淺析我國房地產企業稅收政策存在的問題與對策

高欣

摘要：在新的時代背景下，完善國內房地產企業的稅收政策，需要選擇適合的稅收政策，保障房地產市場有一個好的發展環境，以促進國內房地產企業的收益上升，本篇論文基于對房地產企業稅收政策作為切入點，發現房地產企業稅收政策當中存在的問題，并站在解決問題的角度來介紹對策。

關鍵詞：房地產;稅收政策;對策

在新的時期，伴隨著國內的居民經濟的發展，國內部的房地產行業也空前繁榮，房地產企業在發展的過程當中，需要采取措施來正確處理稅收管理，特別是在當前的形勢下，房地產發展速度越來越快，但是稅收政策的變動幅度不大，在這一政策背景下，房地產企業的發展受阻，需要在對其展開有效的改革，做好稅收管理，進而全面提升房地產企業的經營收益。

一、我國房地產企業稅收概述

我國的房地產產業的發展模式類似，主要包括房地產開發、房地產交易以及房地產保有三個環節。以下是對國內房地產當前的稅收政策展開的詳細的分析。

（一）房地產開發階段的稅收分析

房地產企業在獲得土地使用權之后，通常采用轉讓、出讓的形式完成的，對于出讓方式獲得的土地，企業需要支付一定的對價和達成交易所需的稅款，這些價錢能夠換來四十到七十年的土地使用權限;對于轉讓方式而言，則需要支付一定的土地價款，并且在交易的過程中需要交付相應的稅金。假如相應的房產項目屬于拆遷類目，就需要支付相應的拆遷和安置價款，如果涉及到的房產占用了農用土地，則需要上繳一些耕地占用稅。在房地產開發過程中，房地產企業需要向政府部門繳納一些必要費用，同時在項目進行期間，施工企業也需要上繳一些增值稅、教育附加稅、印花稅等。這些稅負是房地產企業開發成本當中的一部分，也包含在施工單位的工程價款當中。

（二）房地產企業在轉讓處置階段的稅收分析

房地產企業在建設完一批商品房之后，就會考慮出售事宜，在這一過程中，房地產企業需要繳納一定的增值稅款、城市維護建設稅款、土地增值稅以及企業所得稅等。這些稅收都會包含在商品房的價格當中，直接或者間接轉移到商品房的受讓人身上，這些受讓人也需要支付一定的稅務。假如購房人員再次轉讓自己的房屋，政府也可以通過稅收來控制資源的分配，優化資源配置，來調整社會中的收入差異。

（三）房地產保有使用階段的稅收分析

在房地產項目建設完成之后，假如將其留作自用，或者在購買房子的人買到房屋這一商品之后沒有實際入住到房屋里，而是進行經營，那么就需要每年支付一定的稅款，城鎮土地使用稅等。在這一過程中，不管市場怎樣變化，房地產繳納的稅款都不會由于房地產價格變動受到影響。

二、我國房地產企業稅收政策存在的問題

（一）地租過高，稅、費混雜

房地產企業在開發商品房的過程中，政府會征收一定的土地出讓價款，也就是所謂的地租，當前國內一次性土地出讓金制度導致土地價格過度增長，也致使土地出讓金過高;另外，房地產企業開發階段，稅費不清的情況明顯，在開發階段的角度來看，各個政府的收費要求可能不同，但是在大部分地區在行政收費上的項目款項在商品房稅收當中占據的成分類似，并且因為房地產稅收管轄權基本上掌握在政府中央，導致地方政府不能對房地產政策展開調整，來獲取政府發展的收益，一些政府掌握的收費權限，能夠以租金以及其他收費等形式展開，進一步加劇了房地產企業稅費雜亂無章的現象。

（二）計稅憑據不合理

當前國內的房地產的房地產評估制度還不夠完善，導致房地產在整體環節上的稅收缺乏可以確定的憑據，房產稅在計價征稅以及增值稅之間的計稅根據類似，會產生征稅重復的現象，另外，在房地產保有使用階段的稅收負擔不高，也從一定的程度上導致房地產的商品房控制率過高，在一定程度上造成了一些企業投機倒把。

（三）稅收征管的配套措施不夠完善

當前在國內的房地產稅收管理過程中，一些配套措施不完善，這種情況導致一些人雖然有房地產，但是稅務部門在統計的過程中由于各種原因可能難以統計到，導致稅收來源的缺失，在這種情形下，一些企業和單位會把單位共有的財產轉移到個人名目下，這種不合法的行為將進一步增大稅收征管的難度;另外，在房地產稅收的征收方式上，主要是建立在房產的原價值基礎上，這和當前的房產價格飛速上漲的局勢明顯不相符，導致房地產在轉讓前后的擁有者在稅收負擔上顯得不是那么公平。

三、完善房地產企業稅收政策的有效措施

（一）完善和規范開發階段稅費

國內的房地產產業經營的三個環節當中，有十多個稅務種類，其中還涉及很多的費用，因此，在房地產產業的稅收政策的完善過程中需要建立比較規范的政府部門稅收制度，整頓并清理一些亂收費的現狀，堅決反對一些用費用來代替稅收的行為，并保障稅務征收的公開和透明性，從而實現稅收的監督，在一定程度上建撒謊哦征收稅務的成本，保障房地產市場的健康穩定發展。

（二）規范并減少房地產出讓和轉讓環節產生的稅負

在當前房地產出讓和轉讓的過程中涉及了很多稅務種類，但是在當前的發展現狀上，國內房地產在流轉的過程中，存在一些稅負過重的現象，因此，需要采用相關措施，對于一些流轉環節的稅負進行調整，降低稅率，或者逐漸取消一些稅收種類，加快房地產資源的改良和配置速度。

（三）減少稅收投機現象

對于國內的房地產保有稅當中的一些不合理的發展現狀，需要整合當前的房產稅、增值稅當中的一些稅務收入，統一征收房地產保有稅，當前，在稅收征收過程中都是按照價格、租金以及數量上來展開計算，需要改革這一現狀，改為主要按照價格征收計算，用房地產評估價值作為保有稅征收憑據。

結語

房地產產業已經逐漸成為了國內的支柱性產業，在經濟發展中有重要的作用，稅收制度是影響房地產業發展的關鍵政策，也需要在房地產業發展的過程中更加完善，本篇文章針對房地產業稅收政策存在的問題提出了相應的對策，例如完善和規范開發階段稅費、規范并減少房地產出讓和轉讓環節產生的稅負以及制止一些稅收投機現象，以期望完善國內房地產業稅收政策，為房地產業的發展助益。