基于解釋結構模型的舊工業區城市更新制約因素研究
——以重慶市為例

周 滔，楊 文，蔡偉光

（1.重慶大學 建設管理與房地產學院，重慶 400044；2.重慶大學 建設經濟與管理研究中心，重慶 400044）

一、引言

隨著我國經濟發展方式轉型，城市建設與開發模式也隨之改變[1]，城市發展模式由粗放式轉變為集約式；城市開發重點由增量擴張轉變為存量挖潛；城市經濟由以第二產業為主導轉變為第二、三產業并重。在這種時代背景下，城市更新成為我國城市挖潛增效的主要方式。在我國大多數城市中心區存在的舊工業區由于擁有優勢地理位置，對其進行更新改造已成為當下城市更新的主要形式，成為改變城市產業結構，提升城市活力，實現城市轉型升級的重要途徑[2]。目前，許多城市都大規模開展了對舊工業區的更新，出現了一批典型的“成功案例”，但也有大量的“失敗項目”。系統分析舊工業區城市更新所面臨的制約因素，對于科學認知舊工業區更新的科學規律、規避風險，提升更新的綜合效用具有重要的現實意義。

現有關于舊工業區城市更新的研究主要聚焦于經驗總結、更新策略、更新模式等議題。對更新策略的研究，學者們主要結合生態環境、歷史文化，探索經濟、生態、社會方面可持續協調發展策略[3-4]；對更新模式的研究，學者們主要從使用功能、開發主導方、保護級別等不同角度分析，歸納出針對不同更新對象的更新改造模式[5-6]；對影響因素的分析，學者們多基于可持續發展理論，從區域和建筑維度進行因素梳理[7]。

舊工業區的發展受到開發主導方、空間結構特征、歷史文化背景等方面影響，這些因素使得不同的舊工業區需根據自身情況采取不同的更新模式。其可以分為主題博物館、創意產業園和主題公園三種常見模式[5-6][8]。主題博物館模式是以工業元素的陳列展示，對舊工業區進行保護利用；創意產業園模式是通過吸引創意產業入駐，將創意產業融入舊工業區的開發改造；主題公園模式是為改善環境，提供公共休憩、娛樂場所。由于三種更新模式的側重點和改造手法的差別，在更新發展全過程中需考慮的關鍵制約因素也不盡相同，決策者在進行項目改造時應依據所采用的更新模式來判斷需重點把控的因素。因此，需要區分上述三種模式并對各模式下關鍵制約因素進行對比研究。

本文主要研究以下三個問題：（1）影響舊工業區城市更新發展的制約因素有哪些？（2）主題博物館、創意產業園區、主題公園三種主要更新模式下的關鍵制約因素分別是什么？（3）針對不同更新模式下的關鍵制約因素要采取怎樣的措施來推動舊工業區城市更新的持續發展？重慶市是典型的老工業城市，有深厚的工業文化積淀和工業歷史背景。近年來，重慶市開展了一系列舊工業區更新項目。其中，重鋼工業博物館以工業為主題，打造“活態”博物館，是主題博物館更新模式的代表；S1938 國際創客港擁有較大規模和政府的高度關注，選其作為創意產業園區更新模式代表案例；鵝嶺二廠文創公園選作主題公園更新模式代表案例。本文利用ISM 方法對三個案例進行分析，理清各制約因素之間相互關系，并對三種更新模式制約因素體系進行對比分析，找出各自根源制約因素和關鍵制約因素，并提出相應的對策建議。

二、舊工業區城市更新現狀及問題

對舊工業區進行更新改造，有利于城市生產、生活、生態和諧發展。一方面，經濟發展、社會和諧、環境友好、文化傳承四個因素促使舊工業區進行更新發展。另一方面，舊工業區更新發展也推動了經濟發展、社會和諧、環境友好和文化傳承（見圖1）。這四個因素與舊工業區更新是相互促進、相互影響的關系，舊工業區城市更新是城市發展、社會安定、環境改善和工業文化保護等的重要途徑。

