我國商業銀行個人住房貸款的風險管理

摘 要：住房保障的發展與房地產業密切相關，房地產繁榮刺激了房貸規模的擴大。在影響個人按揭業務的各種風險中，信貸風險對個人按揭的影響尤為重要，主要體現在房地產開發商的個人信用風險和信用風險上。本文分析了我國商業銀行個人抵押貸款的風險管理問題。

關鍵詞：商業銀行;住房貸款;風險控制

0引言

隨著我國銀行信用體系的不斷完善，個人抵押貸款已成為商業銀行個人信貸業務的主體。為了理解個人抵押貸款的特點和概念，商業銀行個人抵押貸款業務的風險主要分析宏觀、內外部不受控制的因素，然后根據影響，并分析不同影響因素的不同權重。最后，提出了降低個人住房貸款風險的建議。

1、商業銀行個人住房貸款現狀

1.1商業銀行個人住房貸款業務概況

隨著房地產行業的發展，個人住房貸款業務已成為商業銀行個人貸款業務中占比最重的業務。在2018年內，四大國有銀行的個人住房貸款業務都占個人貸款業務的重要部分。其中，建行的個人貸款業務量最高。隨著商業銀行加大貸款管理，近2年不良貸款有所緩和。在四大國有銀行中，中國農業銀行對貸款的潛在風險不夠警惕，不能有效的催收貸款，雖然其住房貸款額較少，但在四家銀行中不良貸款率一直偏高。相比，中國銀行對不良貸款的管理較好，其貸款率偏低。

1.2商業銀行個人住房貸款的特點

（1）規模較大;在四大國有銀行中，住房貸款總額在個人貸款中占比最大。如中國農業銀行，在2017年各項個人貸款中，個人住房貸款占總額的78.4%，而個人消費貸款、個人經營貸款、個人卡透支、農戶貸款總占比為21.6%。（2）貸款金額大，期限長;隨著房價的不斷攀升，居民的購房壓力也不斷增大。許多小額貸款滿足不了購房需求，因此住房貸款的額度也不斷增加，許多借款人無法在短期內還款，因此貸款周期也較長，貸款期限一般為10—20年，最長可達到30年。貸款的償還期限一般根據借款人的收入狀況、還款能力、抵押物、年齡等因素確定。

1.3商業銀行對個人住房貸款的管理

（1）貸款前的管理;在貸款審批之前，商業銀行調查人員會對申請個人住房貸款的借款人信用的真實性進行核查，嚴格把控借款人的個人準入關，確保個人住房貸款的高質量，降低信用風險，減少不良貸款率。（2）貸款后的管理;商業銀行大多設有專門的貸款后的管理部門，其部門主要負責對借款人的日常監督，對客戶的還款意愿償還能力等進行跟蹤記錄，根據貸款人的詳細情況，將其分為正常、關注、次級、可疑、損失五類，并對后三類情況的貸款人進行嚴格監管，必要時可采取措施強制要求借款人還款，盡量減少銀行的風險。同時，對于逾期60天、90天、180天以上的借款人，銀行會采取各種方式進行催收，對于實在無能力還款的借款人，銀行應及時對抵押物進行處理，盡可能減少損失。

2、我國商業銀行個人住房貸款分類

（1）個人貸款基金管理部門委托銀行及時向雇員發放貸款，并將雇員支付的住房資金用作貸款來源。商業銀行的信貸政策委托信托基金管理。（二）自有住房的個人貸款。個人抵押貸款，由貸款供資的銀行向主要由商業銀行貸款購買住房抵押貸款、個人企業貸款、個人住房項目和貸款的開發商提供貸款。（3）個人貸款個人住房貸款是商業銀行用來向借款人提供個人和商業貸款的組合貸款。借款人可以向商業銀行申請資金支付相關費用。

3、個人住房貸款的風險分析

3.1市場和政策風險

個人抵押貸款是自然產生的，因此個人抵押貸款容易受到市場波動和政府政策的影響。面對當地市場經濟的穩定，個人抵押貸款需求增加，當經濟劇烈波動或經濟受到壓力時，個人抵押貸款需求下降。近年來，隨著我國房地產市場相對穩定和繁榮，個人抵押貸款需求增加。2008年經濟危機期間，個人信貸資產質量急劇下降。發生宏觀經濟異常時，政府為市場經濟的穩定提供指導，個人抵押貸款與房地產業有關，反過來又影響個人抵押貸款。例如，2016年2月2日，政府出臺了影響大型商業銀行個人抵押貸款水平的新信貸政策。

