碧桂園順勢而為

江一葦

在樓市存量時代，房企迎來真正的考驗。

根據克而瑞地產研究中心最近發布的統計數據，今年1-7月，百強房企的累計業績同比增速約4%，行業整體增速較2018年放緩。

不過，從企業表現來看，強者恒強。根據企業公告，碧桂園（股票代碼：2007.HK）在2019年7月單月，共實現權益合同銷售金額約425.7億元，同比增加16.03%。按此計算，今年1-7月，碧桂園共實現累計權益合同銷售額約3245.2億元，繼續表現出強勁發展勢頭。

今年7月，碧桂園又以營收573.087億美元，同比大增70.7%的成績，成為《財富》世界500強排行榜上排名提升最快的企業，排名第177位，比上一年的排名大幅提升176位。這是碧桂園繼2017年首次上榜財富世界500強之后，連續第三年登上榜單。

過去一年是房企轉型的關鍵年，行業快速增長的態勢漸遠，“天花板”若隱若現。面對市場的調整，碧桂園繼續保持平穩快速發展并挖掘新的增長點，秘訣是什么？這需要既有逆風而上的勇氣，也有順勢而為的實力。

穿越周期

回顧碧桂園在2018年的業績表現，在去年政策調控頻密、下半年樓市降溫趨冷的背景下，其收入和盈利繼續保持強勁增長。

根據年報數據，碧桂園共實現權益合同銷售金額約人民幣5018.8億元，同比增長31.25%，權益去化率達到76.4%。同時，其可售資源充足，在2019年的7802億元可售資源中，52.6%的目標市場為三四線，33.3%的目標市場為二線，14.2%的目標市場為一線。

而在土地儲備方面，碧桂園在2018年下半年購地縮減，繼續深耕三四線。其2018年全年權益土地購置金額下行至1906億元，權益購置面積下滑15%至8648萬平方米，平均地價為2203元/平方米。

在2019年上半年，碧桂園積極拿地，這與其整體的發展策略有關。根據碧桂園透露的數據，今年1-6月，碧桂園在國內獲取土地的預期建筑面積約為3302萬平方米，總代價約1148億元，平均地價為人民幣3478元/平方米。按權益面積計算，位于三四線和目標三四線的土地占68%。

億翰智庫研究中心高級研究員徐鵬指出，今年下半年整個市場的增速在下行，隨著碧桂園體量越來越大，整個市場的變化對碧桂園的影響也將會越來越大。因此，預計碧桂園維持2018年的規模問題不大，但增速很難實現大幅增長。

而在財務方面，碧桂園放慢規模增速后，凈負債率持續下降，2018年凈負債率為49.6%。從負債結構看，截至2018年期末，碧桂園有息負債總額為3284.75億元（含銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可轉股債券），其中需于一年以內償還的短期有息債務為1261億元，在總有息負債中占比僅38.4%。

徐鵬表示，隨著2017和2018年項目的結轉，今年碧桂園的收入和利潤以及利潤率都會有所增加，財務結構會更加穩健。

不過，隨著國內融資渠道收緊，以美元債為主的境外債成為房企熱衷的融資方式。根據Wind的數據，截至7月12日，今年國內房企計劃發行的海外債數量已達104只，計劃發行規模384.47億美元，數量、規模均創同期歷史新高。目前，碧桂園的存量規模為67億美元，融資成本為6.07%。

多元化邏輯

最近幾年，房企們一直在深耕主業和多元化發展之間徘徊，進退之間，不僅是對資金和人才的考量，更是對未來下注。

根據碧桂園2018年年報，物業管理在去年6月份分拆上市之后，在碧桂園的整體營收中，物業銷售占比高達97.45%，建筑相關類業務占1.39%，而酒店經營、物業管理收入以及租金收入等所占比例微乎其微。

今年初，碧桂園集團董事會主席楊國強明確了碧桂園“三駕馬車”新的業務架構：地產、機器人、農業。他表示這是未來發展的重點，碧桂園要成為一家為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業。

其實，2018年5月，碧桂園就宣布進軍現代農業，成立碧桂園農業控股有限公司，布局農業全產業鏈條，打造研發服務、智慧種業、健康糧油等八大核心業務板塊。整個產業鏈條涵蓋前端研發、中端生產組織（“公司+基地+農戶”模式），以及終端銷售（以鳳凰優選社區門店為主體）。

2018年9月，碧桂園宣布進軍機器人領域，打造全球領先的機器人全產業鏈服務商。其全資子公司博智林機器人開發研制的產品，主要應用于建筑業、餐飲、物業管理、醫療、農業等領域的機器人、智能設備及系統。

今年8月2日，博智林機器人與華為、佛山市順德區人民政府簽署了三方戰略合作總體協議，就5G及ICT基礎設施、云數據中心、人工智能及產業云平臺、智慧園區、智慧城市、5G建造創新示范項目及其他可擴展的領域展開合作。

楊國強在2018年年報中解釋了“三駕馬車”的協同邏輯：“科學技術是第一生產力”，智能制造將在未來有效地提升建筑效率，成為碧桂園強大競爭力的源泉。建筑機器人的加入，將全面提升產品的安全、質量、美觀、經濟、適用和耐久。

同時，高科技打造的智慧社區，讓碧桂園始終保持世界一流的小區服務水平。而利用機器人研發優勢，布局“地產+農業”全產業鏈，并通過“鳳凰優選”對碧桂園社區及全社會進行零售，與農民共享現代農業發展的紅利。

2018年碧桂園實現營業收入3790.8億元，同比增長67.1%，主業的強勁表現，為新業務的探索提供了有力支持。

此前，穆迪在研報中如此評價碧桂園的商業模式：碧桂園的強勁銷售，主要得益于其穿越周期的執行力、廣闊的地理覆蓋和國內最大開發商的地位。碧桂園的商業模式是開發性價比高的住宅，在綜合性城鎮和城市里提供增值服務，以滿足中國不斷壯大的中產階級的需求。這部分市場得益于可持續的潛在需求，從而支持了公司的業務增長。