揭密城市更新黃埔樣本

麥婉華

歷經多年的經濟高歌猛進，對城市的可持續發展和城市品質的提升也提出了更高的要求。廣州黃埔持續提升城市品質，首創“城市更新10條”政策 ，推進“三舊”項目多模式改造，提供更多可供借鑒和推廣的“黃埔城市更新經驗”。

在廣州市黃埔區茅崗村坑田大街32號，一座座新徽派園林別墅拔地而起，中央停車場、中央休憩區、私家別院一應俱全。然而，這里并不是高檔別墅居住區，而是被稱為“魚珠智谷”產業園的辦公區。在忙碌工作的秋日午后，職員可閑飲茶一杯，暢吟詩一首，如此輕松、愉悅的辦公氛圍是在廣州第二CBD黃埔板塊中是少有的。被打造得如此恬靜舒適，人們很難想象此處本來只是一個老舊的倉庫區域。

魚珠智谷產業園原為興華舊倉庫。原興華舊倉庫地面大部分未經過硬化，且排水溝堵塞，每逢雨季積水成河且無法排泄，嚴重影響了附近居民的正常生活。且原倉庫的鐵皮屋面是用簡單的鋼鐵搭建，因使用年限久遠大部分閑置，倉庫外墻及屋頂破裂鑒。

負責管理魚珠智谷的廣州泓橋科技園管理有限公司服務中心副總監陳絢告訴《小康》記者，改造過后，園區建筑為連體別墅辦公、普通辦公寫字樓兩種類別，以GOOGLE、FACEBOOK等世界著名的網絡公司其創意、生態式空間設計為參照。建筑特色顯著，辦公獨立性高，與廣州珠江新城等區域寫字樓錯位發展，適合承載電商、科創文創辦公、品牌展示，形成符合互聯網時代年輕人需求的互動、多變、復合、商務、休閑、社交為主題的辦公需求。

截至目前，園區的改造和運營歷時5年，從改造前的“村民零收入、零稅收貢獻，環境臟亂差”到改造后的“貢獻GDP、貢獻就業、貢獻稅收、形成新業態、增加村民收入、提升村居環境”，村民、園區、政府多方受益，小小的村集體物業改造項目引發區域發展的“蝶變效應”，僅4萬平方米的園區創造年產值20億元，單位“畝產”處于全省頂尖水平。

從廢舊倉庫變為對標硅谷的別墅式辦公區，魚珠智谷產業園改造成功案例正是城市更新的黃埔樣本之一。近年來，該區的城市更新取得了階段性碩果。城市更新投資總額、已批項目、開工面積等主要指標連續5年領先廣州市其他行政區，連續三年在廣州市政府組織的市級“三舊”改造年度考核中排名第一。

歷經多年的經濟高歌猛進，經濟的快速發展對城市的可持續發展和城市品質的提升也提出了更高的要求。該區持續提升城市品質，打造國際一流的現代產業生態圈，不斷輸出城市更新的“黃埔品牌”，提供更多可供借鑒和推廣的“黃埔經驗”。

首創“城市更新10條”政策

9月10日，廣州市黃埔區、廣州開發區向外界發布《廣州市黃埔區 廣州開發區關于加快省“三舊”改造改革創新試點工作的若干措施》（以下簡稱“城市更新10條”）。“城市更新10條”首創城市更新項目負面清單、試行容缺審批、“村規民約”約束力等。

作為全國首個區級“三舊”改造改革創新試點，黃埔繼近日廣東省人民政府頒布《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》之后推出“城市更新10條”，聚焦“快批、快拆、快建”，將進一步把城市更新與產業轉型有機結合，全面激發老城市新活力，打造宜居宜業宜游的優質生活圈，以高品位的城市發展促進高質量的經濟建設。

“2018年9月，經省政府同意批準我區開展省‘三舊改造改革創新試點，試點期限為2018年至2020年。成為試點后，我區的城市更新工作可以用‘征程萬里風正勁，重任千鈞再奮蹄來形容。”廣州開發區黨工委委員、管委會副主任黃東作黃埔區、廣州開發區城市更新總體情況介紹時表示。

據了解，此次出臺的“城市更新10條”是黃埔城市更新“1+3+N”政策體系的“1”主文件，全文共“10條”，內容由“強化快批”、“聚焦快拆”、“保障快建”、“嚴格監管”四個板塊組成。

“城市更新10條”按照“快批、快拆、快建”的思路，遵循“先拆后建、以拆促建、拆建并舉”的原則，旨在推動全區城市更新工作從“全面鋪開”向“有促有控”轉變、從“改差補缺”向“品質打造”轉變、從“追求速度”向“保質提效”轉變、從“拆建為主”向“多措并舉”轉變。

