新形勢(shì)下土地儲(chǔ)備融資模式探究

摘 要：文章首先對(duì)土地儲(chǔ)備融資模式進(jìn)行了簡(jiǎn)要闡述，然后分析了新形勢(shì)下土地儲(chǔ)備融資模式改革的必要性，最后重點(diǎn)提出了新形勢(shì)下土地儲(chǔ)備融資模式的改革措施，以便可以為新形勢(shì)下的土地儲(chǔ)備工作提供有力的資金保障。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；融資模式；改革措施

1 引言

面對(duì)城市快速發(fā)展，土地儲(chǔ)備工作健康有序是儲(chǔ)備足夠規(guī)模土地從而保障城市規(guī)劃順利實(shí)施的有效方法。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)步入緩步增長(zhǎng)期，土地儲(chǔ)備時(shí)期增長(zhǎng)，成本投入增大。因此，對(duì)土地儲(chǔ)備融資制度進(jìn)行完善，構(gòu)建多元化的融資渠道，突破銀行單一資金來源的困境，是新時(shí)期土地儲(chǔ)備融資的新選擇。

2 土地儲(chǔ)備融資模式概述

土地儲(chǔ)備主要用于城市規(guī)劃建設(shè)，儲(chǔ)備規(guī)模大，所以土地儲(chǔ)備對(duì)資本投入的量要求也較高，使得融資量巨大成為其主要特征。為了解決巨大的融資量問題，新形勢(shì)下，土地儲(chǔ)備融資方式可以采用以下幾種：第一，價(jià)值轉(zhuǎn)化。閑置的土地通過政府授權(quán)給資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣或出讓，所獲得的收益回籠至政府土地儲(chǔ)備特定賬戶中，為土地儲(chǔ)備提供資金保障；第二，儲(chǔ)備中的土地進(jìn)行開發(fā)利用，使其臨時(shí)成為政府土地儲(chǔ)備資金來源，從而實(shí)現(xiàn)土地增值和管理成本的下降；第三，土地儲(chǔ)備具有臨時(shí)性。政府根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，提前進(jìn)行土地收購儲(chǔ)備工作，在城市發(fā)展時(shí)將其出讓，從而保證城市規(guī)劃的順利開展。這三種融資方式可根據(jù)實(shí)際需要結(jié)合使用，為土地儲(chǔ)備提供充足穩(wěn)定的資金保障。

具體的土地儲(chǔ)備資金來源可拓展如下：一是傳統(tǒng)銀行借貸，由于利息成本過高，在資金充足時(shí)可考慮取消；二是儲(chǔ)備土地出讓后所得利潤(rùn)可作為土地儲(chǔ)備補(bǔ)充資金之用；三是通過基金運(yùn)作模式來獲得儲(chǔ)備資金；四是開發(fā)金融產(chǎn)品來獲得社會(huì)融資資金；五是財(cái)政投入用于土地儲(chǔ)備的資金金 六是閑置土地價(jià)格開發(fā)，臨時(shí)出租或出借產(chǎn)生的收益等等。由于傳統(tǒng)的土地儲(chǔ)備資金來源單一，經(jīng)過拓展后，資金來源多元化，可有效解決土地儲(chǔ)備中資金不足問題，從而促進(jìn)土地儲(chǔ)備融資制度不斷完善和健全。

3 新形勢(shì)下土地儲(chǔ)備融資模式改革的必要性

3.1 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

近年來，我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革為社會(huì)發(fā)展提供了內(nèi)在動(dòng)力，其核心是轉(zhuǎn)化存量，提高增量，從而完成結(jié)構(gòu)優(yōu)化與調(diào)整。首先，金融佢體制改革為其提供了順暢的資金道路，中間環(huán)節(jié)得到簡(jiǎn)化，直接投融資模式得以實(shí)施，從而降低企業(yè)投融資成本，為企業(yè)發(fā)展注入活力。此時(shí)可有效規(guī)范土地儲(chǔ)備管理行為，使土地收購儲(chǔ)備融資制度不斷完善起來；其次，土地作為城市建設(shè)的供給側(cè)資源，是改革的重要方向。政府要落實(shí)土地政策，積極 做好閑置土地的調(diào)整與利用，使供給側(cè)改革有的放矢，擲地有聲。

3.2 政府職能轉(zhuǎn)變

新形勢(shì)下，政府作為土地一級(jí)管理的主體，更要強(qiáng)化公益性，從經(jīng)營角色中退位下來，認(rèn)真做好管理調(diào)控等公益工作，將經(jīng)營工作下放到城市規(guī)劃建設(shè)機(jī)構(gòu)。認(rèn)真做好土地儲(chǔ)備制度、土地儲(chǔ)備融資制度等制度的完善工作，盡快調(diào)整職能。此外，政府要加強(qiáng)引導(dǎo)與管理，精簡(jiǎn)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。一般而言，一個(gè)縣域只能擁有一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。所以，政府要積極將政企分開和事企分開工作貫徹下去，做好政策解決與服務(wù)工作，解除土地儲(chǔ)備管理中獲利的行為與動(dòng)機(jī)，使政府的公益形象重新樹立起來。

3.3 財(cái)稅、金融體制改革

在進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革中，土地儲(chǔ)備逐漸成為財(cái)政改革的新生物，在土地儲(chǔ)備中為主體創(chuàng)造著較多的收入。由土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的收益能夠?yàn)橥恋貎?chǔ)備提供較多的資金保障，對(duì)減輕政府投入，對(duì)降低土地儲(chǔ)備成本均意義重大，而且能夠?yàn)樗邢嚓P(guān)主體提供合理的收益分配，降低人地矛盾。經(jīng)過財(cái)政改革，上下級(jí)政府間的稅收關(guān)系得到優(yōu)化，地方低級(jí)政府的壓力降低，土地出讓依賴下降，中央財(cái)政支出更傾向于共公事業(yè)。

