論土地儲備對土地市場的影響

白一涵

[摘?要]隨著社會經濟的快速發(fā)展，城市化進程的加快，我國土地市場經濟也在走入良好發(fā)展的狀態(tài)之中。土地儲備是我國政府控制土地開發(fā)的一種宏觀調控措施，也是現(xiàn)如今我國為了迎合市場經濟下做出的重要改革。如今，如何有效合理地利用土地，增加土地資產的價值，成為了我國土地存儲制度所需面對的重要問題。文章旨在指出如今土地儲備上存在的一些問題，探討土地儲備對于土地市場的影響，以供參考。

[關鍵詞]土地市場;土地收購;土地儲備;供求關系;商品交易

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.26.061

1?前?言

土地儲備制度，是國家為了應對市場經濟體制改革的需要，為加快城市化建設需要所設立的一項土地管理制度。但是，對于土地資源的開發(fā)，也需要財政上的有力支持。而土地的儲備制度畢竟是一項復雜的工程，存在著開發(fā)難度大、資金投入量大、資金回籠時間長等重大風險隱患。如何讓土地儲備完善其資產的功能性，顯得尤為重要。

2?土地儲備

2.1?土地儲備制度的產生

自新中國成立之后起，我國的經濟體制發(fā)生過一次根本性的改變。從曾經的計劃經濟體制，轉變到了如今的社會主義市場經濟體制。在這一過程中，土地作為一項城市發(fā)展所必不可少的資源，其配給制度也在隨著經濟體制的轉變而發(fā)生變化。隨著我國城市化進程的不斷加快，傳統(tǒng)的土地劃撥制度也漸漸地無法滿足城市建設的需求以及房地產經濟的發(fā)展要求。于是在這一情況下，為了適應未來社會發(fā)展的需要，為了在市場經濟體制下能夠有效地對于土地經濟進行宏觀調控，國家建立起了土地儲備制度，來適應經濟體制的要求。

2.2?土地儲備制度的重要性

第一，滿足土地市場的需要。在土地市場上，人口增加所帶來的住房需求和經濟發(fā)展所需的用地需求一直存在著矛盾。而在土地自身的屬性不同，也導致了土地無法被置換，無法完全地進入市場進行競爭等問題。所以，土地儲備制度其實就是政府對于土地市場上供求關系的調控措施，其目的是為了完善與保障土地的資產價值不受到損害，保護城市化建設中對于土地的需求以及穩(wěn)定房地產行業(yè)的健康發(fā)展。土地儲備制度的出現(xiàn)，也是政府為了避免在市場經濟下出現(xiàn)土地壟斷與兼并的一系列問題所采取的市場宏觀調控措施。

第二，維護城市建設與生態(tài)發(fā)展之間的平衡。土地儲備除了滿足城市化建設中對于住房用地以及工業(yè)用地的需求之外，還有著調節(jié)城市建設與維護自然生態(tài)之間和諧發(fā)展的重要職能。每一塊土地根據其發(fā)展價值所設計的產業(yè)建設規(guī)劃與施工設計的不同，不僅會影響到周邊土地的資產價值以及經濟活動所產生的效益，更會對周圍的生態(tài)環(huán)境產生直接影響。而這些影響也勢必會導致各類社會影響的產生，甚至會引發(fā)極為嚴重的社會問題。所以，土地儲備制度，也是政府從根源上對土地的屬性進行劃分，集中進行調節(jié)控制的一項措施。在既不損壞土地的資產價值的情況下，也需要保證土地的公開屬性得到留存，實現(xiàn)生態(tài)效益的可持續(xù)發(fā)展，同時也保證了在這種干預管理體制下，土地市場上的利益不會受到損害，最大限度地提高經濟效益。

第三，提高資源利用效率。現(xiàn)如今的城市建設已經不能僅限于簡單的由城市中心輻射周邊的發(fā)展模式了，更多的是需要集中地區(qū)優(yōu)勢，發(fā)揮出更大的產業(yè)規(guī)模化效益。這不僅需要政府部門出臺相關政策刺激經濟的活躍，也需要對土地的使用權轉讓以及使用方案進行嚴格的管理審查。這也就需要對這些土地的屬性進行充分地了解，通過國家的整體規(guī)劃來達到提升土地資源利用率的目的。