廣州開發區城市更新局局長侯奔介紹，該區重點圍繞理順更新頂層設計、優化低效用地處置、創新更新改造模式、實現簽約拆遷前置、再造審批服務流程等方面，編制了《廣州市黃埔區 廣州開發區關于加快省“三舊”改造改革創新試點工作的若干措施》（即“城市更新10條”）。與此同時，在接通省市城市更新政策“最后一公里”，推動工作標準化、規范化管控方面作出了有益探索。歸納起來就是兩個“明確”和兩個“實現”——明確“改什么”、“管什么”，實現“改得動”、“改得快”。

在“改什么”方面，首創城市更新項目負面清單，提出按季度開展區城市更新年度計劃編報，重點項目隨時申報，有效破解改造項目準入門檻缺失、城市更新年度計劃跟不上政府重大決策等問題。允許“商改商”等類型項目參照舊廠改造政策執行，有效破解該類項目升級改造目前沒有政策依據的問題。

在“管什么”方面，對極少數被拆遷人為謀求不當利益阻撓拆遷損害大多數被拆遷人利益的行為，村集體可制訂符合實際的“村規民約”對其采取必要的處置措施。強化“資金與信用、進度與效益、公配和產業”等內容的全流程監管。

在“改得動”方面，試行整地塊、整村納入標圖建庫，允許用地空間騰挪整合、土規規模及轉用指標置換、留用地或預支留用地按政策納入舊村改造，有效破解舊村改造項目土地零散整合難，動力不足拆遷難，項目資金平衡難等問題。

在“改得快”方面，試行舊村改造項目實施方案“先簽約、后批復”。建設審批環節“流程再造”，試行容缺并聯審批，從現行審批流程60項壓縮為3項，審批時間最快將從1年半壓縮到3個月。

城市更新10條“十個一”

在總結高度城市化地區的改造科學規律，并梳理需要體制改革和政策創新以解決的痛點、堵點和難點問題的基礎上，黃埔區、廣州開發區結合多年來的探索經驗，“城市更新10條”應運而生。縱覽“城市更新10條”的亮點，其中蘊藏著“十個一”：

一是搭建“一個架構”。創新成立以市委常委、區委書記為組長的區城市更新工作領導小組、設立區城市更新規劃專業委員會、保留全市僅有的區級城市更新局，形成科學完善的區級城市更新管理架構。

二是繪好“一張藍圖”。編制全區城市更新總體規劃，緊緊圍繞建設粵港澳大灣區的“綱”，重點推進開創大道、廣汕路、黃埔東路、九龍大道沿線等重點區域的“三舊”改造，形成中新廣州知識城、廣州科學城、黃埔港、廣州國際生物島“四片聯動”的城市更新藍圖。

三是列明“一份清單”。首創城市更新項目負面清單管理機制，優化目標導向的年度計劃管理體制，對改造條件不符合國土空間總體規劃、國家產業指導目錄、相關專項規劃中的強制控制要求的項目納入負面清單管理，不予列入實施計劃。

四是整合“一片空間土地”。鼓勵重點區域連片成片改造，試行整地塊、整村納入標圖建庫;允許用地空間騰挪整合、土規規模及轉用指標置換、留用地或預支留用地按政策條件納入舊村改造。

五是制定“一本地價”。試行舊村改造項目全區域網格化基準融資樓面地價公示制度，統一編制全區網格化舊村改造融資樓面地價報告，以自然村為單位確定參考價格，作為各項目編制改造實施方案的依據，根據實際情況動態調整，并向社會公布。

六是新增“一種模式”。允許產權單一的“商改商”等類型項目參照舊廠改造政策執行，鼓勵低效物業加快升級改造。

七是明確“一種標準”。編制全區各片區舊村改造拆遷安置補償方案統一標準模板，作為規范性文件和各項目編制拆遷安置補償方案的依據，避免惡性攀比現象。

八是優化“一套程序”。建立城市更新項目實施方案和控調方案審查專家票決制和審議“二合一”推進機制;試行舊村改造項目實施方案“先簽約、后批復”;按“靈活分片、動態調整”的原則，優先將涉及重點拆違整治和復建安置物業、公建配套設施、重點產業項目建設的地塊劃入先行實施片區，實現“簽一片、拆一片、建一片”;對城市更新項目的建設審批環節實施“流程再造”，試行并聯審批、容缺審批。

九是兌現“一次獎勵”。將“三舊”改造獎勵用地指標分配與拆遷進度緊密掛鉤，區城市更新部門根據當年計劃新增改造和完成改造的面積規模，可預支50%“三舊”改造獎勵新增建設用地計劃指標，區城市更新部門按季度經市政府向省自然資源廳申請，按季度向省自然資源廳申請預支50%“三舊”改造獎勵新增建設用地計劃指標，優先用于征拆迅速且需指標支持的舊村改造項目。

十是強化“一起監管”。制定“資金與信用、進度與效益、公配與產業”等重要事項的全流程監管措施，由區城市更新部門會同相關職能部門與改造主體簽訂監管協議，明確監管責任和監管內容。對重點部門和重點項目進行駐點監察，防范廉政風險，實現“陽光監管”。

