暗藏土地的低價股

楊旭然

作為一家主業突出、業績表現常年良好的績優股，宇通客車（600066.SH）很少進行各類股權運作。

但在2019年1月，宇通客車董事長湯玉祥通過控股的西藏德錦，拿下了另外一家上市公司匯通能源（600605.SH）的實際控制權。

這家市值在20億元以下的上市公司乏善可陳，2018年凈利潤僅有1700余萬元。但能夠被湯玉祥相中并且以9億元的代價買下30%股份，匯通能源顯然有利潤之外的價值。

根據匯通能源的官方透露，目前這家企業在上海合計擁有八萬余平方米建筑面積的房產，分布于靜安、虹口、寶山、閔行、浦東新區、楊浦、黃埔和青浦等多個區。

雖然這些房產大多屬于歷史經營發展中遺留下來的廠區宿舍、老舊樓層，但在寸土寸金的上海，這仍然是一筆巨大的財富，有人估計這些房產的總價值在80億元左右，顯然這也是宇通客車掌門人湯玉祥斥資收購的關鍵原因。

在計算上市公司資產的時候，絕大多數企業都采用成本記賬法，這導致在過去很多年時間里已經大幅度升值的房地產，并沒有及時在上市公司資產負債表中體現出來。除了匯通能源之外，A股還有不少上市公司的財務報表中隱藏著價值不菲的房地產資產。

地方國企

—般來說，暗藏土地的企業以國有企業居多。

其中原因，一方面是因為國有企業的發展歷程比較久，在房地產市場沒有大發展的時期，就在城市的核心區域獲得了工廠、職工宿舍等各類土地資源。

在當時，取得這些土地的價格是非常便宜的，甚至有—部分是通過國資劃轉而來，這些資產都是以當年的成本價格納入到總資產中。

廣州作為國有企業數量較多、歷史較為悠久的城市，就有不少國有企業都有類似的情況，其中以廣州浪奇（000523.SZ）最為典型。

這些土地也將搖身一變，從無法變現的不動產變成城市核心區域的稀缺資源。

從基本面來看，這家老牌日化企業乏善可陳，凈利潤連年徘徊在3000萬元左右，市值30億元出頭。

但由于企業發展歷史悠久，坐擁價值不菲的老廠區地塊，廣州浪奇仍然屢屢被資本市場所關注。2014年，公司發布公告，稱董事會同意按廣州市政府規劃將該地塊納入政府土地儲備，并擬與廣州市土地開發中心簽訂《土地收儲框架協議》。

這塊面積達到11.9萬平方米的土地位于廣州市天河區，被納入到“廣州國際金融城”的范圍內，早在2012年的估計，廣州浪奇手中的這塊土地價值就已經超過了30億元。

除了廣州浪奇之外，珠江啤酒（002461.SZ）、廣日股份（600894.SH）、珠江鋼琴（002678.SZ）、廣百股份（002187.SZ）等企業都有面積大小不一的優質土地資源。

隨著廣州城市“舊改”進程的推進，這些土地也將搖身一變，從無法變現的不動產變成城市核心區域的稀缺資源。

商業零售公司

相比工業制造型企業的老舊廠房，零售企業所擁有的土地質量往往更高。

零售企業——特別是那些相對傳統的國有零售企業，其前身大多是國有百貨公司，成立之初，絕大多數都位于城市最核心的商業區，人氣旺盛，街道繁華。

這些商業零售企業同樣受到行業環境變化的沖擊，導致主營業務發展遇阻，企業盈利增長停滯，估值水平低。

得益于優良的地理區位，和居民消費的弱周期屬性，這些企業的盈利能力要比工業制造型企業更高，例如新華百貨（600785.SH）2018年凈利潤1.37億元，翠微股份（603123.SH）2018年凈利潤1.75億元，王府井（600859.SH）則有超過12億元的凈利潤。

這些零售企業普遍有數量不少的土地儲備，例如合肥百貨（000417.SZ）的自有物業面積達到30余萬平米，主要分布在合肥、蚌埠、黃山、銅陵等地。周谷堆老市場占地280畝，自有產權土地面積約為34畝;周谷堆新市場規劃占地面積約為1262畝，宿州農產品市場規劃占地約為570畝，全部為自有產權土地。

另外一家代表型企業市場長春國資委下屬的歐亞集團（600697.SH），這家企業除了在長春市繁華地段擁有占地面積高達60萬平方米的經營場所之外，多年來還在各地收購拿地，包括吉林公主嶺、遼源市、白城、海南儋州等地購置了大量土地。

看到了這些隱藏土地的價值，安邦保險（現在改名大家保險）在2015年底到2016年三次舉牌歐亞集團，持股比例達到15.37%并目至今一股未賣。

相比工業制造型企業的老舊廠房，零售企業所擁有的土地質量往往更高。

地產公司早年儲備

如今的地產公司運營講究快速周轉，從拿地到施工建設再到售賣商品房，只需要很短的時間。

其中原因有很多，但最重要就是地價實在太高，雖然房地產商財大氣粗，但動輒幾十上百億的地價，也決定了他們必須快進快出，才能實現手中資金最高效的利用。

但在過去幾十年的時間里，特別是上世紀90年代，土地價格相對便宜，相關的防囤積政策規定也并不完善，因此有不少房地產商在收購土地之后并不會立即開發，而是選擇放起來，等待升值。

有的開放商在這些土地放置一段時間之后選擇進行開發，或者直接轉手賣出，但也有的至今沒有任何動作，連續放置10余年、20余年甚至更長者為數不少。

例如老牌房地產企業——合生創展集團（00754.HK）就是其中典型代表，公開資料顯示其土地儲備規模超過2900萬平方米，克而瑞的研究表明，這些土地儲備從城市布局來看，主要分布在廣州、惠州、北京、上海、天津等一線城市、熱點二線城市和部分三線城市，其中位于北上廣的土地儲備占半數以上。

然而截至2019年8月1日收盤，合生創展集團市值仍然不到170億港元，相比這些龐大的土地儲備差距懸殊。

在A股市場，中國武夷（000797.SZ）作為一家老牌的地產企業，在營業收入、凈利潤等指標上早已落后：2018全年營業收入僅為48.7億元，歸屬凈利潤3.03億元。

但這家企業在通州擁有600畝的土地儲備——據稱當時的拿地價格僅為20萬元，在“北京副中心”建設的帶動下，顯然這些土地的價值已經比當初買入時不知道翻了多少倍。