農(nóng)村土地價格評估存在的問題及對策研究

魏傳明 馮勛勇

摘 要：促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)是發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)村合作經(jīng)濟組織、提高農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、擴大農(nóng)村市場需求的客觀要求。目前農(nóng)村土地產(chǎn)權制度的缺陷、流轉(zhuǎn)市場的不完善、相關法律政策不配套、流轉(zhuǎn)價格形成機制缺乏和農(nóng)村社保制度不健全等原因阻礙了土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)。應通過確立穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權，培育土地流轉(zhuǎn)中介服務組織，完善流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)模式、流轉(zhuǎn)期限等配套政策，建立流轉(zhuǎn)價格評估制度，完善農(nóng)村社會保障體系等措施推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)。

關鍵詞：土地;價格評估;問題

一、土地價格流轉(zhuǎn)評估的重要意義

我國出臺了關于建設多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場的相關文件，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有了政策依據(jù)，在流轉(zhuǎn)對象、規(guī)模、主體等方面都出現(xiàn)了新特點。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對象范圍擴大，流轉(zhuǎn)主體類型增加，流轉(zhuǎn)方式創(chuàng)新，農(nóng)村土地市場建設有序開展，農(nóng)村土地交易對土地估價提出了新的要求。為了保證農(nóng)村土地的公平交易，推動土地市場的健康發(fā)展，需要對農(nóng)村土地價格評估進行相關研究。當前我國城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地價格評估技術方法比較完善，但農(nóng)村建設用地的價格評估研究較少。農(nóng)村土地價格評估研究主要進行了估價技術方法研究，對估價的實際需求、存在的問題及估價發(fā)展的對策研究較少。研究從當前農(nóng)村土地價格構成和價格內(nèi)涵入手，分析農(nóng)村土地價格評估存在的問題，提出推動農(nóng)村土地估價市場健康發(fā)展的建議，為確定公平合理的土地流轉(zhuǎn)價格價格，推動“多元統(tǒng)一”農(nóng)村土地市場建設提供依據(jù)。

勞動價值理論的核心是勞動創(chuàng)造價值的科學論斷，即商品的價值來源于凝結于商品中的無差別的人類勞動。從勞動價值的觀點出發(fā)，土地的價值問題存在三種不同的觀點：一是土地無價值論，持這種觀點的學者認為土地是大自然的恩賜，沒有凝結人類的勞動，不是人類的勞動產(chǎn)品，因而沒有價值;二是土地價值持續(xù)論，認為土地凝結了人類的長期勞動，就其整體而言，都是有價值的，其價值直接來源于自人類出現(xiàn)以來的對土地進行的持續(xù)的改造與開發(fā)，間接來源于從鄰近土地上積累的社會勞動所輻射或者轉(zhuǎn)移過來的價值量;三是土地價值二元論，認為土地是由“土地物質(zhì)”和“土地資本”兩個既存在性質(zhì)差異又相互聯(lián)系的范疇組成，未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的未利用土地是“土地物質(zhì)”，經(jīng)過勞動成為生產(chǎn)資料的已利用土地是“土地資本”，土地物質(zhì)沒有凝結人類勞動，因而沒有價值，而土地資本是人類的勞動結晶，具有價值。

二、當前土地價格評估存在的問題

1.法律法規(guī)確實

農(nóng)村土地產(chǎn)權制度的缺陷和相關法律的缺失。目前我國農(nóng)村土地制度所確立的農(nóng)地產(chǎn)權關系還不明晰。在建立和完善市場經(jīng)濟體制的過程中，農(nóng)地產(chǎn)權主體模糊、權能殘缺等內(nèi)在缺陷不斷凸現(xiàn)，導致農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)困境。首先，《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，但“農(nóng)民集體”的含義并不明確。實踐中，村民小組、村委會、鄉(xiāng)政府，甚至一些集體經(jīng)濟組織成為集體土地的實際支配者，集體土地所有權被虛化，鄉(xiāng)村干部在土地流轉(zhuǎn)過程中的“尋租”現(xiàn)象較突出，阻礙了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的正常流轉(zhuǎn)。其次，農(nóng)村土地產(chǎn)權主體的模糊導致了土地承包經(jīng)營權權能的殘缺，土地最終處置權由政府和村集體所有。如《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應當經(jīng)發(fā)包方同意。我國《擔保法》也規(guī)定，耕地、自留地等集體所有的土地使用權原則上不可抵押。這些都限制了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)與評估。

