淺談房地產住宅項目實體展示區開發計劃管理的創新研究

劉辰

摘要：對于住宅項目實體展示區來說，它既是獨立存在、運作的工程，又與被展示項目密不可分。而目前項目實體展示區的開發尚無統一規范，且因開發時間緊迫、工序復雜，迫切需要以完善的計劃管理方法進行統籌。

住宅項目實體展示區的計劃管理，主要是以項目管理的模式，應用計劃管理的方法，依托被展示項目的整體計劃管理體系，進行項目計劃編制及流程控制的過程。首先，要確立實體展示區的開發目標;其次，根據開發目標編制開發計劃，并進行各項資源的合理配置;最后，執行開發計劃，并對計劃的執行情況進行監控與糾偏。

關鍵詞：房地產;住宅項目;實體展示區;計劃管理

近年來，因環保、效率、統籌等多方面要求，成品房住宅項目逐漸登上市場，與之配套的實體樣板間、展示區的開發熱度也不斷攀升。同時，項目異地展示區因成本高、與實體效果差異性大、后期資產處理繁瑣等問題，也飽受詬病。因此，為響應政策號召，增強客戶體驗，降低開發成本，提高資源利用效率，大部分開發商紛紛開始著手實體展示區的研發實施。

一、背景分析

（一）成品房發展的現時需要

2017年以來，中國房地產市場風云多變，為深切貫徹十九大確立的“房住不炒”的政策基調、不斷深化供給側結構性改革，多地陸續出臺了多輪房地產調控政策，房地產業迎來史上“最強調控”。在此形式之下，清水類住宅項目在各大城市陸續退出市場，更加環保、高效的成品房、精裝房項目，受到各地政府大力推崇和消費者的追捧。

從消費者角度來看，當今中國正處于全面深化改革、努力實現民族偉大復興的浪潮之中，各行各業均保持高速發展的快節奏。對于房地產住宅市場而言，購房消費者呈現年輕化、集約化的特點，因缺乏裝修的時間和精力，現今的消費者對于毛坯房的需求持續降低，而更偏好于“拎包入住”的成品房。

（二）成品房與實體展示區的聯系

成品房是項目實體展示區開發的充分條件。伴隨著成品房、裝修房而來的，是實體樣板間的建設。實體樣板間因其直觀性、真實性及參考性，對消費者、政府及開發商都有重要的價值意義。

然而，為增強客戶參觀體驗，僅僅是建造幾間實體樣板間是不足的。景觀園林、地下車庫、樓棟外立面等作為住宅項目的重要組成部分，亦有必要打造展示樣板并同實體樣板間一起對外展示。將以上部分進行整合，并以售樓部為客戶終端，便形成了項目的實體展示區。

（三）開發商對實體展示區的需求

展示區對住宅項目而言，是展現項目形象的窗口，也是開發商對外宣傳的實體媒介。傳統的展示區具有異地化、迅速呈現、昭示性強等特點，曾一度深受房地產開發企業的青睞。然而，隨著政策及市場情況變化，傳統展示區開發成本大、資源回收率低、與實體效果差異大等種種缺點也逐一暴露，帶來了營銷費用過高、成本控制困難、客戶投訴量大等一系列問題，越來越多的開發商開始將目光轉向實體展示區。

二、住宅項目實體展示區開發計劃管理

（一）住宅項目實體展示區范圍

住宅項目實體展示區范圍包括：售樓部、實體樣板間、展示樓棟外立面、展示區景觀園林、展示部分地下車庫五大方面。

其中，售樓部優先采用小區規劃中無地下室或地下室面積小的獨立商業。若規劃方案中并無此種業態，則選擇易于施工的底商作為售樓部，盡量避免異地建設售樓部，以降低營銷費用、避免后期資產處置不便。

