關于直管公房管理中存在的問題的分析及建議

楊玉晗

現今，直管公房的管理面臨著房租收繳不力、違規轉租頻發、出租程序不規范等一系列問題，如若這些問題不能夠得到有關部門的重視和及時解決，就會導致直管公房的管理越發艱難。本文通過探討直管公房管理中存在的問題以及其背后的原因，尋求切實可行的解決辦法，希望能夠提高直管公房的管理水平，使其更好地服務廣大居民。

一、現狀

直管公房是指由直管公房行政主管部門代表政府直接管理的通過國家接管、經租、收購、新建、擴建的公有房屋，房地產主管部門代表政府進行直接管理。作為計劃經濟時代的產物，直管公房為改善居民居住環境作出過突出貢獻。隨著社會的發展和經濟的進步，直管公房已經不能適應時代的需求。直管公房屬于國有資產，管理直管公房就是防止國有資產流失，維護國家利益。因此，對于直管公房的管理改革迫在眉睫。現今，相關部門對直管公房的管理存在諸多問題。

（一）應收未收直管公房房屋租金

政府授權住建或房管部門對工業、商業、行政事業單位用房等直管公房的經租、維修及產籍進行管理。但是在管理過程中，相關單位或管理人員未嚴格履行職責，對部分直管公房房屋未按協議收取租金。其主要形式有：一是未對直管公房租賃情況建立臺賬，也未與租戶簽訂租賃協議。二是將部分直管公房無償交與下屬單位管理，下屬單位將房屋對外出租簽訂房屋租賃協議并收取租金用于本單位開支，造成國有資產流失。三是將某些商業用房對外租賃，雖然簽訂了租賃合同，但是簽訂合同后卻不聞不問，租金收取未安排具體措施去落實。

（二）房屋轉租造成國有資產流失

違規轉租現象屢禁不止。承租單位將房屋違規轉租繼而收取高額租金，有的承租單位為政府相關自收自支單位，以低價承租直管公房后再以高價轉租給個人第三方，收取的差價用來彌補本單位的開支。這種現象不僅造成國有資產嚴重流失，而且違背了直管公房的建設初衷，使國家資產淪為個人謀取私利的工具或是濫用國家資產，嚴重違反了國家有關規定。

（三）對外出租國有資產未實行公開競價等招租程序

住建或房管部門將其管理的直管公房對外出租時隨意制定價格，未按照公開、公正、公平的原則實行公開競價招租或定價招租，定價普遍低于周邊同類出租房屋價格。有的直管公房租期過長，租用價格多年不變，導致國有資產長期流失。

二、造成上述問題的原因

（一）直管公房房屋租賃制度不健全，監管執行不力

目前對于直管公房的取得、使用和管理方面國家、省、市已出臺了許多政策法規，但是在直管公房房屋租賃方面還未能形成系統的制度，甚至出現了有些政策法規之間“扯皮”“打架”的現象。有些政策法規過于僵化，如公房的收費標準跟不上社會經濟形勢的發展，直管公房的租賃期過長。同時，相關監管部門未能進行有效的監督，執行力度不夠。這都導致了直管公房管理混亂，出現了無償使用和閑置、違規轉租等問題，致使直管公房經濟效益下降。

（二）相關部門對直管公房管理政策認識不深、宣傳不夠

直管公房管理部門保留傳統落后的陳舊觀念，不能認清形勢，跟不上社會、經濟發展的步伐，推陳出新。一方面，管理人員對于直管公房的市場化、科學化、規范化管理認識不深，不能更新思想，轉變觀念，深入細致地做好相關工作。另一方面，管理部門對政策規定的宣傳力度不夠，違規租賃現象頻繁發生。

（三）歷史遺留問題較多

直管公房是在特定的時期形成的，其歷史原因復雜，有些直管公房承租人把直管公房視為自己的私有財產，擅自改建，把直管公房傳給子女、親屬等，有的已經涉及家庭內部矛盾，給直管公房管理工作加大了難度。

三、建議

建議對直管公房進行資產產權確認清查，核實直管公房具體位置、用途、狀態，建立健全直管公房信息平臺。對直管公房進行徹底的摸底、清查。首先對直管公房的數量、房屋面積等房屋基本情況進行統計，其次統計直管公房的當前使用情況，包括直管公房的閑置和轉租情況，再次對直管公房的房齡和房屋狀況進行檢查，對老舊危房進行登記。相關部門應建立健全直管公房信息平臺，包含以上統計的全部信息，為直管公房的管理提供有效依據。根據信息平臺的數據信息，重新審核入住人員是否符合條件。建立房屋租賃聯合管理機制，完善房屋租賃登記備案信息系統。進行動態跟蹤管理，建立長效管理機制。

建議修改現行的《直管公房管理辦法》，規范直管公房對外出租程序，建立房屋租賃聯合管理機制，完善房屋租賃登記備案信息系統。完善直管公房政策法規，規范出租程序是直管公房管理順利開展的重要條件。目前的直管公房相關政策規定不能形成科學有效的管理體系，針對目前直管公房在管理中存在的問題，包括入住條件、出租、買賣、拆遷等問題，新的《直管公房管理辦法》應該從保障性住房角度出發，成為切實有效、可執行的管理辦法，為相關部門在實際操作中提供指導。切實保障承租直管公房中低收入群體的利益，改善他們的居住條件。

建議相關部門制定直管公房租賃合同示范文本，將出租情況及時向主管部門登記備案，加強監督管理，并將租賃信息向社會公布，接受社會公眾的監督。針對拖欠房租等有損國家利益的行為，直管公房的相關管理部門應根據具體情況，與地方有關部門加強合作，進行專項整治。對于違規轉租、故意欠租等行為應加強管理，切實消除違法現象，不斷規范直管公房的管理監督機制。房屋管理部門可采取合同與直管公房信息平臺上的具體信息相結合的方式，不定期地調查承租人對直管公房的真實使用情況，一旦發現與合同不符，要予以嚴肅處理。通過增加違規成本，可以進一步減少違規行為。同時，各相關部門要重視輿論監督、群眾監督，充分調動群眾積極性，雙管齊下，不斷完善直管公房監管體系。

綜上所述，我們要詳細分析直管公房管理中存在的問題，根據實際情況制訂科學合理的解決方案，切實保障貧困居民的居住條件，保護國有資產并使其為人民群眾提供更好的服務。隨著社會的進步，充分發揮住房保障的功能和作用，對維護社會穩定、推動社會發展具有深遠而重大的意義。

（作者單位：開封市審計局）