3.2利率風險

利息風險是貸款人還貸時，商業銀行貸款改變利率的外部宏觀環境，這最終導致銀行在一定程度上的損失。相比之下，中國對個人住房貸款的限制更大，還款期較長，通常超過15年。在此期間，由于政治、政治、金融等形勢的急劇變化，貸款利率將給商業銀行帶來巨大損失。它甚至破產了此外，個人住房貸款在銀行資產比率中占銀行資產的比例過高，但時間過長，可能導致銀行聲譽和流動性的損失。隨著利率的變化，借款人的心理和行為也發生了變化。利率上升會增加個人住房貸款的成本，最終導致標準和信貸風險。降低利率，在商定的期限內償還各方費用，會增加商業銀行的成本，減少利潤。

3.3信用風險

信用風險通常可分為兩類：主動和被動標準石板償還。主動標準是借款人主動停止還款的行為，導致銀行受傷或還款利率低，提前還款是行為。被動標準意味著零售商愿意償還，但他自己的財務原因卻無法償還。 信用風險通常是由債務人債務引起的。因此，當銀行開始放貸時，通常對借款人的個人信用價值進行調查和評估，并根據標準考慮借款人的信用評級。當然，在這個過程中可能會有道德，這可能導致銀行資產的損失。

3.4抵押風險

抵押風險是指貸款人在債務人違約后難以處理或處置擔保，因此他或我看到資金隨時損失。當借款人急需資金時，他將其資產（房地產、房地產等）抵押給商業銀行，以獲得一部分資金。法律賦予銀行在借款人違約時處置抵押資產的權利，但這并不意味著抵押資產可以減少銀行的風險和損失。銀行經常面臨抵押貸款價格風險和處置風險。當證券是房地產，房地產行業處于衰退，抵押貸款物業是不容易兌現或出售的折扣?；蛘咦C券的流動性太窄，無法出售，銀行的資產可能會流出。抵押處置風險是商業銀行資產變現的有效手段不足、處置價格高、難以充分實現擔保總額，存在損害風險。

3.5流動性風險

流動性風險的特點是風險損失和流動性低，因為客戶要求提取儲蓄存款時，由于現金和資產不足而無法滿足客戶的需求。目前，商業銀行個人按揭發行期一般為5年左右，導致商業銀行資金使用問題，大大增加了銀行的流動性風險，影響了銀行的支付能力。這種流動性風險也會使商業銀行失去投資機會代理，增加損失。隨著個人住房公積金貸款效益的逐步下降，中長期貸款占貸款總額的比重將上升，導致流動性風險。因此，商業銀行將更加注重流動資產在固定資產結構中的比重。

4、完善我國商業銀行個人住房貸款制度的建議

4.1完善個人信用體系

個人信用體系在評價貸款人實際還款能力方面起著非常重要的作用。完善個人信用體系將有助于商業銀行做出正確的判斷。個人信用體系應考慮借款人家庭收入、不良信用記錄與否。如果相關的信用信息數據比較全面，商業銀行可用于分析的數據就越豐富，商業銀行對貸款人的選擇就越可靠，發放貸款金額的決定也就越合理。商業銀行行業也應建立健全信用體系。考慮到個人按揭項目的特殊性，應建立科學的參考因素，收集影響借款人支付能力的數據。商業銀行建立信用體系，兼顧定量分析和運用動態分析方法，規避一些可預見的風險。只有現有的定性分析和靜態分析才能從根本上提高風險預測的準確性。商業銀行還可以根據實際情況制定補償和處罰，例如向及時發放貸款的借款人提供適當延長還款期限的權利。對于拒絕償還貸款的人，限制貸款金額，公布信用不良者名單，并加收費用。

4.2優化商業銀行的內部控制管理

商業銀行在辦理業務過程中，要始終嚴格按照借款人資格審查，不斷加強對借款人支付能力的考核。在償還貸款的過程中，要注意采用動態審查方法，以便及時了解貸款人生活狀況的變化。通過增加個性化內部風險管理者的數量，提高商業銀行的信用評級體系，以便對風險有更準確的了解。提高個人按揭工人的工作質量，提高員工對核實借款人實際財務狀況的理解，在工作待遇過程中。在評估業務人員時，不應局限于簡單的企業編號標準，還應考慮計算為每個公司的信用百分比。這有助于避免因工作量和忽視工作質量而缺乏借貸能力的經營者管理業務。

4.3維持房地產市場的穩定

市場經濟的發展必須依靠市場本身的調節機制，但房地產市場是因其特殊性，必須妥善加強管理的行業。政府相關部門為了維持房地產業的穩定秩序，必須及時規制房地產市場。政府對房地產業的規制不僅能保證房地產業的發展，還能降低商業銀行個人貸款業務中存在的風險，有助于金融體系的健全發展。

5、結束語

近年來，商業銀行處理的個人貸款業務越來越多，釋放的資金越來越多。與此同時，很多風險也在出現，很有可能導致銀行損失。本文簡要介紹了個人貸款業務，指出了相關業務面臨的一些重要風險，并提出了如何預防或轉移這些風險的建議。

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作者簡介：

楊燕，女，漢族，就讀于東南大學經濟管理學院，研究方向：經濟管理。