2.3?現(xiàn)今我國土地市場所遇到的問題

第一，資源配置上的優(yōu)勢沒有得到充分地發(fā)揮。在現(xiàn)如今我國的土地資源利用效率問題上，土地市場由于自身的監(jiān)管與運營覆蓋面積的狹窄，造成了土地資源沒能得到充分地發(fā)揮。一方面，我國在城鎮(zhèn)建設過程中需要大量的土地以解決產業(yè)落戶，集中優(yōu)勢進行產業(yè)密集化發(fā)展，吸引高收益行業(yè)的投資，但卻始終無法分配到合適的高價值土地資源;另一方面，大量的土地積壓得不到有效利用。在資源的分配效率以及土地的屬性結構調整上，也存在著土地資源配置不合理的情況，城市中心地區(qū)的土地資源得不到充分地利用。

第二，土地市場缺乏核心競爭素質與競爭力。在現(xiàn)有的土地使用權限轉讓方式中，主要還是以協(xié)議轉讓的方式為主。在市場上，拍賣和招標的兩種土地轉讓方式沒有得到合理的發(fā)展空間，也就導致了土地市場失去競爭力，缺乏交易活力。另外，在土地的有償協(xié)議轉讓中，又存在著出售方在轉讓過程中的出讓價格偏低，導致了土地的資產價值得不到體現(xiàn)，從而也就影響到了土地市場的健康發(fā)展，市場也缺少了正確的價格出讓引導制度，缺少了競爭素質。

第三，土地出售雙軌制限制了市場經濟的發(fā)展。目前我國的土地使用權轉讓實行的是雙軌制，土地市場的正規(guī)化運行得不到應有的制度保障，私下的土地交易更為集中頻繁，從而產生出了巨大的行業(yè)鏈。在有償的土地轉讓、出售過程中，所產生的巨大經濟利益，為了維護這條利益鏈條的存在，必然會有人阻礙正規(guī)的土地市場發(fā)展，嚴重地還會造成瀆職腐敗、不正當交易等各種問題。對于土地市場的發(fā)展來說，無疑是產生了惡劣的影響。

2.4?完善土地儲備的策略研究

第一，提升土地資源的利用效率。當前我國已經出臺了很多相關法律文件以及規(guī)章制度確保土地儲備制度的完善。但對于土地儲備工作來說，還需要在具體工作實施中，對于土地資源的利用進行合理地科學規(guī)劃。一方面，政府需要加強監(jiān)管與服務的職能，利用宏觀的調控促進土地資源的合理利用，增強土地的有效供應與使用規(guī)劃，滿足土地市場的經濟發(fā)展需求;另一方面，有需要從根本上解決現(xiàn)如今土地供求問題的矛盾，加強對于土地資源的儲備管理職責，以及為積壓的土地資源尋找有效的利用措施，完善公共服務設施的建設，以最小的成本實踐土地資源利益的最大化。

第二，協(xié)調各部門之間的工作職責。對于土地儲備工作的監(jiān)管職責，需要政府進行長遠規(guī)劃，明確計委、房管局、財政、市建等多個相關單位的職責范圍，協(xié)調各部門之間的工作，完善土地儲備制度，加強市場監(jiān)管責任，加快城市化建設的進程，從而達到促進土地市場良性增長的目的。總的來說，土地儲備會對土地市場的供需關系造成嚴重的影響，也會在短時間內影響到土地的價格波動。為了使土地市場長期得到良好的發(fā)展狀況，就必須對土地儲備加強管理，建立健全科學、有可持續(xù)性發(fā)展的良好管理制度。

3?結?論

當前的土地儲備制度對于土地市場來說，雖然起到了積極的促進作用，但由于現(xiàn)如今我國土地市場發(fā)展的不完善，土地資源得不到高效合理地利用，土地儲備制度所帶來的變革以及優(yōu)越性自然得不到體現(xiàn)。為此，政府部門不僅需要完善土地儲備制度管理，還需要落實具體的發(fā)展措施，確保我國城市化建設的科學發(fā)展。

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