圖1 舊工業區更新成因圖（箭頭表示促進作用）

我國各大城市自20 世紀90 年代以來陸續開展了許多舊工業區更新項目。其中比較成功的有北京798、上海M50、重慶鵝嶺二廠、杭州LOFT49等。但總體來說，我國舊工業區更新項目的整體效益和環境效益低下[9]，沒有兼顧經濟與社會效益、整體與局部利益、近期與長期效益；更新改造總體目標與功能定位缺乏科學的研究，主觀性強[10-11]，缺乏可持續戰略眼光；大多數更新改造都存在盲目跟風行為，沒有充分挖掘和結合自身資源優勢，對舊工業區歷史文化價值、美學價值和環境可持續價值認識不夠；且改造理念落后，尚沒有一套成熟的舊工業區更新理念。政府方面，支持力度不夠，政策制度不完善等原因使得舊工業區更新發展情況不盡理想[12]。

所以，不是所有舊工業區都適合改造再利用，要根據舊工業區的區位、周邊環境、自身條件等來判斷其是否適宜更新改造，由于項目參與主體和項目自身特色條件不同，需要采取的更新模式也就不一樣，那么不同更新模式下需要考慮的關鍵制約因素是什么？怎樣去克服和避免這些因素？這些問題都是舊工業區更新項目實施過程中需要重點考慮的問題。

三、研究方法

本研究采用文獻綜述、專家訪談、實地問卷調研、ISM 分析方法，初步識別和選取制約因素，獲取數據，分析制約因素相互關系。

（一）因素識別

在對國內外舊工業區城市更新相關文獻研究的基礎上，結合舊工業區更新項目特征，參考相關專家意見，從政策理論、參與主體、項目條件、規劃設計、項目運作五個層面進行分析，最終確立了45 個影響舊工業區更新發展的制約因素（見表1）。其中34 個因素來源于相關文獻總結，11個因素來源于相關案例總結。

表1 舊工業區城市更新制約因素及其來源

（二）ISM 方法

本研究涉及的因素眾多，理清這些制約因素之間錯綜復雜的關系，找出因素體系的根源因素和各因素直接相關的緊前因素，對舊工業區城市更新持續發展有重要意義。因此，需要一個結構化方法來將這樣一個相對復雜的因素系統分解為一個更易于理解和直觀的多層結構化子系統。解釋結構模型（Interpretative Structural Modeling，ISM）就是將一個復雜系統分解成多個簡單的子系統，最終構成以一個多梯級的結構模型，用來分析系統間各因素相互影響關系[22]。所以，本研究采用ISM 方法來對識別出的舊工業區城市更新發展制約因素進行結構分層，構建一個多層結構模型，為舊工業區城市更新的組織者和參與者提供決策參考。

四、分析過程與結果

本文以重鋼工業博物館（以下簡稱項目A）、S1938 國際創客港（以下簡稱項目B）、鵝嶺二廠文創公園（以下簡稱項目C）分別作為主題博物館、創意產業園、主題公園三種模式的代表進行分析。根據識別的45 個制約因素和ISM 方法要求，設計調研訪談問卷，邀請三個項目的主要負責人員、管理人員和入駐企業、商鋪等，分別對各自所在項目情況進行訪談調查。

（一）制約因素相互關系分析

1.鄰接矩陣建立。鄰接矩陣是用來表示因素間是否存在直接關系的矩陣。為了保障研究的有效性和可靠性，邀請了項目A 的館長、管理層的全部成員，共9 人，識別45 個制約因素間的相互影響關系。采取德爾菲法，將9 人的意見形成統一結果。按照以下規則，將結果轉化為45 階鄰接矩陣M1。

如果因素Xi直接導致因素Xj，記M（Xi，Xj）=1，否則M（Xi，Xj）=0，i，j ∈Z，且0＜i，j ＜46。注：M（Xi，Xj）=0。

同理，邀請項目B 的管理層人員、入駐創意園區的企業代表，共8 人，將結果轉化為鄰接矩陣M2。邀請項目C 的管理層人員、入駐企業、商鋪代表，共8 人，將結果轉化為鄰接矩陣M3。

