時(shí)代中國(guó)大筆囤地背后

謝澤鋒

年初至今股價(jià)漲幅超80%，時(shí)代中國(guó)控股（01233.HK）雖然規(guī)模遠(yuǎn)不及碧桂園、融創(chuàng)，但其股價(jià)表現(xiàn)卻遠(yuǎn)勝于行業(yè)龍頭。

瑞士信貸、摩根大通（中國(guó)）等國(guó)際投行都給予了“增持”或者“買入”評(píng)級(jí)。深耕大灣區(qū)，聚焦珠三角，較低的融資成本以及合理的土地儲(chǔ)備，都是令投資機(jī)構(gòu)青睞的重要原因。

時(shí)代中國(guó)2018年的業(yè)績(jī)同為出眾，銷售規(guī)模創(chuàng)新高達(dá)605.95億元，較2017年同比增長(zhǎng)45.5%，全年目標(biāo)完成率為110.2%。

與此同時(shí)，公司盈利能力繼續(xù)提升。2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收343.75億元，同比增長(zhǎng)48.75%;歸母凈利潤(rùn)43.99億元，同比增長(zhǎng)64.94%。毛利率30.9%，同比上升3個(gè)百分點(diǎn)。

廣東商人岑釗雄于1999年創(chuàng)立時(shí)代地產(chǎn)集團(tuán)，如今他最大的目標(biāo)就是“成為世界500強(qiáng)企業(yè)”。

要想實(shí)現(xiàn)2020年進(jìn)軍千億俱樂(lè)部的目標(biāo)， 恐怕不太容易。

年報(bào)顯示，2019年，時(shí)代中國(guó)制定的銷售目標(biāo)約750億元，據(jù)此估算，預(yù)期增速約23.8%，相比2018年下降幾乎一半。“成為世界500強(qiáng)企業(yè)”的目標(biāo)似乎并不那么容易實(shí)現(xiàn)，在深知“困難只增不減”的情況下，時(shí)代中國(guó)還能否保持高增長(zhǎng)？

增長(zhǎng)拐點(diǎn)

要想實(shí)現(xiàn)2020年進(jìn)軍千億俱樂(lè)部的目標(biāo)，恐怕不“從百億級(jí)向千億級(jí)邁進(jìn)，我們正在路上，主要看整個(gè)市場(chǎng)怎么安排。”2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，岑釗雄坦言2019年是公司進(jìn)軍千億目標(biāo)的關(guān)鍵一年。

750億元被岑釗雄定義為“一個(gè)中性一點(diǎn)的目標(biāo)”。他表示，去年定了550億元的目標(biāo)，最終做到606億元。今年定下750億元的目標(biāo)，如果業(yè)績(jī)?cè)龆嘁稽c(diǎn)，有可能達(dá)到800億元，起碼更靠近千億目標(biāo)。

2019上半年，集團(tuán)增長(zhǎng)也在預(yù)定的增長(zhǎng)空間，但是相比此前三年超40%的增長(zhǎng)，增速已經(jīng)回落近一半。

今年前6個(gè)月，時(shí)代中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約312.3億元，同比增長(zhǎng)約20.10%;簽約建筑面積約206.4萬(wàn)平方米。按照750億元的銷售目標(biāo)來(lái)計(jì)算，今年前6個(gè)月完成年度目標(biāo)的41.64%。

克而瑞的研究顯示，2019上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)指引下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體增速較2018年顯著放緩。1-6月，TOPl00房企累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬(wàn)億元，同比僅微增4%。

由此看來(lái)，時(shí)代中國(guó)要想實(shí)現(xiàn)2020年進(jìn)軍千億俱樂(lè)部的目標(biāo)，恐怕不太容易。

加速拿地

在土地獲取方面，據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年前半年，該集團(tuán)新增土地建筑面積213.5萬(wàn)平方米，新增土地貨值435.7億元。

2019年時(shí)代中國(guó)開始加大力度拿地，預(yù)算大約300億元，而整個(gè)2018集團(tuán)土地收購(gòu)總額還不到130億元。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年時(shí)代中國(guó)就已經(jīng)斥資143億元拿地。

關(guān)于2019年的土儲(chǔ)布局，岑釗雄曾表示，除了大灣區(qū)以外，時(shí)代中國(guó)會(huì)在粵中、粵西增加投入，并在廣東省外的武漢、北京等地開始落地分公司。

