物業服務企業擅漲停車費是否合法

徐 嵩 馬 超

近年來，物業服務企業與小區業主之間的糾紛有不少是因收取小區停車費引發的。小區的停車位屬于業主還是開發商？物業服務企業有權決定小區停放車輛的收費標準嗎？收取的停車費到底屬于物業服務企業還是業主？ 本文通過對杜女士起訴 J 物業公司擅自提高停車費的案例進行分析探討，并提出相應建議。

案情簡介

2016年5月5日，杜女士與開發商D公司簽訂了《廣州市商品房買賣合同》購買一處房產。根據合同的規定，D公司在買賣合同訂立時已選聘J物業公司提供前期物業管理服務并與J公司簽訂了《前期物業服務合同》。

《廣州市商品房買賣合同》簽訂當天，杜女士也與 J 物業公司簽訂了《前期物業管理服務協議》和《臨時管理規約》。《前期物業服務協議》明確約定了機動車地下車位的停車費為300元/個/月；機動車地面車位的停車費為200元/個/月。2017年房屋交付使用后，杜女士一直按照此標準向 J 公司繳納停車費。2018年1月，J 物業公司忽然張貼出一紙公告，上調地下車位的停車費，從300元/月上調到650元/月至750元/月不等（地下停車場負三層650元/月，負二層700元/月，負一層750元/月）。

公告一出在小區內引起軒然大波，杜女士等業主認為，業主與 J 物業公司簽訂的《前期物業服務協議》明確約定機動車地下車位的停車費為300元/個/月，該約定是雙方真實的意思表示，合法有效。D公司、J 物業公司單方漲價的行為違反了《前期物業服務協議》的合同約定，嚴重損害了廣大業主的合法權益，要求恢復原價，而J物業公司態度強硬拒不協商。為此杜女士將D公司和J物業公司一并訴至法院，要求按照300元/個/月的收費標準開放機動車地下車位，并賠償經濟損失17 000元。

審理過程與審理結果

庭審中，被告D公司辯稱，涉案車位登記在D公司名下，D公司享有完整的物權，有權決定車位的出租價格。D公司報備的《商住小區地下車位出售（出租）方案》，嚴格履行了法律法規規定的程序，得到了區住建局認可和備案，合法有效，原告要求履行《前期物業管理服務協議》沒有法律依據。

另一被告 J 物業公司辯稱，J 公司并非涉案車位的所有權人，無權對車位租金定價，J 物業公司也沒有提供車位租賃服務。J 物業公司只是車位的物業管理方，沒有獲取車位租金的權限， J 物業公司原先收取的300元/月的費用，是物業管理費，不是車位租金。

經審理，P區法院認為：D公司與 J物業公司簽訂的《前期物業服務合同》作為D公司與原告簽訂的《廣州市商品房買賣合同》的附件，是商品房買賣合同的一部分，對原告、D公司、 J 物業公司均具有法律約束力。

根據D公司與 J 物業公司簽訂的《前期物業服務合同》以及原告與J物業公司簽訂的《前期物業管理服務協議》約定的內容，地面車位停車費收費標準為每個每月200元，地下車位停車費為每個每月300元，D公司、 J 物業公司均應按照上述約定向原告收取停車場車位的月租費用。

住宅小區配套的車庫、車位具有特殊性，是小區住宅的附屬設施，開發商對住宅小區車位不能單方面任意提高收費標準，其調整收費標準的行為必須考慮小區業主基本的需求，必須遵循一定的協商程序，征詢業主代表的意見，D公司、 J 物業公司未經小區業主同意單方面將地下停車場車位月租價格上調，程序上侵害了小區業主的知情權，又違反了前期物業服務管理合同之約定，顯屬不妥。

P區法院表示，J 物業公司此前按地下停車位每個每月300元向業主收取“停車費”，已包含租金及物業管理費。至于停車費中租金及物業管理費如何分配，屬于D公司與 J 物業公司內部結算問題，J 物業公司不能以價格僅包含物業管理費為由擅自變更地下車庫的停車收費標準。故J物業公司關于地下車位按每個每月收取300元的費用僅為物業管理費的抗辯意見，有違常理，法院依法不予采信。

據此，P法院作出判決，兩被告應按照《前期物業管理服務協議》約定 ，按每月每輛300元的收費標準向原告開放小區地下車庫車位月保服務；駁回原告其他訴訟請求。

案件分析

本案中，D公司與 J 物業公司是否有權單方面提高地下停車位收費標準？如何看待D公司經過報備的《商住小區地下車位出售（出租）方案》和杜女士與J 物業公司《前期物業管理服務協議》的關系？到底應該以哪份文件作為小區地下車位價格核定的依據？

根據物權法第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”小區停車位屬于小區的配套設施，首先應當滿足業主的基本需求，故其價格的調整也應當征詢小區業主或業主代表的意見。

依法成立的合同受法律保護，當事人應當按照合同的約定全面履行自己的義務。該案中小區的地下車位已經通過《前期物業服務合同》以及《前期物業管理服務協議》約定了使用方式與收費標準。而D公司與 J 物業公司想單方面提高價格是對合同約定的違反。

D公司雖然履行了《商住小區地下車位出售（出租）方案》的備案手續，但這僅僅表明該方案經過了政府部門的登記，履行了行政程序，但并不代表也不能取代D公司與 J 物業公司與業主之間就調價事宜進行了協商；且在《前期物業服務合同》與《前期物業管理服務協議》中并無預設“停車位租金或物業管理費以屆時政府相關部門準予登記備案之文件為準”的類似條款，故僅有該方案，并不能變更當事人之間就《前期物業服務合同》與《前期物業管理服務協議》之約定。

結 論

物業服務企業收取小區停車費是有前提條件的。日常生活中我國小區停車位一般分為兩種性質，一種是可以出售辦理產權證的停車位，可以選擇以買賣、附贈等方式轉讓，屬于業主所有。另一種是占用小區共有道路、綠地等設立停車位，一般而言，因其系使用全體業主共有的公共區域面積而設立的，故應歸屬全體業主共有。根據物權法第七十四條規定，對于在共有道路上停車收費需經過業主大會或業主委員會，由業主共同決定，再委托物業服務企業代為收取，收取的停車費應當歸業主共有，物業服務企業可獲取相關服務、維護費用。

在實踐中，物業服務企業根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。業主對侵害自己合法權益的行為，包括但不限于擅自調價、擅自設立停車位、改變共建配套設施的用途等，均可以依法向人民法院提起訴訟。業主大會或者業主委員會的決定，對業主亦具有約束力。如果業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主亦可請求人民法院予以撤銷。■

（漫畫/趙曉蘇）