分類施策，積極穩妥處置房地產爛尾樓盤

陳海夫

【摘要】結合爛尾樓盤處置實踐，介紹案例背景、發生過程、工作措施，對案例進行總結分析，提出預防應對措施。

【關鍵詞】房地產;爛尾樓盤;處置措施;風險防范

1、案例背景

房地產開發是一項資金密集型產業，對開發商的資金能力、經營能力、銷售水平和開發技術等要求較高，同時該行業受國家宏觀政策、房產調控政策的影響也較大。在房產市場發展階段各種風險極易掩蓋，當房產市場處在調控或下行階段各種風險和矛盾就將呈現，極易產生由于經營不善造成資金鏈斷裂，項目停建而引發社會問題。從前期溫嶺市房產開發商總體能力上看，大量是項目開發公司，整體融資能力差，開發實力低下，扛風險能力弱，以及由于自身對市場研判不準確，在國家宏觀調控下，致使相關企業開發項目停工建設，無法按時交房，導致購房業主利益受損，造成群體性事件和社會不穩定因素。

2、發生過程

2015年上半年開始，受房地產市場低迷影響，溫嶺市共有7個樓盤由于開發時間較長，地價、開發成本的不斷增加，企業融資困難，資金壓力增大，導致7個樓盤相繼停工，延期交房，引發購房業主出現非理性維權，造成群體性事件和社會不穩定因素。為確保業主利益，2015年下半年起，溫嶺市政府積極應對，采取有效措施，通過多種途徑，幫助停建樓盤復工建設。截止目前，原停工的7個樓盤已全面復工，業主情緒得以平復。其中：潤城房產東湖怡景園項目通過驗收并交房;天宏房產兩個樓盤項目得到銀行貸款支持后已復工，鉑金家園項目進入工程竣工驗收階段，鑫業佳園已通過驗收并交房;寧波銀潤置業有限公司注入資金托管寧興房產兩個樓盤項目，寧興佳苑和濱海灣花苑均已通過驗收并順利交房。華富房產兩個樓盤項目通過業主和股東籌資，歐華苑已通過驗收并交房。

3、工作措施

為有效處置相關房產開發項目停工建設，無法交房，群眾利益受損，造成社會不穩定現象。市委、市政府高度重視，相關部門根據項目特點分類施策，采取有效措施，積極處置。

3.1加強組織領導，緊抓責任落實

一是建立處置領導小組。建立由市委、市政府領導和相關部門負責人組成的領導小組，設立處置辦公室，領導處置工作。處置辦公室牽頭相關部門，深入一線勘察、評估，多次商討研究，根據每個樓盤實際情況制定相對應的處置方案，統籌安排各項工作。加強與房地產開發企業和業主的聯系，定期召開會議，掌握項目進展情況。二是開展日常協調工作。處置辦定期召集住建、國土、建工、稅務、法院、公安等部門分析研究相關項目處置措施，積極推進處置工作。處置辦主動對接業主代表，及時聽取、了解業主的意見和訴求，向業主代表通報項目復工進展情況，并就相關的事宜進行解答。三是召集多方專題商討。針對各個樓盤復盤過程中的具體問題，多次召開專題研討會，與業主代表、當地政府、開發企業、法律顧問、銀行等共同研究，群策群力，商討具體問題的解決措施。

3.2靈活融資手段，加大監管力度

分項目設立專項處置監管賬戶，積極籌集建設資金。一是引導銀行貸款建設。通過市政府協調房地產開發企業和銀行，解決樓盤后續復建資金，銀行按有關程序發放貸款，由政府和相關部門監管該筆資金，做到專款專用，完成樓盤后續工程建設。二是組織業主集資自救。鼓勵購房業主自主籌集資金，作為借款注入樓盤續建工程，待樓盤完工銷售后，在業主代表和部門監管下，銷售回籠資金優先歸還業主。三是企業墊資建設。通過處置辦協調后，供水、供電、供氣等相關施工企業同意先行墊付工程費用，進場建設水、電、氣等配套設施。四是盤活資產。運用司法手段，督促房地產企業加快“名為買賣，實為借款”網簽商品房的置換工作，相關部門積極指導資產置換工作，加強對網簽交易的有效監管，加快原網簽商品房的資產盤活。

3.3鼓勵第三方介入，完善后續工作

一是尋求企業托管。通過選擇信譽較好，公眾認可度較高的公司來托管樓盤，注入啟動資金，進行后續的項目管理和銷售，直到項目竣工驗收，房屋具備入住條件為止。如寧興房產開發的溫嶠鎮寧興佳苑、濱海鎮濱海灣花園由寧波銀潤置業有限公司進行代管，于2016年12月底簽訂項目委托代管協議書。二是委托業主委員會接管。為了將有限的資金用好，基本完成樓盤的后續工程。多次召集房地產公司及建筑公司，就樓盤后續工程建設的相關事項進行協調，由房地產公司委托業主委員會實施后續工作。如鉑金家園于2016年11月簽訂了后續建設工程協議書，由業主委員會全權負責后續工程的施工。

4、案例啟示

上述項目出現的問題是近幾年我市房地產市場少有的現象，暴露出我市房地產市場運行不規范的、不健康的一面，也同時反映出我市房地產監管不到位的一面，需要及時改進，積極處置。

4.1強化監管，突出預防

一是房地產主管部門要加強對房地產開發商的預售管理，防止銷售資金未及時進入房產銷售資金監管賬戶。二是加強對房產銷售資金監管賬戶資金流向監管。房產銷售資金監管銀行要切實發揮好資金監管責任，房地產主管部門要強加資金動態監管，確保房地產商銷售資金規范使用、合法分配。三是突出預防。通過有效監管，及時發現開發項目的異常情況，及時預警預防。

4.2依法處置，積極應對

始終把握房地產開發是市場行為，房產項目出現的問題也是市場經濟正常的現象，政府不能越位代行。始終堅持依法處置底線，對資不抵債的企業堅決采取破產保護、破產重整等措施解決。對違法違規房產開發商堅決立案查處，嚴厲打擊。同時政府在解決過程中要積極有為，在政策允許的范圍內采取有效措施幫助企業解困，維護群眾利益。

4.3部門聯動，分類施策

一要加強部門聯動，房產開發項目出現問題，必然涉及建設、稅收、債務等，處置過程也較為復雜，需要住建、建工、稅務、法院等部門緊密配合共同協調幫助解決。要建立部門協同機制，加強處置工作的統一領導。二要分類施策，要針對項目的實際，及時掌握具體項目的特點，有針對性的開展處置工作，如采取資產盤活、引入第三方資金、破產保護等措施予以處置。

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作者簡介：

陳海夫，溫嶺市住房和城鄉建設局，浙江溫嶺。