2.可達矩陣獲取。可達矩陣是通過鄰接矩陣與單位矩陣的迭代計算得到的，用以表示因素間是否存在直接及間接關系。可達矩陣N 可通過以下公式計算得到：

I 表示單位矩陣，K 為大于1 的自然數，上述公式采用布爾代數規則進行乘方運算，直到兩個相鄰冪次方的矩陣相等為止。用MATLAB 編程計算得到三個項目可達矩陣。

3.因素層級劃分。可達矩陣中可達集P（Xi）是Xi對應行的值為1 的所有因素組成的集合，表明Xi對這些因素有影響；先行集Q（Xi）是Xi對應列的值為1 的所有因素組成的集合，表明這些因素對Xi有影響。通過以下公式可得到先行集合可達集的交集R（Xi）。

其中i∈Z，且0＜i＜46。若R（Xi）=P（Xi），則該因素i 可進行層級抽取。每一次抽取出一部分因素后，要再次列出剩下因素的可達集和先行集，按照上述方法，繼續抽取下一層級因素，直到所有因素抽取完畢，最終會得到所有因數的層級劃分情況。

（二）ISM 有向圖結果分析

通過因素的層級劃分過程和各因素先行集，可以畫出各因素相互關系的有向圖。本研究最終得出了項目A、B、C 三個舊工業區更新發展制約因素的有向結構圖。

1.重鋼工業博物館。項目A 位于重慶市大渡口區，前身是1890 年創辦的漢陽鐵廠。原重鋼位于主城區，重工業、重化工、重污染使得重鋼不得不順應環保需求和城市發展而搬遷。隨著大渡口區進行城市功能轉型，重整城市面貌，大力打造文化和工業旅游，擁有深厚文化積淀和歷史文化的重鋼舊工業區被納入重點改造對象。以其獨有的建筑構造特色和工業歷史背景，采取主題博物館更新模式，以政府為主導，打造成為如今的工業博物館。其制約因素有向圖如圖2 所示。

圖2 項目A 有向圖

項目A 的因素有10 個層級，相關理論研究不成熟（X2）作為根源制約因素，對整個因素系統的影響作用最大。理論研究的不成熟直接導致政策制度不完善（X1）、缺乏從事城市更新的組織（X4）以及開發商經驗不足（X7）。政策理論維度的因素其中三個（X1、X4、X2）都在有向圖底端，只有缺乏政府資金支持性政策（X3）在第五層。缺乏政府資金支持性政策（X3）不受其他因素影響，但沒有資金支持會難以吸引相關企業入駐[23]，使得企業間合作交流不足，從而打亂對項目A 產業鏈的規劃。而規劃設計、項目運作維度的因素基本處于中間層。由此可見，政策理論維度的因素對主題博物館類的舊工業區更新項目有著很關鍵的影響。此外，項目A 屬于政府主導型項目，加之其有較深的工業文化和歷史底蘊，在有向圖中政企權責劃分不明確（X5）、本土特色不足（X12）、基礎配套設施不完善（X25）三個因素既不受其他因素影響，也不會影響其他因素。

2.S1938 國際創客港。項目B 位于重慶市沙濱路，港毗鄰重慶大學及磁器口古鎮，臨近高校吸引年輕創客，其前身為紅巖縫紉機廠舊廠房。舊廠區被重慶輕紡集團收購，打造為濱江全體驗大體量創客園區。按類別劃分，其更新模式屬于文化創意產業園，是政府主導型項目。該項目被納入沙坪壩區重點建設項目，受到政府的高度關注，并予以入駐企業租金補貼。目前約有20 多家企業入駐園區。其制約因素有向圖如圖3 所示。

圖3 項目B 有向圖

項目B 制約因素共10 層，根源制約因素為：相關理論研究不成熟（X2）。該項目有政府的資金支持和嚴格的企業準入退出制度，有良好的交通區位優勢和豐富的功能業態，故X3、X35、X13、X24四個因素在制約因素系統中處于最頂層，直接影響項目的運作，但不會影響其他因素，也不受其他因素影響。值得注意的是：項目運作維度的因素有75%處于第四層，并且這些因素之間相互影響。項目運作制約因素在一定程度上會阻礙項目的持續經營，而整體定位缺乏特色性（X27）和融資體制理念落后（X40）直接影響到這75%項目運作維度的因素，融資體制理念落后（X40）又不受其他因素影響。所以，對融資體制理念落后（X40）要重點把控。項目的整體定位由項目本身情況和開發設計目標決定，開發設計最終是由人來完成，而人員的設計成果是由其掌握的知識體系為支撐，所以創客港的發展制約因素最終歸結于底層因素政策理論體系的完善程度。

