探究如何發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用

林文文

【摘要】隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷發(fā)展和開發(fā)新的項(xiàng)目，房價始終居高不下，針對這種情況，國家應(yīng)用宏觀手段實(shí)施管理和調(diào)控，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展穩(wěn)定。實(shí)施具體調(diào)控過程中，住房公積金具有相應(yīng)保障和調(diào)控作用，能夠影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這也是政府重要的調(diào)控措施和方法，也很受社會和民眾的歡迎。文章研究了管理住房公積金內(nèi)容和在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用，以此明確住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極有效作用。

【關(guān)鍵詞】住房公積金? 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)? 調(diào)控作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展和繁榮，同時也帶來相應(yīng)的問題，其中房價居高不下是群眾感覺困擾的大問題，也是研究者關(guān)注的重點(diǎn)問題。住房價格過高，如果不能應(yīng)用相應(yīng)的方法和措施進(jìn)行解決，就會導(dǎo)致老百姓情緒不穩(wěn)、市場供需失衡等各種問題的發(fā)生。要科學(xué)合理的解決相應(yīng)的問題，就需要應(yīng)用住房公積金對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)施有效引導(dǎo)和調(diào)節(jié)，與國家政府的宏觀調(diào)控目標(biāo)保持一致，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。因此，要改進(jìn)和完善住房公積金制度，而有效促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控方法和措施

住房公積金對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中有平衡和穩(wěn)定的作用，國家政府應(yīng)用住房公積金給廣大人民群眾提供住房貸款，降低群眾百姓的購房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。進(jìn)行房地產(chǎn)市場的平衡調(diào)控方法有下面幾種：

（一）雙向調(diào)控

針對住房公積金的擁有者及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況實(shí)施制定雙向調(diào)控方式。第一，進(jìn)行貸款額度合理規(guī)定。通常利用住房公積金的最高貸款額度的制定實(shí)施調(diào)控，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過熱時，人們會增加房屋的購買量，致使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，國家政府要合理降低最高貸款額度，使房地產(chǎn)購房熱度降低;相反，房地產(chǎn)交易量降低，國家政府就會合理提升合理最高貸款額，給人們提供更多的住房貸款，刺激購房，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第二，增加貸款年限。對于住房公積金的貸款年限可以延長，最多可以達(dá)30年左右，這是住房公積金所有人向管理機(jī)構(gòu)提出申請，可是在房地產(chǎn)市場交易量過大時，產(chǎn)生購房過熱，就要合理縮短房屋貸款年限，對住房公積金所有人增加壓力，降低房地產(chǎn)購房量;相反，就要合理增加貸款年限，增加房地產(chǎn)交易，增加房地產(chǎn)交易，降低貸款人產(chǎn)生的壓力，提高房屋交易量。和這樣例子相似，可以進(jìn)行住房公積金的雙向調(diào)控方式還可以應(yīng)用存儲額倍數(shù)、首付款比例、特殊貸款等各種不同的調(diào)節(jié)控制方式，以及相應(yīng)的公積金提出政策等，都可以結(jié)合房地產(chǎn)交易市場的變化實(shí)施雙向調(diào)控，進(jìn)而對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展合理有效調(diào)控。

（二）刺激調(diào)控

住房公積金的刺激調(diào)控方式有異地貸款、逐月提取還貸等調(diào)控方式。其中的異地貸款調(diào)節(jié)控制方式是對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不景氣階段實(shí)施的，這是對住房公積金所有人允許其在異地辦理住房貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)行增加群眾購房范圍，鼓勵和引導(dǎo)更多外地人員實(shí)施購房。相應(yīng)的異地貸款業(yè)務(wù)有本地繳存和外地繳存兩種方式，這樣的調(diào)節(jié)控制方式要求實(shí)施異地機(jī)構(gòu)進(jìn)行跨區(qū)合作，對業(yè)務(wù)管理增加了難度，可是也會刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。逐月提取還貸的調(diào)節(jié)控制方式是要給收入有限居民提供合適的住房貸款方式。這樣的方式是應(yīng)用住房公積金對購房貸款實(shí)施逐月還貸，特別是如今剛開始進(jìn)入社會，剛剛開始工作創(chuàng)業(yè)和工作的青年人。

（三）抑制調(diào)控

這種調(diào)控方式有相應(yīng)的期房貸款、職工購房貸款等的輪候。其中的期房項(xiàng)目貸款輪候是避免在房地產(chǎn)市場的過熱時，因有突發(fā)情況有所變動而應(yīng)用的政策，這樣可以使開發(fā)商的資金更穩(wěn)定，對市場消極因素的產(chǎn)生起到抑制作用。其中的職工購房貸款輪候是在房地產(chǎn)市場過熱時，相應(yīng)的職工會出現(xiàn)購房緊缺現(xiàn)象，可以利用排隊購買住房，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象進(jìn)行緩解。

二、住房公積金對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用

住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中有著積極調(diào)節(jié)作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱會對其進(jìn)行抑制，過冷會促使其活躍。下面對其不同的調(diào)節(jié)作用進(jìn)行簡單分析和介紹，以此要重視住房公積金政策，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（一）互助保障，滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展

我國的房地產(chǎn)不斷的發(fā)展促進(jìn)了住房公積金制度的合理建立和有效完善，并不斷擴(kuò)大覆蓋面積。與之相適應(yīng)，不斷的增加和擴(kuò)大住房公積金繳費(fèi)而定和貸款戶數(shù)，人民大眾的潛在住房需求進(jìn)行了轉(zhuǎn)化，不斷的滿足和適應(yīng)市場需求，同時更好的促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）保證住房資金來源，增強(qiáng)住房公積金的利用率