4 新形勢(shì)下土地儲(chǔ)備融資模式的改革措施

4.1 引入金融資源參與產(chǎn)權(quán)交易

市場(chǎng)變化離不金融的支持，土地資源化管理離不開市場(chǎng)規(guī)律的指導(dǎo)，在土地轉(zhuǎn)讓過程中，金融資源的參與更有利于土地成本的降低和土地價(jià)值的提升。“城市金融”是城市發(fā)展的資金保障，能夠?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)、城市建設(shè)提供有效的幫助。而且，在為民營經(jīng)濟(jì)提供助力時(shí)，城市金融也明確了政府的責(zé)任和服務(wù)功能。政府是城市金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紐帶，鼓勵(lì)所有運(yùn)用城市金融業(yè)務(wù)的人員或企業(yè)積極開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而產(chǎn)生收益來保證財(cái)稅充足。

4.2 建立土地儲(chǔ)備基金

多元化融資渠道是完善土地儲(chǔ)備融資制度的有效方法。其中，利用土地管理營余構(gòu)建土地儲(chǔ)備基金，通過基金運(yùn)行可獲得更高的收益，從而為土地儲(chǔ)備制度的完善提供可靠的資金保障。在土地儲(chǔ)備基金的作用下，土地收購、儲(chǔ)備、出讓中可實(shí)現(xiàn)有序管理和規(guī)范操作。基金具體來源主要有以下幾個(gè)方面：一是政府政策性補(bǔ)助；二是財(cái)政撥款；三是出讓收益；四是臨時(shí)開發(fā)所得；五是基金收益；六是土地相關(guān)金融產(chǎn)品銷售收入；這些資金匯總?cè)コ芾沓杀竞螅Ｓ嗖糠钟糜诨鸩僮鳌?/p>

4.3 推進(jìn)土地資產(chǎn)證券化

土地儲(chǔ)備融資渠道中，將土地資源證券化，開發(fā)金融證券對(duì)被拆遷對(duì)象出售，可以融得大量低價(jià)資金，同時(shí)，證券化融資，符合人們的低投入高回報(bào)的心理，將土地儲(chǔ)備的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分解轉(zhuǎn)移。具體的證券化形式有以下兩個(gè)類型：第一是項(xiàng)目證券化；第二是債權(quán)證券化。前者主要是將部分流動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券出售來獲得資金；后者是將土地作為抵押物進(jìn)行借貸而產(chǎn)生債權(quán)證券化。通過證券化融資，權(quán)益人直接獲得融資，融資方式走向多元化，融資成本有效降低，融資收益增大。

4.4 發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券是融資過程中土地資源轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品的其中一個(gè)類型。它主要從實(shí)際資金需求出發(fā)，在金融保障機(jī)制中為土地儲(chǔ)備提供科學(xué)規(guī)范的資金保障。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有了專項(xiàng)債券融資模式，就可以減少或取消銀行借貸行為，從而有效控制土地儲(chǔ)備的負(fù)債成本。融資渠道又拓寬了，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也下降了。同時(shí)，專項(xiàng)債券又可以保證供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有充足的資金來實(shí)施，土地應(yīng)用效率有效提升。

4.5 其他應(yīng)注意的問題

除了拓展融資渠道，保證土地儲(chǔ)備有充足穩(wěn)定的資金外，還要在融資制度上、管理制度上進(jìn)行完善與健全，做好土地儲(chǔ)備管理，降低成本投入，為城市規(guī)劃和發(fā)展提供充分的土地資源。首先，融資體系需要盡快完善。做到公允性、客觀性、供需平衡性，避免過度盲目圈地行為，做好土地儲(chǔ)備規(guī)模調(diào)整，提高土地利用率；其次，拓展融資渠道后，政府要加大宣傳與解讀，使社會(huì)大眾都支持和認(rèn)可這種供給側(cè)金融改革在土地儲(chǔ)備中的實(shí)施。并配套法律體系，完善相關(guān)法規(guī)，使融資走向規(guī)范化和法制化；最后，土地儲(chǔ)備出讓后的收益要做到平衡分配，保證儲(chǔ)備制度規(guī)范合法。此外，要加強(qiáng)資金管理，做好成本控制，全面成本預(yù)算，通過財(cái)務(wù)控制來避免營私舞弊行為的發(fā)生。

5 結(jié)語

新形勢(shì)下隨著我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、政府職能轉(zhuǎn)變、財(cái)稅與金融體制改革等方面的影響，土地儲(chǔ)備融資模式也迫切需要進(jìn)行改革與創(chuàng)新，可以通過引入金融資源參與產(chǎn)權(quán)交易、建立土地儲(chǔ)備基金、發(fā)推進(jìn)土地資產(chǎn)證券化、行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券等措施進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備的融資模式。

參考文獻(xiàn)：

[1] 程即正，孫佳穎，程寶庫.論我國土地儲(chǔ)備融資的政策變革和模式創(chuàng)新[J].理論與現(xiàn)代化，2019（2）：103～112.

[2] 華玉先.土地儲(chǔ)備規(guī)模與融資方式分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2019（12）：30～31.

[3] 崔家穎，韓瑞青，王麗艷.新形勢(shì)下我國城市土地儲(chǔ)備融資模式探討[J].工程經(jīng)濟(jì)，2017（9）：77～80.

作者簡(jiǎn)介：

沈冰（1983—）性別：女、籍貫：山東章丘人、職稱：助理工程師、研究方向：土地收儲(chǔ)及融資。