3.鵝嶺二廠文創公園。項目C 位于重慶市渝中區，前身是民國中央銀行印鈔廠，之后更名為重慶印制二廠。經過市場驅動和政府引導，以重慶輕紡集團為主導開發的鵝嶺二廠項目，在城市更新理念下，蝶變重生為文創公園。現已成為重慶一道獨特的風景線，重慶本地年輕人喜愛的旅游地，同時也吸引了許多重慶本土文創公司入駐。其制約因素有向圖如圖4 所示。

圖4 項目C 有向圖

項目C 制約因素共7 層，根源因素為：相關理論研究不成熟（X2）、融資體制和理念落后（X40）。對比于項目B，融資體制和理念落后（X40）因素的重要作用提升。項目C 是企業主導型項目，在政府政策和資金補助方面沒有項目B 的優勢，所以項目C 更加注重融資和資金的管理。第三層的舊工業區周邊環境限制（X11）、本土特色不足（X12），第四層的舊工業區自身空間限制（X9）、物理環境限制（X10）這四個因素都屬于項目條件維度，在有向圖中，它們不受其他因素影響，但會影響第二層和第一層的因素。這意味著項目自身條件是項目開發的基礎，項目要有一定的自身條件優勢，才具有打造開發的著力點。此外，對于企業主導型項目，政府若未充分發揮其監督和調控作用（X6），各方利益難以協調，會造成企業過分注重經濟效益，急于追求快速見效。從而對項目的產業布局缺少長遠戰略眼光，不利于項目經營發展，造成過度商業化（X45），園區失去原有特色，逐漸失去活力。

4.結果對比分析。為了識別出具有高依賴性和高驅動力的因素，針對性的采用MICMAC（impact matrix cross-reference multiplication applied to a classification）方法，對制約因素關系強度進行分析。在可達矩陣的基礎上，依賴性是各因素對應列值為1 的加和，驅動力是各因素對應行值為1 的加和[24]。最終計算結果如表2 所示。由于本文制約因素總共45 個，若0＜驅動力值≤22 為弱驅動力，若驅動力值＞22 為強驅動力。若0＜依賴性值≤22 為弱依賴性，若依賴性值＞22 為強依賴性。驅動力值越高，因素就越靠近最底層，對其他因素的影響力就越大，對舊工業區城市更新發展的制約影響也就越大。因而可以根據驅動力值的大小對制約因素進行影響程度排序。

表2 MICMAC 制約因素關系強度分析

強驅動力弱依賴性因素比較獨立，受其他因素影響少，但能夠對其他諸多因素產生影響。強驅動力強依賴性因素關聯性很強，影響諸多因素的同時還會受到其他諸多因素的影響。弱驅動力因素對整個因素系統的影響弱，此類因素無需重點考慮。所以，把控好具有高獨立性和高關聯性的因素，就能控制好其他因素，屬于關鍵制約因素。項目C 有向圖中因素40 是根源因素，影響性強，故也屬于關鍵制約因素。根據表2，三個項目均無強關聯性因素。篩選出強獨立性因素，根據驅動力值，對關鍵制約因素進行影響程度從大到小排序。主題博物館依次為：X2、X7、X29、X1、X4、X6、X8、X15、X11九個因素。創意產業園依次為：X2、X7、X29、X1、X4、X8、X5、X6、X15、X12、X11十一個因素。主題公園依次為：X2、X1、X4、X40四個因素。

共同點：因素1、2、4 是三種更新模式下都需重點控制的關鍵制約因素，其中相關理論研究不成熟（X2）是根源制約因素。主題博物館和創意產業園模式都以政府主導為主，所以關鍵制約因素和影響程度排序極為相似。三種更新模式下的舊工業區更新發展都需要依靠健全的政策和制度，依賴成熟的理論研究。可見，政策和理論是大前提，牽一發而動全身。而重慶市目前缺乏一套完整的舊工業區城市更新政策，我國的城市更新理論研究還不夠成熟，主要依靠學習國外的先進理論。政策和理論的健全，是市場健康發展的保證。

