以信息化手段規范管理房地產中介實名登記

朱智斌

摘要：房地產中介市場“亂象”頻生，出現了不少黑中介和其他違法、違規問題，嚴重侵害了房地產買賣雙方的合法權益。通過信息化管理房地產中介機構備案和從業人員實名登記工作，增加管理手段，提高管理水平，強化房地產中介機構和從業人員執業規范，保護群眾合法權益。

關鍵詞：房地產;中介機構管理;信息化

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）09-0073-74 收稿日期：2019-08-14

近年來，全國房地產交易市場火爆，二手房交易市場也異常活躍。很多業主通過房地產中介機構代理進行二手房買賣、出租等手續。由于市場需求量大，房地產中介市場“亂象”頻生，出現了不少黑中介和其他違法、違規問題，嚴重侵害了房地產買賣雙方的合法權益。為進一步強化房地產中介機構和從業人員執業規范，保護群眾合法權益，切實解決房地產中介活動中存在的違法、違規問題，消除中介違規行為對房地產市場調控的不利影響，維護中介活動中有關各方的合法權益，根據《房地產經紀管理辦法》（住建部、國家發改委、人社部第8號）、《住房城鄉建設部等部門關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房[2016]168號）等有關文件的規定，各地陸續開展對房地產中介機構備案和從業人員實名登記工作。筆者針對如何通過信息化管理房地產中介機構備案和從業人員實名登記工作，增加管理手段，提高管理水平提出以下幾點看法。

第一，建立房地產中介信息管理系統。通過信息化手段，對房地產中介機構備案和從業人員實名登記工作進行管理。房地產中介機構備案和從業人員必須通過信息管理系統進行實名登記，并通過所在地房地產主管部門辦理備案，未經備案的不得從事中介服務，違規從事中介服務的，配合有關管理部門按照相關規定聯合查處。

第二，建立房地產中介機構和從業人員登錄系統。房地產中介機構和從業人員通過登錄信息管理系統進行房地產中介機構備案和從業人員實名登記，并按照一人一鎖原則，即一把加密鎖需要有從業人員和房地產中介機構雙重綁定管理，缺一不可。中介機構允許有多個從業人員，從業人員也可以綁定多家中介機構，但必須經過雙重綁定才可以登陸房地產中介信息管理系統辦理業務。

第三，中介居間服務合同網簽。經備案的房地產中介機構必須通過信息管理系統網簽居間服務合同，并根據居間服務合同內容進行服務和收取服務費。房地產行政管理部門通過網簽的居間服務合同及時了解中介服務市場的狀況，進行中介行業的監督和管理。居間服務合同網簽可以有效保障買賣雙方和中介機構各方的利益，確保房源的真實性，減少糾紛。買賣雙方、中介機構如果在交易過程中發生糾紛，還可以采用網簽的居間服務合同通過房地產中介協會或房地產行政管理部門進行調解，或作為法律訴訟依據。

第四，房源信息核驗。房地產中介機構可以通過信息管理系統，經房屋所有權人同意后，通過讀取二代身份證，并錄入房屋坐落、不動產權證號（或商品房買賣合同號）進行房屋信息核驗，包括房屋的基本情況（用途、房屋性質、建筑面積、套內面積、公攤面積、所在層數等），所有權人，是否存在抵押、查封、凍結等限制情況，避免交易過程中產生不必要的糾紛。

第五，房源信息發布。中介機構可以通過信息管理系統發布房源信息（可依托中介協會網站對外公布），包括房屋租賃、出售等。發布房源信息必須經房屋所有權人同意，并通過身份證、房屋坐落、不動產權證號（或商品房買賣合同號）進行房屋信息核驗后發布。發布房源時，房屋所有權人可以選擇獨家代理或者多家代理。當業主選擇獨家代理時，在代理合約期間，不可在其他中介機構發布房源，同時為保障業主利益，預防中介壟斷，建議代理期限最長不超過3個月，3個月后可重新選擇中介機構進行授權代理。

第六，代理簽訂存量房轉讓合同。中介從業人員可以通過加密鎖，登陸信息管理系統，代理簽訂存量房轉讓合同。通過中介自助網簽的，在網簽合同和網簽系統中記錄下代理機構和代理人員的信息。以上信息可以通過統計匯總，供屬地或上級房地產行政主管部門決策時參考使用，也可以通過網簽代理信息建立中介誠信檔案管理。

第七，為了鼓勵和規范中介機構備案。可在行政服務中心大廳設立中介機構專用自助網簽機和業主自助網簽機，條件允許時，可以設立中介窗口，中介代理的可以和業主自助網簽的一樣通過綜合窗口排隊申請存量房網簽備案。同時，還可以通過中介窗口“綠色通道”優先受理存量房網簽備案，鼓勵中介機構和人員主動填報中介代理網簽備案事項，有利于中央、省、市房地產主管部門統計、分析和規范管理房地產中介服務。

第八，建立房地產中介誠信檔案。經備案的中介機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人或負責人、從業人員等信息及時向社會公布，并在網上和房產交易中心大廳提醒群眾防范交易風險，審慎選擇房地產中介機構。對誠信的中介機構和個人給予表彰或相關優先待遇鼓勵，對違規中介機構或個人進行行政查處、限制網簽、限制房源信息發布、限制房源信息核驗功能。通過中介信息管理系統內部全網通報，以及中介行業協會網站或住建網站公布房地產中介誠信檔案，接受社會和群眾的監督和查詢。

第九，房地產中介誠信檔案信息共享。通過系統聯網，與工商、稅務、銀行等部門進行信息共享，以便多部門聯合，有效管理和規范中介機構和從業人員，打擊違法、違規中介機構和個人。

第十，建立定期或不定期培訓制度。為規范和提高中介機構和從業人員的業務素質、及時掌握最新的法律法規和政策，中介機構和從業人員必須參加中介管理部門（住建、房管、中介行業協會等）組織的繼續教育培訓，培訓考核合格的可以繼續正常使用中介信息管理系統，不合格的需要重修，直至合格，方可開展正常的中介服務業務和使用中介信息管理系統。