推進“三舊”項目多模式改造

來到位于黃埔區中心城區范圍的文沖村，此處已是高樓林立的小區式管理，環境整潔、舒適。小區內，代表村中歷史的祠堂依然存在。一葉輕舟在祠堂前寬闊的水塘上漂浮，鱗次櫛比的商品房在不遠處交相輝映。如此的景象可謂是嶺南水鄉與現代建筑的完美結合。

但其實在改造之前，文沖村是廣州“城中村”的典型縮影——“臟、亂、差”，“握手樓”、“貼面樓”比比皆是，違建問題突出、消防隱患嚴重、治安環境復雜、衛生條件惡劣，與周圍城市建設和商業布局定位嚴重不符。

為尋求文沖可持續發展的空間和動力，黃埔區政府和文沖社區主動申請將文沖舊村改造納入廣州市城市轉型升級的規劃當中，并于2003年被廣州市列為首批城中村改造試點之一。于是，文沖是繼獵德、琶洲后，廣州第三個大型“城中村”改造，同時也是黃埔區首個城中村改造工程。

作為廣州市舊改的“大戶”，黃埔區、廣州開發區近年秉承“產業轉型升級、城市功能提升、土地節約集約”的城市更新宗旨，全力推進舊村莊、舊城鎮、舊廠房多種模式的項目改造。

在舊村改造方面，黃埔以打造2.0升級版模式為目標，蘿峰、沙步、湯村等項目實施“軟硬改造”，既改善居住條件，提升公建配套，打造宜居生活社區，同時按現代化管理規范完善公司法人治理結構，將改造后集體物業納入全區的主導產業發展平臺統一招商運營，打造區域經濟與村民集體經濟收入可持續發展的多贏局面。

以豐樂北路沿線“散亂污”整治及舊村改造項目為例，通過建立區重點項目征拆與“三舊”改造聯動機制，半年時間內收回69宗地塊共1020畝，拆除建筑面積約25萬平方米，關停搬遷“散亂污”企業99家，清出低端經營戶183家，并推動了姬堂社區舊村改造，啟動了黃埔創新中心、灣區科創走廊1號等產業孵化器的建設。

在舊廠改造方面，注重打造新業態，從現有產業領域中衍生疊加出新環節、新鏈條、新活力。華南國際港航服務中心打造成華南區域性的港航要素聚集中心，黃埔倉打造成“電子商務+港航服務”的雙平臺產業基地并引入一帶一路歐亞商貿交流合作中心。

另外，作為黃埔魚珠國際木材市場及魚珠物流基地舊廠改造項目，保利魚珠港預計總投資250億元，計劃分5年完成，項目總銷售額預計將達到400億元，年均銷售額約80億元，將與琶洲、廣州國際金融城構成廣州新黃金三角，成為廣州未來發展的新引擎。

在村級工業園改造方面，確立既要“面子”又要“里子”的目標。在歷史文化街區微改造方面，實現城市更新與文化傳承保護有機結合，推動現代城區與傳統鄉愁相容共生，促進轉型升級與歷史記憶相得益彰。如大力推進長洲村、深井古村微改造項目的實施建設，運用“繡花功夫”、“針灸療法”打通古村脈絡肌理，激活傳統村落經濟活力，為大學城、生物島高端人才提供創業、生活、文娛、休閑載體。

截至目前，全區“三舊”改造標圖建庫總用地面積約52.52平方公里;已批復的全面改造項目和微改造項目共99個，其中全面改造項目44個，微改造項目55個;而2019年新批項目25個，含舊村改造項目4個，舊廠改造項目7個，老舊小區微改造項目14個。已開工全面改造項目25個、微改造項目13個，累計開工面積約675萬平方米，竣工面積約356萬平方米，其中竣工安置房面積75.7萬平方米、6925套。累計完成固定資產投資640億元。

據悉，為持續強化政策的系統集成和組合效應，黃埔區、廣州開發區城市更新“1+3+N”政策體系文件將陸續發布，作為政策體系全鏈條的組成之一的《廣州市黃埔區 廣州開發區城市更新辦法》將繼“城市更新10條”之后加快推出。

同時為加強政策的可操作性，確保執行效果，后續還將配套出臺《城市更新全面改造項目審批“流程再造”工作指引》以及相關實施細則，共同構成完整的“1+3+N”政策體系，為黃埔區、廣州開發區的“三舊”改造保駕護航，成為推動區域城市更新從“大寫意”邁向“工筆畫”的里程碑;為全市實現綜合城市功能、城市文化綜合實力、現代服務業、現代化國際化營商環境四個方面出新出彩添薪續力，助力繪制粵港澳大灣區建設的“黃埔華章”，為全省“三舊”改造提供可復制、可推廣的制度性成果。

編輯/余弘陽