（二）住宅項目實體展示區開發計劃管理范圍及目標

1、 管理范圍

實體展示區的計劃管理共涉及策劃定位、招標采購、規劃設計、工程施工、開放管理等五大環節，管理的專業范疇包含營銷、招采、設計、工程、物業等方面。

2、 管理目標

實體展示區開發計劃管理的目標，是以合理的計劃組織、資源配置，在項目首次開盤銷售前，完成實體展示區的整體開發并實現對外開放，以實現充分蓄客，為項目銷售提供保證。

較保守的進度目標為，自項目獲取起，3個月售樓部開工，8個月售樓部及前場景觀對外開放，9.5個月展示區全面對外開放。

展示區按照先開放售樓部，再開放實體樣板間的節奏進行開發。其中，售樓部需在開盤前3個月開放，實體展示區在開盤前1.5個月開放。

（三）住宅項目實體展示區開發計劃管理模型

根據專業分工及實施范圍，可針對住宅項目的實體展示區開發情況，建立一套獨立的開發計劃管理模型。模型建立的步驟如下：

1、由房地產企業專業計劃管理部門組織各職能部門、項目部，按照開發順序，梳理項目實體展示區從啟動到最終開放的所有工作任務，并列明每項工作的工期及初步的邏輯關系;

2、計劃管理部門按照重要程度及隸屬關系，對各項工作任務進行級別劃分，將全部工作任務分為里程碑、一級、二級及三級節點;

3、明確各項計劃節點的所屬環節、責任部門，并明確完成標準以方便后續計劃實施過程管理;

4、根據最終目標要求，對計劃模型進行微調，合理穿插工序、配置資源，確保開發計劃管理模型能夠滿足初期制定的計劃管理目標。

為方便對實體展示區開發計劃管理模型有更直觀的認識，下面以成都市某房地產開發商實體展示區開發計劃為例，梳理關鍵開發計劃節點如下表：

實體展示區開發計劃管理模型需做到各項節點描述準確，階段劃分明確，責任部門具體，完成標準清晰，需具有較強的實操性和指導意義，以便開展后續計劃的過程管理。

（四）住宅項目實體展示區開發計劃管理特點

與一般開發項目的計劃管理類似，實體展示區開發計劃管理主要包括計劃的編制、執行、考核與調整。但又因實體展示區自身的特征，其計劃管理也具有相應特點。

1、計劃管理周期短

受開盤限制，實體展示區開發周期一般不超過7個月。因而對于計劃編制要求迅速，一般從啟動到評審通過，不超過3天時間;計劃節點要求細致，需細化到如材料選型定樣等末梢工作，以便加強過程控制;執行要求偏差小，要確保各項計劃能夠保質保量按時完成。

2、計劃節點穿插多

因實體展示區的開發工期較為緊迫，為及時達成預期目標，避免造成資源浪費，需要做好各項計劃節點的穿插。需控制的關鍵有：

（1）策劃定位環節快速推進。實體展示區策劃定位、總體規劃、目標成本下達是后續一系列工作的前提，需在項目獲取前即啟動，超前謀劃，項目啟動后稍作微調后即可完成。

（2）各項專業設計同步推進。實體展示區建筑、精裝、景觀等各項專業設計工作需同步開展，既能有效縮短總體設計周期，又能保持展示區各專業板塊的整體協調性，避免設計反復及二次變更。

（3）工程分段實施。售樓部、實體樣板間、地下車庫等部分分段施工，景觀園林拆分為售樓部前場部分、樣板區后場部分，減少相互干擾，全面推進工程進展。

（4）精裝修盡早介入。為今早啟動實體樣板間精裝施工，通常選擇首開樓棟的2、3層作為樣板間落位;根據水泥硬化時間，在主體施工至7、8層，實體樣板間的精裝修工程即介入。

3、計劃考核嚴肅，計劃剛性強

因計劃的松弛時間很小，原則上，實體展示區開發計劃不允許調整，且需進行嚴肅考核。若上游節點未按時完成，下游節點責任部門需與上游部門協調，通過采取增加單日工時、人力、費用等資源的方式進行搶工。計劃監管部門統籌協調配合。

三、結語：

住宅項目實體展示區開發計劃管理是應時代需求而生的新型專項計劃管理模式，能夠在有限的時間下，快速統籌資源、推進工作實施，是確保項目實體展示區開放的有力手段。通過對實體展示區開發進行有效的計劃管理，可以確保開盤目標的順利實現，促進項目內部收益率、利潤率等關鍵指標的提高，也為項目的后續開發提供參考樣板，減少各種變更風險。

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