探究不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證實(shí)質(zhì)審查的可行性

高俐

摘 要：現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證實(shí)質(zhì)審查具有一定的意義，它不僅是不動(dòng)產(chǎn)制度的核心內(nèi)容，還能有效地提升登記的質(zhì)量，促使不動(dòng)產(chǎn)登記更具公信力。可是，在實(shí)施過程中，公證實(shí)質(zhì)審查也遇到了不少的挑戰(zhàn)，還無法真正與現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行完美的銜接。為此，本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證實(shí)質(zhì)審查進(jìn)行了研究，簡(jiǎn)要分析了我國不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，分析了不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)公證實(shí)質(zhì)審查的潛在需求，從而探討公證實(shí)質(zhì)審查的可行性，進(jìn)而研究在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中如何運(yùn)用公證實(shí)質(zhì)審查來降低登記的風(fēng)險(xiǎn)，使得不動(dòng)產(chǎn)登記更加的合理和規(guī)范，以有效地發(fā)揮出不動(dòng)產(chǎn)登記的社會(huì)公證職能。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;公證實(shí)質(zhì)審查;引入;分析

一、前言

隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，不動(dòng)產(chǎn)登記工作顯得越發(fā)重要。人們開始通過不動(dòng)產(chǎn)登記來保護(hù)自己的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，使其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得以保障。這對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、維護(hù)公民合法權(quán)益都具有重要的意義，所以落實(shí)好不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)關(guān)系到社會(huì)的和諧和安定。當(dāng)前我國不動(dòng)產(chǎn)登記的公證審查標(biāo)準(zhǔn)主要有兩種，一種是形式審查而另一種是實(shí)質(zhì)審查，這兩種不動(dòng)產(chǎn)登記審查都具有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，形式審查具有效率高的特點(diǎn)，但是很容易增加登記的錯(cuò)誤概率;而實(shí)質(zhì)審查具有非常高的準(zhǔn)確性但實(shí)施起來較為困難，對(duì)審查人員以及審查資源的要求都很高。可是，在快速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)時(shí)代里，實(shí)質(zhì)審查引入不動(dòng)產(chǎn)登記已成必然，對(duì)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，提高登記的公信力都起到至關(guān)重要的作用[1]。鑒于此，本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證實(shí)質(zhì)審查的可行性進(jìn)行相關(guān)的研究具有一定現(xiàn)實(shí)的意義，旨在通過相關(guān)的分析和研究來促進(jìn)公證實(shí)質(zhì)審查的應(yīng)用，使其在不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)中發(fā)揮其公證的效用，以預(yù)防好各種與物權(quán)有關(guān)系的社會(huì)糾紛。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展以及引入實(shí)質(zhì)審查的可行性

1.簡(jiǎn)要分析不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展史

在我國社會(huì)發(fā)展歷程中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的形成和發(fā)展也經(jīng)歷了久遠(yuǎn)的歷史。從明朝時(shí)期開始，就有與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的制度，如稅收魚鱗冊(cè)，而到了民國時(shí)期，有關(guān)政府也開始效仿西方國家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，建立了與之相關(guān)的土地登記制度等，促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展。隨著社會(huì)時(shí)代的發(fā)展，我國政府在不斷地探索中逐漸完善了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并制定和實(shí)施了相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記條例及細(xì)則，促使我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展階段。但是，在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)，也遇到了不少的問題和阻礙，極大地影響到了不動(dòng)產(chǎn)登記的效用。比如說，目前登記制度的有關(guān)機(jī)構(gòu)存在不統(tǒng)一的現(xiàn)象，登記程序較為復(fù)雜和麻煩。與此同時(shí)，在公證審查過程中，大部分機(jī)構(gòu)都采用了形式審查的公證方式，只是對(duì)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)資料進(jìn)行完備性、關(guān)聯(lián)性以及合法性進(jìn)行形式上的審查，不利于登記機(jī)構(gòu)真實(shí)了解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際情況，并且很容易增加審查的錯(cuò)誤概率[2]。此外，近年來社會(huì)的發(fā)展導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記件數(shù)呈逐年上漲的趨勢(shì)，加大了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的難度，如何有效地開展登記審查是當(dāng)前我們需要重點(diǎn)思考的問題。