不同點：主題博物館和創意產業園因其規模大，對城市形象和城市發展有較大影響，政府關注度高，屬于政府主導型項目。而主題公園一般規模沒有前兩者大，屬于企業主導型項目。綜上，除X1、X2、X4外，政府主導型項目還需要考慮（按影響程度由大到小排序）：開發商的經驗不足、缺乏專業設計團隊、政府沒充分發揮作用、參與主體過分關注短期效益和局部利益、對舊工業區整體情況認識不夠、舊工業區周邊環境限制這六大關鍵因素的制約。企業主導型項目還需要考慮：融資體制和理念落后這一關鍵因素。政府主導型項目有一定的政策支持，政府參與到項目全過程發揮其監督調控作用。政府主體作用的發揮對此類項目起著至關重要的作用。再者，開發商要有豐富的經驗，才能組建一個優秀的團隊，為項目開發管理奠定基礎。對舊工業區情況沒有完全掌握，難以充分挖掘特色亮點，進而難以吸引投資者投資，資金鏈難以保證。因此，對政府主導型項目建議：（1）盡快組建城市更新組織機構，培養專業人才，通過對參與主體行為進行監督，建立行為規范準則，來提高項目參與主體的責任意識，約束參與者行為；（2）開發商要在充分分析舊工業區情況之后，建立專業的設計團隊進行項目詳細可行性分析、建設規劃流程分析，充分挖掘舊工業區內在價值。對比而言，企業主導型項目主要是企業方參與項目全過程，政府起著引導作用。結合有向圖分析，融資體制和理念也是處于根源的因素。這一因素是金融市場的體現，良好的金融市場環境有利于企業獲得充足的資金鏈，以保證項目更新順利完成。企業主導型項目沒有過多政府政策和政府資金支持的優勢，籌資融資較為困難，所以企業主導型項目還需要重點考慮融資體制理念落后的制約。對企業主導型項目的建議：（1）充分利用項目自身獨特性特色打造，來吸引投資；（2）學習國內外先進的融資理念，多種融資模式結合，降低資金成本。

五、結論與建議

在城市用地日益緊張，城市面貌亟需提升的背景下，舊工業區城市更新發展成為人們日益關注的熱點問題。然而許多舊工業區城市更新項目效果不佳，不能長期可持續經營發展。因此，探索舊工業區城市更新發展制約因素尤為重要。本文對識別的45 個制約因素，利用ISM 和MICMAC方法，通過對主題博物館、創意產業園區、主題公園三種更新模式與政府主導型、企業主導型兩種主體參與方式的案例分析，建立了政策理論、參與主體、項目條件、規劃設計、項目運作五個維度的復制邏輯關系，找出了各自的根源因素。結果顯示，對主題博物館和創意產業園兩類政府主導型項目的主要制約因素為（按影響程度由大到小排序）：相關理論研究不成熟、開發商的經驗不足、缺乏專業設計團隊、相關制度規范不完善、缺乏專門從事城市更新的政府機構、政府沒充分發揮作用、參與主體過分關注短期效益和局部利益、對舊工業區整體情況認識不夠、舊工業區周邊環境限制。對主題公園類企業主導型項目的主要制約因素為（按影響程度由大到小排序）：相關理論研究不成熟、相關制度規范不完善、缺乏專門從事城市更新的政府機構、融資體制和理念落后這四大關鍵制約因素。

從上述結果可以看出，作為主題博物館和創意產業園屬于文化、旅游服務性質，若本身項目特色不足，很難有吸引力，需要專業的設計團隊對項目整體情況進行把控。主題公園提供休憩空間和娛樂需求，屬于公共服務性質，規模沒有前兩者大，吸引融資是首要任務。所以，不同更新類型和主體參與方式，需要把控的關鍵制約因素不一樣，需要根據項目具體情況分析，采取合理的方案措施。但總體而言，政府政策制度和城市更新理論研究是所有城市更新項目的基礎，政府應該盡快建立城市更新工作組織機構，健全政策法規。同時，政府應該大力培育城市更新方面設計、管理專業人才。城市更新理論研究也應加快步伐，學習國內外先進的城市更新理論，為城市更新工作提供堅實的政策和理論基礎。