2.土地流轉(zhuǎn)管理服務體系不健全

雖然我國土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)制度經(jīng)歷了多年的發(fā)展與革新，但在土地流轉(zhuǎn)過程中社會服務體系并不完善，缺乏相應的服務組織和協(xié)會為農(nóng)民提供信息、交易、政策等服務。因為沒有統(tǒng)一的中介服務機構和完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務體系，使得土地信息流轉(zhuǎn)不暢、市場不成熟，在一定程度上阻礙了土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展和空間范圍的擴散。另外，流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范、流轉(zhuǎn)雙方主體資格不明確，不符合法律規(guī)定，在發(fā)生土地糾紛后，難以通過法律途徑維護權益，影響了農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。

3.流轉(zhuǎn)價格形成機制尚未建立，流轉(zhuǎn)收益分配不合理

目前，土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)價格形成機制尚未建立，土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)價格一般由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商而定，總體來說流轉(zhuǎn)價格偏低，不足以讓農(nóng)民建立起必要的社會保障。另外，在流轉(zhuǎn)收益分配時，往往當?shù)卣痛濉⒔M集體組織還要截留一部分，真正分配到農(nóng)民手中的收益就更少，農(nóng)民不愿供給手中的承包地。

三、發(fā)展土地價格評估體系的對策研究

1.加大宣傳力度，提高土地估價意識

土地價格機制是土地市場的核心。隨著農(nóng)村土地市場的建立，農(nóng)村土地交易日益頻繁，合理、科學、客觀地確定土地流轉(zhuǎn)價格，是土地順利流轉(zhuǎn)的保障。通過農(nóng)村土地估價的重要性及法律意義宣傳，提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體對土地估價機構、估價人員及土地價格評估的認識，擴大估價項目范圍。通過估價知識宣傳和普及，提高農(nóng)民的專業(yè)能力，為明確估價目的，合理使用估價結果提供技術保障。加大土地估價在土地交易價格確定和市場建設中的作用的宣傳，提高農(nóng)村土地產(chǎn)權人的估價意識。

2.建立完善的農(nóng)村社會保障體系，解除價格評估流轉(zhuǎn)的后顧之憂

建立多層次的農(nóng)村社會保障體系，讓農(nóng)民更多地享受社會公共產(chǎn)品，弱化農(nóng)村土地承包經(jīng)營權負載的社會保障功能，增強土地承包經(jīng)營權的經(jīng)濟功能，解決農(nóng)民“離土”的后顧之憂，使農(nóng)民在“離鄉(xiāng)”的同時也愿意“離土”。一是建立并完善以集體和農(nóng)戶自我保障為基礎，政府給予一定扶持的社會保障機制，大力發(fā)展并促進農(nóng)村合作醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保險體系的完善;二是對于已經(jīng)流轉(zhuǎn)土地進入二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)或在城市居住的農(nóng)戶應盡早建立失業(yè)保險制度和養(yǎng)老保險制度;三是對農(nóng)村特殊群體，如殘疾人、孤寡老人、特困戶等提供最低生活保障。

3.明確界定農(nóng)村土地產(chǎn)權

對土地產(chǎn)權進行合理的界定，是解決土地流轉(zhuǎn)糾紛的基礎。這就需要進一步完善土地流轉(zhuǎn)相關的法規(guī)政策，加強相關法律法規(guī)的宣傳教育，讓農(nóng)民了解政策，增強法律意識，引導農(nóng)民在法律保障自身權益的前提下積極參與農(nóng)村土地管理和使用權的有償轉(zhuǎn)讓，并對土地所有權的變動做好登記工作，大力推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進程。

參考文獻：

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