論精裝地產的標準化

李振濤

房地產的發展，造成了一個極其龐大的旁系產業鏈條，那就是裝飾與裝修行業，以及上下游的供應產業鏈，在過去的十幾年里得到了蓬勃的發展，隨著產業的越發成熟和消費者對待家居的越發理性，消費者對商業地產精裝修配套的呼聲也越來越高。但是其中也表現出了幾個問題，最為突出的就是精裝房的發展需要進入標準化階段：

（1）戶型的功能研發標準化：未來家庭設計將更加注重房屋的功能研發，從收納空間的提升、衛生間干濕分離、廚房配電設計、空氣凈化系統、智能終端智慧家居等等方面去深度開發，至今還沒有形成一整套的行業標準，往往出現了房屋交付后，再大幅度拆除改造。究其原因是開發商更注重的是建筑品，沒有首先從戶型研發就開始研究業主拿到房屋后的生活模式，這是精裝修發展的硬傷。筆者參觀日本三菱地產的精裝產業時發現，日本在房屋的功能性設計上已經是非常卓越了，甚至有獨立的抗震房屋實驗室，有獨立的震災逃生室和醫療間設計，所有管線全部可無損更換來確保五十年的管線基礎保修等等，非常值得國內地產商的借鑒。不能等著戶型確立好了，甚至已經封頂了才想到與裝飾企業合作來做設計與施工，而是在項目立項時，在戶型研發階段就要讓裝修設計和配套產品介入到房產設計中。房地產開發產業應與精裝修產業在建筑設計階段就相互參與，共同操作直至產品完成，目前，裝飾企業的發展已經形成一套產業化程度非常高的鏈條，開發商完全可以與品牌裝企有更深度的合作。

（2）風格設計標準化：作為裝飾行業的一位資深設計師，多年來總結無數業主的需求時發現，過去業主追求的時各類歐式去模仿西方，各類中式去回憶中國傳統，可是歸類后也不過是四五個風格而已，這個需要把基礎裝修部分與軟裝部分剝離，把這四五個風格做充分即可，這就為設計風格的標準化提供了基礎，而軟裝部分交給業主去打理，就可以實現業主的多樣性，而基礎部分，從吊頂、收納、廚衛等空間實現標準化和集成化，這樣一來，有條件的開發商除了戶型研發以外，與專業設計機構合作研發風格設計并作為品牌標準來推廣即可。

（3）施工高度集成化：這也是需要一攬子標準的，舉例來說一個衛生間由瓷磚、吊頂、水路、電路、防水、地漏、大理石、浴室柜、花灑馬桶、洗衣機、淋浴房、五金、收納等等十幾項組合而成，交織在一個只有幾平米的空間，這需要高度的集成化才能解決，且提高搭配度，有沒有更適合的新材料來提前完成呢？答案是有的，其它空間更是同樣有集成化的方案來提高現場的施工裝配標準，提高效率降低成本，而這需要的是建材行業根據精裝房的標準需求，開發新的集成度更高的產品，這些產品的數據與開發商建筑數據做對接，施工中提前預案，為后期產品做準備，并形成新的施工、設計、搭配標準。

（4）材料選定的標準化：這個可以說是最難的，也是目前精裝地產參差不齊的主要原因之一，目前多數地產精裝配套的采購還是看價格，甚至要求知名品牌降低質量標準為精裝修量身定做低成本的配套產品，造成交付后業主投訴量大增，此類事件媒體上也屢見報道;什么原因造成的呢，那就是采購標準只有一個把關口，消費者沒有提前介入進來，沒有讓消費者多一些的選擇機會，而是簡單暴力的由開發商決策且推行一個標準，這也是需要改變的，比如，利用虛擬現實技術，提前將材料體系的等級功能差異，以實際三維技術表現出來，供業主選定，基礎等級之上的由業主決定且補齊差價，開發商通過自身的采購優勢來壓低采購成本并獲得性價比優勢，菜單式選擇自己喜愛的材料并利用虛擬技術直觀選定，這業主是完全可以接受的。

（5）供應模式標準化：多數開發商面臨紛雜的衛浴、地板、瓷磚等材料的品牌等級時，往往是茫然的，這是因為目前業內產業化還沒有形成一套有行業規范性的供應與采購平臺，更談不上落地服務，實際上建材廠商一直在尋找與開發商的接觸，希望可以有備選及參與的公平機會，而開發商也在希望能夠在更寬更廣的范圍內，尋找到性價比更適合的材料，而這需要國家相關機構或者行業協會的努力，利用互聯網技術和大數據策略，來搭建這個采購數據平臺，為開發商，為設計機構，為萬千的材料廠商提供有監管的信息交互平臺。

（作者單位：山東省淄博市城市人家裝飾）