淺析電子簽名在房地產領域的運用前景

廉茹麗

摘要：4月3日，國務院常務會議通過了包括《電子簽名法》在內的一批法律修正案草案，修改建議其中包括：允許在辦理土地、房屋等轉移登記時使用電子文書。意味著涉及土地、房屋等不動產權益轉讓不適用“電子簽名、數據電文”的法律障礙得以破除。國務院“放管服”精神在房地產領域不斷得以體現，信息技術在房屋買賣全流程大放異彩。縱觀不動產登記和房屋交易環節，流動辦證車把受理空間無限延伸、交易網簽和抵押登記的不見面辦理、信息查詢證明的全自助等，現代化信息技術的運用日趨廣泛。短時間內，在房屋買賣的相關環節（合同簽訂、登記辦證）中，電子簽名（電子印章）的運用會呈現井噴式的發展。

關鍵詞：房地產;電子簽名;不動產登記

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）09-0065-67 收稿日期：2019-07-10

1電子簽名是歷史發展的必然產物

電子簽名，是指數據電文中以電子形式所含、所附用于識別簽名人身份并表明簽名人認可其中內容的數據。普通民眾對于電子簽名的認知一般還處于電子印章階段，電子印章只是電子簽名的一種表現形式。

電子印章在《電子簽名法》頒布與實施之前就出現了，但社會認知度低，發展緩慢。2005年4月1日正式實施《電子簽名法》后，才使得電子印章技術及其產品的研究與應用有了較快發展。

電子簽名是基于國際PKI標準的網上身份認證系統，數字證書相當于網上的身份證，它以數字簽名的方式通過第三方權威認證有效地進行網上身份認證，幫助各個主體識別對方身份和表明自身的身份，具有真實性和防抵賴功能。與物理身份證不同的是，數字證書還具有安全、保密、防篡改的特性，可對企業網上傳輸的信息進行有效保護和安全傳遞。電子簽名技術可以用先進的數字技術模擬傳統實物印章，其管理、使用方式符合實物印章的習慣和體驗，其加蓋的電子文件具有與實物印章加蓋的紙張文件相同的外觀、相同的有效性和相似的使用方式。

2電子簽名具有強大的運用空間

由于受技術條件限制，目前很多地方在管理部門的備案合同只是對內容進行了備案，而雙方簽訂的合同頁面無法體現，成為各地管理部門的短板。若雙方采用電子簽名之后再提交備案，將會解決這一問題。

電子印章是現階段電子簽名技術的一項較廣泛應用，把電子簽名技術變成人們習以為常的簽名蓋章方式，比較符合人們傳統的信用習慣與誠信體系，對電子簽名的應用推廣具有一定的價值。

電子印章的具體做法是將電子文書內容的數字簽名通過數字水印、加密等技術，使其和電子印章圖像進行有效綁定（如利用隱藏技術將數據隱藏在電子印章的圖像中等），驗證電子印章真偽的過程即證數字簽名的過程。只有通過電子簽名，驗證技術證明與電子印章相關聯的電子文書是真實的，電子印章圖像才被承認是有效的，否則電子印章不可顯示或只能是一個沒有法律效力的圖片而已。目前的技術確保印章成為簽名有效的表現形式。即只在使用電子簽名技術驗證某份電子文件真實有效時，才正常顯示印章。這樣我們不僅可以用電子簽名技術對正文數據進行保護，還可對印章進行保護，避免不法分子盜用，從而混淆是非。

3對電子簽名的認識誤區

很多人認為，使用電子印章后打印的材料容易被修改，實際這是對電子簽名（電子印章）理解的誤區。電子印章的打印件是指電子印章的簽名結果中顯示的與傳統印章痕跡相似的圖像的打印件（以下簡稱“打印件”），打印件一般被認定為電子印章的復制件。電子印章的本質是電子數據，而打印件并不是電子數據，打印件容易通過PS等圖片處理技術進行偽造，無法獲得識別簽署主體身份和表明簽署主體認可相關內容的取信效果，因此，打印件不能單獨具有與傳統印章相同的法律效力。

真正意義上具備電子簽名水平的電子文件一般是包含一個打印件和一個認證文件，附含電子印章打印件的電子文件打印件與附含電子印章的有效電子文件內容完全一致，方可依據電子文件的效力認可電子文件打印件的效力。如果有人修改了電子認證文件，打印之后的電子件就會出現修改過的提示信息，其安全程度高于紙質印章件。

4電子簽名使用的風險分析

房屋交易由于價值巨大，交易雙方往往都十分慎重。《物權法》規定不動產登記之后產生物權效力，因此在雙方確定成交之后，按照目前現行的法律法規，也需雙方當面到登記部門現場申請。據了解，國務院已經在著手修改《不動產登記暫行條例》，將第15條規定“當事人或其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記”修改為“當事人或者其代理人應當向不動產登記機構申請不動產登記”。

隨著現代社會活動區域的不斷擴大，交易雙方達成合意之后不能同時到達現場簽訂合同或者辦理登記的情形越來越普遍。《電子簽名法》第3條明確規定，民事活動中的合同或者其他文件、單證等文書，當事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數據電文。當事人約定使用電子簽名、數據電文的文書，不得僅因為其采用電子簽名、數據電文的形式而否定其法律效力。如果買賣雙方約定使用電子簽名，則可以完全解決往返多次的問題，同時還可以解決繁雜的手續提供問題，在手續審核不過關的前提下，完全可以不簽名確認。

《電子簽名法》第14條規定，可靠的電子簽名與手寫簽名或者蓋章具有同等的法律效力。電子印章的法律效力是受法律保護的。但是很多人對電子簽字的認識程度不夠，另外加之以前受法律條文約束，導致電子簽名在房地產領域使用一直發展遲緩。第28條規定，電子簽名人或者電子簽名依賴方因依據電子認證服務提供者提供的電子簽名認證服務從事民事活動遭受損失，電子認證服務提供者不能證明自己無過錯的，承擔賠償責任。第32條規定，偽造、冒用、盜用他人的電子簽名，構成犯罪的，依法追究刑事責任;給他人造成損失的，依法承擔民事責任。從法條來看，個人使用自己經認證的電子簽名，只要自身不存在問題，造成的法律后果由冒用或者認證部門予以承擔。

浙江省在房屋交易和不動產登記中對新技術的利用值得思索，杭州房管局在不動產交易監管中實現了不見面審批，衢州在個人進行電子簽名和刷臉認證之后實現了零跑腿。未來在不動產登記和房地產交易領域，在政府數據云平臺政府數據共建共享和完善的信用體系支撐下，電子簽名必將加速推進，不見面辦理將成房地產領域的新常態，“一機在手，權證到家”將有可能成為房地產領域的新目標。