2.當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記引入實(shí)質(zhì)審查的可行性

在實(shí)際工作當(dāng)中，不動(dòng)產(chǎn)登記使用形式審查的公證方式可以提高登記公證的效率，大大減少了審查人員的工作負(fù)擔(dān)，一定程度上促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的發(fā)展。但是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，以及社會(huì)矛盾的日益加劇，形式公證審查逐漸暴露其弊端，不利于防止社會(huì)上的欺詐現(xiàn)象。因此，人們開始注意和重視實(shí)質(zhì)審查在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的應(yīng)用。一方面，應(yīng)用實(shí)質(zhì)審查可以對(duì)當(dāng)事人提交的資料進(jìn)行權(quán)利、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅等全方面的審查，同時(shí)還可以檢驗(yàn)出其提交材料的真實(shí)性和合法性，而不僅僅局限于形式上的真實(shí)性審查;另一方面，有關(guān)登記機(jī)構(gòu)可以利用實(shí)質(zhì)審查模式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際情況加以審查，有利于充分了解不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)地狀況，以增加登記的準(zhǔn)確性。可見，實(shí)質(zhì)審查彌補(bǔ)了形式工作審查的缺點(diǎn)，具有一定的工作可行性和實(shí)效性，但實(shí)質(zhì)審查的應(yīng)用也同樣存在一些問題。比如說，在實(shí)施過程中，實(shí)質(zhì)審查對(duì)審查人員的職業(yè)能力要求非常高，不僅要求審查人員具有很高的知識(shí)業(yè)務(wù)水平，還需要懂得相關(guān)的國家法律及政策，才能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行有效地審查[3]。然而，很多審查人員的職業(yè)素養(yǎng)還不強(qiáng)，無法達(dá)到實(shí)質(zhì)審查所要求的水平。與此同時(shí)，逐年上升的不動(dòng)產(chǎn)登記件數(shù)也加重了審查人員工作的難度。所以，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記引入實(shí)質(zhì)審查具有一定的作用和價(jià)值，同時(shí)也面臨許多審查上的難題，相關(guān)部門登記機(jī)構(gòu)仍然需要外部其它機(jī)構(gòu)的幫助，才能有效地實(shí)行實(shí)質(zhì)審查。

三、如何發(fā)揮公證實(shí)質(zhì)審查可行性的有關(guān)分析

雖然不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證實(shí)質(zhì)審查具有一定的難度，但是社會(huì)時(shí)代發(fā)展需要我們重視實(shí)質(zhì)審查的運(yùn)用，它還是具有很強(qiáng)工作可行性，對(duì)提升公證審查的可信度、防止社會(huì)的欺詐現(xiàn)象具有重要的作用，這是形式公證審查無法做到的。所以，筆者認(rèn)為我們可以變動(dòng)實(shí)質(zhì)審查的有關(guān)流程并下放相關(guān)的審查權(quán)限，使得實(shí)質(zhì)審查工作得以優(yōu)化，也是可以提升不動(dòng)產(chǎn)登記的效率和質(zhì)量。下面筆者主要從以下角度分析：

1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)審查交由公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，以減少登記機(jī)構(gòu)的工作量