單從拿地區(qū)域來(lái)看，時(shí)代中國(guó)仍然看重粵港澳大灣區(qū)的投資機(jī)會(huì)。3月7日，時(shí)代中國(guó)以總價(jià)6.38億元摘得廣東汕頭市澄海區(qū)一宗商住用地，面積3.62萬(wàn)平方米。

3月19日，時(shí)代中國(guó)二進(jìn)四川成都，最終以樓面地價(jià)12300元/平方米，溢價(jià)37%再奪一宗商業(yè)兼住宅用地。

今年上半年溢價(jià)率最高的一塊土地來(lái)自佛山。4月，時(shí)代中國(guó)以31億元、自持7.1萬(wàn)平方米奪得廣東佛山南海里水洲村一宗商住地，溢價(jià)33.39%。在同1月，時(shí)代中國(guó)又以6.69億元斬獲江門商住地，溢價(jià)率43.6%。

6月14日，時(shí)代中國(guó)再次將目光鎖定廣州，以最高限制總價(jià)28.08億元、5%自持面積競(jìng)得廣州白云區(qū)人和鎮(zhèn)，折合樓面價(jià)15950元/平方米，溢價(jià)率21%。

從債務(wù)方面來(lái)看，時(shí)代中國(guó)壓力并不算大。

除了公開市場(chǎng)拿地外，時(shí)代中國(guó)也開始掘金存量市場(chǎng)，進(jìn)入城市舊改領(lǐng)域。據(jù)悉，3月13日，時(shí)代中國(guó)控股旗下公司廣州市嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元，拿下廣州從化區(qū)江埔街禾倉(cāng)村全面改造項(xiàng)目;

3月底，拿下位于番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)的福涌村，項(xiàng)目總投資金額達(dá)55億元。到了6月，又以8億元中標(biāo)廣州花都首個(gè)舊改項(xiàng)目，改造面積近6公頃。

根據(jù)公司年報(bào)顯示，截至2018年底，時(shí)代中國(guó)總土地儲(chǔ)備約為1845萬(wàn)平方米。值得注意的是，其中位于大灣區(qū)的土儲(chǔ)占比就高達(dá)93%。

不過(guò)，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備高度集中在廣東省內(nèi)，時(shí)代中國(guó)的土地儲(chǔ)備成本出現(xiàn)了一定幅度上漲。數(shù)據(jù)顯示，時(shí)代中國(guó)2018年新購(gòu)的23幅土地，土地成本約為4055元/平方米，較2017年的3393元/平方米，高出19.5%。

融資補(bǔ)血

計(jì)劃300億拿地，來(lái)源于時(shí)代中國(guó)不錯(cuò)的現(xiàn)金儲(chǔ)備。截至2018年底，時(shí)代中國(guó)的現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面結(jié)余為274.26億元，同比增加59.4%。其中，受限制銀行存款約40.52億元，同比增加37.6%。

“在去年策略做完調(diào)整之后，我們看到年底的現(xiàn)金結(jié)余還是不少的，這也為我們新年度的業(yè)務(wù)開展提供了很好的支撐。”岑釗雄曾對(duì)媒體表示。

從債務(wù)方面來(lái)看，時(shí)代中國(guó)壓力并不算大。2018年底，公司剔除預(yù)收賬款的負(fù)債率微升至71%，凈負(fù)債比率上升5個(gè)百分點(diǎn)至為62.6%，1年內(nèi)到期的債務(wù)73.11億元。同行比較來(lái)看，這一負(fù)債情況也控制得不錯(cuò)，現(xiàn)金也足夠覆蓋短期債務(wù)。

“去年我們把投資買地的速度和節(jié)奏稍微放緩一點(diǎn)，拿地支出減少了。”岑釗雄說(shuō)。而今年開始公司就要大規(guī)模囤地。

進(jìn)入2019年，時(shí)代中國(guó)開始不斷地融資補(bǔ)血。7月16日，時(shí)代中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告，宣布發(fā)行于2023年到期的4億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為6.75%。發(fā)行融資約3.94億美元，將用作若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。

另?yè)?jù)了解，根據(jù)上交所7月15日披露，廣州市時(shí)代控股集團(tuán)有限公司一筆金額為79.16億元的債券項(xiàng)目狀態(tài)變更為“已回復(fù)交易所意見(jiàn)”。時(shí)代中國(guó)表示，上述債券募資將全部用于償還公司2020年即將到期或行權(quán)的公司債券。

根據(jù)梳理統(tǒng)計(jì)，時(shí)代中國(guó)2019年至今，通過(guò)發(fā)行境內(nèi)公司債、美元票據(jù)以及供應(yīng)鏈ABS、配售公司股份等，融資近百億元。