借鑒國際先進經驗 構建我國租售同權長效機制

劇上銘 杜英娜 趙博遠 劉豐偉

摘 要：如何使住宅回歸居住屬性成為房地產市場健康發展的當務之急。本文以租售同權視角，通過借鑒國外住房租賃管理體制的經驗，總結了我國租售同權制度發展潛力巨大并闡述了實施中存在的公共資源供給不足、政府缺乏政策引導和住房租賃市場發展不成熟等問題，最后從加大法規監管、加強政策引導、提高公共服務承載能力和完善租賃市場等方面提出了一系列完善租售同權制度的可行性建議，以達到促進房地產市場健康穩定和諧發展。

關鍵詞：租售同權；共有產權；REITs；長效機制

“租售同權” 將提升租房需求對購房需求的替代效應，此舉旨在吸引人才和改善營商環境，也有利于改善居住狀況和推進戶籍改革。“租售同權” 的核心目標是大力發展熱點城市的租房市場，降低勞動力流轉成本，同時也會帶來城市人口年輕化，推動產業升級。

1租售同權的實施及其優勢

1.1分擔買方市場壓力，促進民生保障

租售同權方案的出臺推動了租賃市場的發展，使買房需求下降，有利于抑制房價快速上漲，引導市場，穩定預期，促進民生保障。租售同權是加快房地產市場供給側改革和建立購租并舉住房制度的重要內容，也是實現住房不炒，住有所居目標的重大民生工程。

1.2穩定房地產市場價格，遏制民眾炒房熱情

“租售同權”方案的實施，在一定程度上會削減部分居民買房炒房的緊迫性。一直以來，租售不同權致使人們熱衷于買房而不是租房。“學區房”屢次被炒，也在于產權房上附加的受教育權。“租售同權”實施后，將在一定程度上緩解因子女教育而產生的買房需求。

1.3轉變樓市管理方式，推動租賃市場發展

我國房屋租賃市場還存在較大的發展空間。在北京市住房租賃市場中，機構化、專業化、規模化租賃市場占比不到20%。美國專業化租賃機構在租賃市場的占比為30%左右，日本則高達83%。由此看來，企業持有經營租賃住房在北京市有廣闊的發展前景。

1.4增加人才吸納力度，共享優質教育資源

近幾年，由于一線城市房價過高，工作壓力大，競爭激烈等因素，迫使近6成白領及8成研究生有逃離北上廣的意愿[3]。一線城市未來將重點發展住房租賃市場，未來將產生大量的租賃房源。

2我國租售同權機制存在的問題

2.1租房戶難享優質資源，增加人才引進難度

近年來，為了吸引人才，多個省市先后出臺戶口遷移、人才落戶、購房優惠等政策。在中國經濟整體轉型的大背景下，熱點二線城市有望承接部分產業轉移和培育一些新經濟增長點，實現經濟彎道超車，因此對人才非常渴求。但我國實行的是以房產證為依據就近入學原則，租房戶難以享受到優質的教育資源，無疑增加了人才引進的難度。

2.2公共資源供給不足，刺激房租惡性上漲

在經濟較為發達，人口較為集中的一、二線城市，包括教育和醫療等在內的公共資源已經在超負荷運營，本就處在飽和狀態的公共資源，現如今再加上大量租房大軍的涌入，使得公共資源的供需缺口愈發嚴重，不僅使得公共服務機構難以承受，而且最終導致熱點地區和黃金地塊的房租大幅度上漲，進而增加了租房戶的經濟負擔。

2.3政府機構不作為，導致高房價高房租

租售同權制度的推出還會帶來大量購房戶的反對，因為該制度一經實施，租房戶將會享有與購房戶同等的權利，不僅會擠占本已緊張的教育、醫療等公共資源，購房戶還會承擔心理和經濟上的不平衡，因為越是公共資源優質的地段，房屋的附加價值越高，購房者需要負擔高房價，必然也會伴隨著高房租，增加租房戶的經濟負擔，有悖于租售同權制度的初衷。