住房公積金相應(yīng)的結(jié)余資金能夠當(dāng)作保障性住房資金的來源方式，進(jìn)而增強(qiáng)了住房公積金的利用率。我國相關(guān)政策規(guī)定，住房公積金要優(yōu)先對職工個人房屋貸款及提取現(xiàn)金，以此為基礎(chǔ)留存相應(yīng)的結(jié)余資金，這些資金根據(jù)規(guī)定，以一定比例進(jìn)行支持和保證相應(yīng)的保障性住房，進(jìn)而穩(wěn)定的住房經(jīng)濟(jì)，也使人民群眾的住房需要得到有效滿足，很好的提高了住房公積金的有效利用率。

（三）住房公積金貸款政策和房地產(chǎn)市場關(guān)系密切

國家的住房公積金貸款政策是隨著房地產(chǎn)行業(yè)和市場的發(fā)展而出現(xiàn)和實(shí)行的，和房地產(chǎn)市場關(guān)系密切。一般來說，地區(qū)的房地產(chǎn)市場過熱，會導(dǎo)致房價快速增長，而比人們的接受能力高，這時的住房公積金貸款會和市場發(fā)展相適應(yīng)，表現(xiàn)出強(qiáng)勢需求，這時由于利用公積金貸款可以減少個人的房屋貸款金額，可以有效緩解經(jīng)濟(jì)壓力。這時，國家政府要對住房信貸進(jìn)行壓縮，以此方式進(jìn)行房地產(chǎn)市場發(fā)展過快情況的抑制。相反，在房地產(chǎn)市場比較冷淡時，國家政府會出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策，比如對住房公積金貸款限制適當(dāng)放寬，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

三、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中有效發(fā)揮調(diào)控作用的策略

房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，促進(jìn)住房公積金政策的不斷完善。住房公積金是國家政府為有效適應(yīng)和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出臺和實(shí)施的政策，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的調(diào)控和控制作用。國家針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)用各種不同策略，以住房公積金對其進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控，促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展。

（一）強(qiáng)化政策性住房資金管理和監(jiān)督

對住房公積金有效管理和監(jiān)督，能夠?qū)κ袌霏h(huán)境秩序進(jìn)行有效穩(wěn)定建立公正科學(xué)合理的公積金管理制度，在房地產(chǎn)市場當(dāng)中，保證住房公積金有效發(fā)揮積極作用。比如，對于住房公積金的有效管理，我國建設(shè)和成立了相應(yīng)的住房委員會等各種管理部門，相應(yīng)的管理部門進(jìn)行引導(dǎo)和支持，人民銀行和審計部門的配合及引導(dǎo)，有關(guān)行業(yè)和領(lǐng)域的工作人員都積極參與，有效提高對住房公積金管理和監(jiān)督力度。另外，有關(guān)部門對住房委員會相應(yīng)的工作內(nèi)容及工作人員的工作職責(zé)進(jìn)行了重點(diǎn)明確，對其工作流程進(jìn)行了系統(tǒng)綜合規(guī)劃，讓住房委員會決策方式更有效更科學(xué)合理。相應(yīng)的住房公積金管理中心進(jìn)行指導(dǎo)各個環(huán)節(jié)，防止發(fā)生各種問題，并且如果有問題發(fā)生，也可以及時發(fā)現(xiàn)和有效處理解決。

（二）應(yīng)用科學(xué)合理方式實(shí)施調(diào)控

住房公積金能夠有效調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，國家政府相關(guān)部門能夠在行業(yè)的運(yùn)行和調(diào)整中，實(shí)施異地貸款，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的有效刺激，利用住房公積金促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。比如，有些地區(qū)建立和實(shí)施了逐月提取還貸形式，進(jìn)而有效減輕了低收入人們的購房壓力，也可以保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。類似的工作方式，都是對住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)用方式的有效完善，提高了相應(yīng)的調(diào)節(jié)控制作用，推動了國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）擴(kuò)大和增加住房公積金的覆蓋范圍

有效發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用，除了上述兩種方法，還可以利用增加住房公積金覆蓋范圍的形式來達(dá)到。住房公積金可以有效提高房地產(chǎn)市場需求量，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)增加了活力;也會增強(qiáng)人民群眾的住房購買能力。因此，有關(guān)部門利用對住房公積金的有效覆蓋范圍的擴(kuò)大來提高其調(diào)節(jié)控制作用。例如，在合適的機(jī)會，對住房公積金的覆蓋范圍進(jìn)行擴(kuò)大，以至于覆蓋到農(nóng)村地區(qū)，給更多人民提供相應(yīng)的住房公積金福利待遇。并且，要實(shí)施各種比例的住房公積金繳納制度，以此提高住房公積金的有效性和適應(yīng)性，在工資水平低的地區(qū)，要合理提高單位所繳納的比例，使個人繳納比例降低;相反，工資比較高的地區(qū)，要提高個人繳納比例，降低單位繳納比例，使多數(shù)人可以享受到公積金的實(shí)惠。

四、結(jié)束語

綜上所述，社會在快速發(fā)展，時代發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)行業(yè)不斷繁榮，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長，可是也會出現(xiàn)一些問題。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，有效應(yīng)用住房公積金會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理優(yōu)化，有效發(fā)揮住房公積金的作用，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。這個過程要求不斷對住房公積金的覆蓋面進(jìn)行增加和擴(kuò)大，給人們提供方便的公積金操作手續(xù)，國家政府對公積金貸款方式和額度等進(jìn)行合理調(diào)整，讓人民群眾可以有效利用公積金進(jìn)行購買房屋，以此促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有效緩解房地產(chǎn)市場供求的不平衡狀況。

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