由于近些年來不動(dòng)產(chǎn)登記件數(shù)的劇烈上升，使得有關(guān)登記部門審查人員長(zhǎng)期處在高強(qiáng)度以及高負(fù)荷的工作狀態(tài)，無法對(duì)登記材料進(jìn)行有效地實(shí)質(zhì)審查，從而影響到了不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查的質(zhì)量[4]。此外，如果相關(guān)登記部門長(zhǎng)期行使實(shí)質(zhì)審查的有關(guān)工作內(nèi)容，很有可能會(huì)導(dǎo)致申請(qǐng)當(dāng)事人的私人權(quán)利受到國家部門的干預(yù)，從而影響到不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。因此，在實(shí)際工作當(dāng)中，我們可以將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的有關(guān)核實(shí)工作交由相關(guān)的公證機(jī)構(gòu)。這些公證機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立的，具有獨(dú)立行使公證的職能，并承擔(dān)著相關(guān)民事責(zé)任的證明機(jī)構(gòu)。而我們可以由相關(guān)公證機(jī)構(gòu)做好物權(quán)變動(dòng)的審查和核實(shí)，可以有效地減少不動(dòng)產(chǎn)登記部門的工作量，從而提高登記的效率。這樣不動(dòng)產(chǎn)登記部門既能很好的引入公證實(shí)質(zhì)審查制度，又能減少工作的高強(qiáng)度以及高負(fù)荷問題，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的有效登記。

2.公證機(jī)構(gòu)的專業(yè)性法律服務(wù)職能，可以提升實(shí)質(zhì)審查的合理性和現(xiàn)實(shí)性

因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記部門中，很多登記人員并沒有經(jīng)歷過專業(yè)的法律培訓(xùn)以及考試，而不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)審查公證又涉及很多的內(nèi)容和法律事項(xiàng)，如果登記部門仍然堅(jiān)持承擔(dān)著實(shí)質(zhì)審查的重任，可能無法保障登記項(xiàng)目的真實(shí)性。所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，有關(guān)登記部門可以結(jié)合公證機(jī)構(gòu)的專業(yè)性法律服務(wù)職能，讓其落實(shí)好各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)審查工作，可以提高審查的合理性和真實(shí)性[5]。同時(shí)，公證機(jī)構(gòu)人員都具有一定的法律思維和判斷能力，他們都是經(jīng)過專業(yè)的司法考試，所以登記部門將實(shí)質(zhì)審查交由公證機(jī)構(gòu)，借助他們的專業(yè)性法律服務(wù)職能，可以提升不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查的質(zhì)量，這樣既不影響相關(guān)實(shí)質(zhì)審查公證的進(jìn)程，又能提高不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)時(shí)性，因此有關(guān)登記機(jī)構(gòu)需要有意識(shí)地結(jié)合公證機(jī)構(gòu)來做好實(shí)質(zhì)審查的引入工作，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)審查的可行性[6]。

3.公證機(jī)構(gòu)具有系統(tǒng)的審查流程和制度保障，促進(jìn)了實(shí)質(zhì)審查的可行性

公證機(jī)構(gòu)都是依照相關(guān)的公證法成立的，而且具有一定的中立性和獨(dú)立性，所以他們可以單獨(dú)完成比較復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)審查工作，使得登記部門可以及時(shí)的處理不動(dòng)產(chǎn)登記件數(shù)。同時(shí)，公證機(jī)構(gòu)內(nèi)部具有系統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)審查流程，相關(guān)公證員都需按照相關(guān)的流程展開實(shí)質(zhì)審查，有助于保障審查的公正性。其次，公證法涵蓋了很多的公證內(nèi)容，包括公證業(yè)務(wù)的范圍、公證的法律法規(guī)以及機(jī)構(gòu)的公證責(zé)任等，這些都為公證機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)審查提供了制度的保障，讓公證實(shí)質(zhì)審查具有一定的可行性[7]。此外，當(dāng)前我國公證行業(yè)也建立了相關(guān)的職業(yè)責(zé)任賠償保險(xiǎn)，可以對(duì)審查過程中出現(xiàn)的錯(cuò)誤導(dǎo)致當(dāng)事人損失進(jìn)行補(bǔ)償?shù)龋欣谕七M(jìn)實(shí)質(zhì)審查工作的發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，我們引入公證實(shí)質(zhì)審查具有一定的意義和可行性。通過由公證擊鼓復(fù)雜不動(dòng)產(chǎn)審查核實(shí)公證，可以減少登記機(jī)構(gòu)的工作壓力，也能實(shí)現(xiàn)有效地實(shí)質(zhì)審查，從而提高不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。

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（作者單位：河南省漯河市天匯公證處）