2.4住房租賃市場不成熟，導致亂象叢生

租售同權制度主要針對的是市場化租賃住房。市場化租賃住房對租賃雙方都沒有限制，主要由個人出租的城市私有住房、農村私有住房和主要由機構出租者出租的酒店式公寓。目前，我國住房租賃市場還不成熟，中介機構以威脅恐嚇等暴力手段驅逐承租人、惡意克扣保證金和預訂金，哄抬租金擾亂市場及不按規定實行租賃登記備案的行為普遍存在。

3構建我國租售同權的長效機制

在租售同權這一政策的運行中，政府、房企與公眾個人組成了一個“有機的生態圈”。一方面，政府通過法律法規向房企進行依法監管，以及通過相關政策的扶持來支持房地產企業的發展。另一方面，政府有關部門引導公共資源建設，使得公共資源建設服務保障予公眾個人，以及通過政府力量聯系媒體向公眾個人宣傳，三方不可分割，共同發力去更好地實現租售同權。

4構建我國租售同權長效機制的配套措施

4.1加強政府立法監督，兼顧公平效率

規范租賃市場秩序，需要建立健全住房租賃法律法規。德國有包括《住房扶持法》在內的多項法案切實保護租賃雙方權益。目前，我國必須從廉租房的性質、建設資金來源、承租人條件、租金標準、住房取得、退出機制、法律責任等方面進行規范，建議各地區盡早出臺《住房保障條例》，待條件成熟的時候，再從國家層面出臺《住房保障法》，才能保障有法可依、執法必嚴、違法必究。

4.2加強政策引導，繁榮住房租賃市場

當前已有多家房企司介入住房租賃市場。國內首單央企租賃住房REITs （房地產信托投資基金）——保利租賃住房REITs獲上交所審議通過；中信銀行與碧桂園在北京舉行300億元長租住宅保障性基金戰略合作簽約儀式；萬科提出新定位，計劃成為租賃行業的龍頭企業；碧桂園旗下的首家長租公寓也于近期亮相，此前碧桂園集團圍繞一線城市區域，在組織架構里設立了長租事業部。

4.3注重多措并舉，增加市場供給

無論是共有產權房還是租售同權，二者的實施都是為了使住房最大限度地回歸居住屬性，促進地產市場的健康平穩運行。共有產權實施了有效分割機制，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭，保障對象與地方政府簽訂合同，因此房價可能會降下來，促進房屋回歸居住屬性。

4.4加大公共資源投入，完善配套機制

租售同權，不僅僅是要解決住房一項任務，而是要解決入學、醫療、就業、養老等一系列問題，入學問題需要教育部門的配合，醫療問題需要醫療衛生部門的配合，就業、養老需要民政部門的配合。為了租售同權制度深入落實，需要多部門共同配合，共同解決公共資源稀缺的問題。因此，各地方政府需要加大教育、醫療等資源的投資建設力度，逐步實現公共資源平衡優化。

5結束語

租售同權制度在以政府為核心的大力支持下，加上法律法規的依法保障，公共資源建設的資金投入以及對房企的政策扶持和公眾個人的輿論宣傳，各方面相互配合，協調發展，租售同權機制會更完善，實施效果會更有利，以此促進我國房地產市場的健康平穩發展。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國國家統計局.中國統計年鑒[M].北京：中國統計出版社.2017.09

[2] 王優玲.住建部將立法明確“租售同權”：租房與買房居民享同等待遇[OB/EL].東方財富網www.eastmoney.com.2017.07.26

[3] 徐光木.八成研究生放棄北上廣是個好現象[J].觀察與思考.2010.12（1）：6-7

[4] 李忠東.國外公租房發展現狀與前景.價格與市場[J].2011.04.10

作者簡介：

劇上銘（1996-），女，河北石家莊人，在讀本科生，研究方向為金融學 .

通訊作者：

杜英娜（1977-），女，河北保定人，副教授，碩士，主要從事經濟理論研究及教學工作.

基金項目：

2018年度河北省高等學校人文社會科學研究項目（編號：SQ181092）