基礎。

參考文獻：

[1]田耕.房地產評估在土地征收補償中的應用研究[J].中國房地產業，2018（17）：290.

[2]許喆.房地產評估在土地征收補償中的應用研究[J].住宅與房地產，2016（30）：13.

[3]岑小兵.淺析房地產評估在土地征收補償中的應用[J].商品與質量，2016（23）：317.

[4]雷瓊芳.淺析房地產評估在土地征收補償中的應用[J].湖北經濟學院學報（人文社會科學版），2016，13（2）：25-26.

[5]陳漢明，張萌.北京市老城區房屋征收中土地使用權評估問題思考[J].中國科技縱橫，2018（18）：248-249.

[6]劉天楠.C縣農村集體土地上房屋征收補償中的問題及對策研究[D].沈陽師范大學，2015.