住房財富與家庭消費

[摘 要]住房構成了一個普通家庭凈財富的絕大部分，而消費占據了一個國家GDP的絕大部分。因此，從直觀感受來說，住房財富和居民消費水平應該是同方向變動的。正是基于此點認識，很多經濟學研究者和政府官員都開始研究住房財富與消費的關系和相互作用機制。很多研究表明，住房財富和消費呈同方向變化，但是也有很多證據證明住房財富的增加并不會帶來消費增加這種財富效應。然而有很多經驗性研究表明兩者的這種同向變動在發達的金融市場和存在流動性約束的情況下會更強烈。因此，文章分析了住房財富與消費之間這種同向變動的本質，并對住房財富與消費間是否存在真正的財富效應進行探討。

[關鍵詞]流動性約束;住房財富;住房價格

[中圖分類號]F299.23

1 住房財富的本質

從宏觀層面來講，住房財富衡量的是一個地區內所有住房資產的市場價值。以美國為例，由于金融資產在家庭財富分配中不平衡，住房幾乎占了美國中產家庭2/3的凈財富。美國大約80%的住房財富為自有產權住房，20%為出租性房屋。中國家庭資產構成中，房產占比為62.72%。根據清華大學2012年發布的《中國居住小康指數》，我國自有住房比例達到平均85%，我國近年來飛速上漲的房價與緩慢增長的居民收入確實造成了家庭窮其所有購買住房的現實，因此有理由認為住房財富是普通中國家庭唯一且最主要的財富形式。可以用房價收入比來間接地觀察一個普通家庭需要投入多少年的收入來購買一套住房，而一個人一生平均工作30年，以此可以判斷住房占一個家庭終身收入的比例，見表1。

2? 理論模型

在本部分的研究中，文章意在區分內生和外生變量分別對住房財富的影響，而暫時不解釋住房財富為何會存在以及住房財富本身的意義。已經達成共識的是，消費理論與消費函數是宏觀經濟學最基本的組成部分，在標準的消費函數中，決定消費的基本變量是家庭財富以及家庭收入，其函數形式如下：

C=αW+βY（1）

α和β分別代表家庭財富W和家庭收入Y的邊際消費傾向，此函數可以理解為個人或家庭在給定一系列跨期交易機會和收入流約束下，最大化其終身效用的解。形如式（1）這種形式的消費函數最早由凱恩斯提出，后經弗里德曼（Friedman）和莫迪利亞尼（Modigliani）發展而成為經典模型。

文章考慮將家庭總財富劃分為住房財富Wh和非住房財富Wn ，可以在式（1）一般形式的基礎上建立一個同時包括住房財富和非住房財富邊際消費傾向的模型：

C=αhWh+αnWn+βY（2）

基于模型（2）的理念，文章考慮一個簡單的消費和住房選擇模型。模型假定家庭永久存在，家庭具有當前和未來對非住房的消費偏好ct ，以及住房消費偏好ht，則家庭面臨的最大化效用為：

maxEt∑

SymboleB@

t=0βtuct+vht（3）

式（3）中β代表貼現因子，Et是期望值。這是一個標準的家庭行為偏好函數，模型考慮到了生命周期和初始稟賦、內生勞動供給以及住房消費與一般商品消費之間的不可分割性，本模型沒有考慮住房的持有期限。則家庭面臨如下預算約束：

ct+qtht+st=Yt+qtht-1+Rtst-1（4）

其中qt表示房價，st代表家庭所持有的股票和政府債券等非住房財富，Rt為非住房財富的收益，Yt 是家庭勞動收入。觀察式（4），方程右邊衡量了t期末家庭的總可用資源。如果不考慮資產組合的調整成本，這些資源可以用于一般商品消費，以及積累住房財富和非住房財富。在暫時不考慮一般均衡的情況下，家庭可以視qt、Rt和Yt為具有一定隨機性的外生變量，則此時家庭的策略是消費一般商品ct，住房ht和金融財富st。在這個簡單的模型中qt 、Rt和Yt的隨機變化可以用來表示住房財富波動、非住房財富波動和收入波動。因此，如果給定初始條件，則家庭的最大化問題為將家庭的最優消費作為滯后一期的住房財富ht-1、非住房財富st-1以及新一期的qt 、Rt和Yt的函數。

下面觀察模型中非住房財富消費如何對住房財富造成沖擊。先考慮一個最簡單的情形，由于住房存在巨大的調整成本，因此家庭不會在任意連續兩期內改變居住條件，即對任何t時刻都有ht=ht-1。易知qt與家庭消費行為不相關，因此qtht=qtht-1在每期都成立，也就是說可以在家庭預算約束中消除住房財富。直觀上看，高住房財富qtht-1對應著高住房成本qtht，這正好抵消了住房財富增加對于與非住房消費所產生的財富效應。當qt上升時，每一單位的家庭財富增加，但除非家庭改變住房支出，否則住房財富的增加不會導致更多的消費。Buiter（2008）的研究也表明除非家庭會根據房價變化而減少住房方面的消費，否則住房財富就不能成為家庭的凈財富。

假如家庭可以在兩期內改變住房消費，則會產生一定的替代效應和資產置換。當房價上漲時，所謂的替代效應會使得家庭減少住房需求，由此而節省下來的財富可以用于非住房消費。這種情況下，住房財富上漲的短期效應即為刺激消費。消費的影響因素非常多，消費上漲可以反映家庭財富的變化。如果考慮到單個家庭的消費消費，這種影響會更大，因家庭會在所有的支出項目上進行最優的重新分配，從而提高總效用。然而，部分的消費上漲僅僅反映了資產置換的經濟效益，即通過減少住房消費增加非住房消費家庭從而達到更高的效用。

家庭在解決了跨期最優選擇問題之后，可以產生一個總消費方程，這里消費被表示為收入和財富的函數，此時家庭基于住房財富的邊際消費傾向正負取決于其他基本經濟因素。

在現實世界中，尤其是考慮到宏觀經濟整體，應該假定財富是內生的，其波動是由當前或者未來的技術進步、偏好、稅收或其他經濟基本因素決定的。這些基本因素反過來也會影響消費和財富本身。因此，關于財富和消費的關系是很難理清的。

3 結 論

住房財富是一個家庭財富的重要組成部分。因為家庭存在預算約束，住房財富與非住房方面的消費確實存在著一定的數量關系。比如當家庭搬到較小或者更大的房子居住時，家庭就會閑置出一定的資金進行儲蓄或者將本打算用于其他消費的資金購買住房。一般情況下，住房財富和消費趨向于收斂，這是因為總是會有某個其他影響因素會同時影響這兩個變量，或者因為變量之間的影響具有傳導效應。總之，無論是基于時間系列數據、面板數據還是更微觀的高頻數據，各種研究都表明住房財富對消費的影響是通過住房財富增加進而增加家庭財富，從而增加家庭的貸款能力而實現的。

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