城鎮(zhèn)土地估價的相關技術標準分析

譚桂芳 李俊英

摘 要：我國的基準地價評估工作已經開展了十來年，其理論和方法在不斷完善。本文從基準地價內涵、技術路線、數字化計算、樣點測算方法、基準地價的合理性判斷、宗地修正體系等方面，分析了我國城鎮(zhèn)基準地價評估中存在的問題，以期有助于進一步完善我國的地價理論和方法體系。

關鍵詞：土地估價;技術;分析

一、城鎮(zhèn)土地評估的重要性

為了適應新的土地使用制度，全國各地都已開展或準備開展城鎮(zhèn)基準土地價格評估工作。城鎮(zhèn)基準地價評估的目的和出發(fā)點是為了科學地管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，它既可以促進城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的順利實現(xiàn)，也可以為其提供必要的基礎數據。具體來講，土地估價成果為城鎮(zhèn)規(guī)劃提供了均質地域的分布規(guī)律及各類用地的基準地價，可以使城鎮(zhèn)規(guī)劃合理地安排不同區(qū)域各行業(yè)的布局與發(fā)展，使土地得到最佳利用，有利于舊城的改造和新城區(qū)的建設。國土資源部已于2001年發(fā)布了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2001）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）（以下簡稱《規(guī)程》），作為地價評估的行業(yè)標準。《規(guī)程》的發(fā)布對各地進行土地定級與基準地價評估具有良好的實際指導作用，各地也取得了一些地價評估成果，但在實施過程中也出現(xiàn)了很多問題。在一些大、中城市的基準地價評估工作中，《規(guī)程》起到了切實的指導作用，但對于一些小城市，特別是一些小城鎮(zhèn)的基準地價評估工作，《規(guī)程》也顯露出其局限性和實用性不強等缺點。因此，我們有必要對小城鎮(zhèn)的基準土地評估工作進行一些探討。

二、城鎮(zhèn)土地資產估價方法研究進展

1.市場比較法

市場比較法的基本含義是：在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原理，將待評估土地與較近時期已經發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待評估土地的評估日地價的方法。

運用市場比較法所求取的價格跟市場價格最為吻合。但是迄今為止中國農村土地交易市場尚未建立，不具備應用市場比較法評估農村土地價格的條件。學者們提出可以在運用其他方法對農村土地資產價格進行評估的基礎上利用市場比較法修正。單勝道等力求通過延伸市場比較法概念，探討新的農地評估方法——市場替代法和市場假想法。市場替代法的內涵是當評估對象本身沒有市場價格來直接衡量時，可以尋找替代物的市場價格來衡量。市場假想法是指在替代市場都找不到的情況下，只能人為地創(chuàng)造假想的市場來評估農地價格的方法。并認為在農地存在一定市場時，首先選擇的評估方法應當是市場比較法。

2.收益還原法

收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象未來每年的純收益折算為評估基準日總收益的一種方法。一般公式為：土地價格=純收益/收益還原率。農村土地資產評估適宜采用收益還原法，但是在純收益和還原率的確定上還需要進一步研究。朱仁友等指出，中國在用收益還原法評估地價時，一般采用實際的純收益即年總收益與年總費用之差來代替預期純收益，這不僅使地價失準，而且也不能公平地反映不同地塊的地價。專家指出產能是農用地價值的核心來源，應該由農用地產能來確定純收益，若能建立起農用地的質量與經濟指標的規(guī)范關系，便可彌補收益還原法中的缺陷。一些學者對利用數學模型測算農用地預期收益進行了研究。

3.剩余法

剩余法又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算土地價格的方法。使用剩余法可以對舊房交易樣點地價和商品房交易樣點地價進行測算。

4.基準地價法

基準地價法是以基準地價和基準地價修正系數表為估價依據，按照替代原則對待評估宗地的區(qū)域條件和個別條件等開展診斷，并對照基準地價修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待評估宗地的價格。

建立農村土地基準地價，一般采用“先定級后估價”的途徑，即在農用地定級的基礎上，采用投入產出和市場交易資料計算樣點地價，然后對樣點地價進行平均化處理評估出基準地價。測試樣點地價最常用的評估方法是收益還原法。也有學者認為從邏輯上講應該是先有地價后有級別。中國農地定級估價試點工作剛完成，已建立農地基準地價及其修正系數體系的縣域還很少，因此基準地價系數修正法在大多數縣域仍無法適用。

為統(tǒng)籌農村土地定級和土地估價，趙丹煦等根據回歸分析的原理，結合區(qū)域農用地實際情況，提出農用地定級與估價綜合模型，將農用地級別劃分和價格評估統(tǒng)一起來，建立定級估價數據資料共享機制，以提高評估工作的效率和評估結果的科學性。

三、城鎮(zhèn)基準地價評估方法的選擇

1.商業(yè)用地基準地價的評估

小城鎮(zhèn)的商業(yè)用地一般集中分布在集鎮(zhèn)中心的幾條街道上，在這個區(qū)域內，街道相互貫通，郵電通訊、醫(yī)院、文化娛樂場所、中小學、幼兒園等設施配套齊全，為居民購物和集市貿易提供了優(yōu)越條件。由于商業(yè)用地十分集中，而且路線價區(qū)段明顯，所以筆者在此次小城鎮(zhèn)基準地價評估工作中，直接采用路線價法測算出商業(yè)區(qū)內幾條主要街道的路線價，以此來表示小城鎮(zhèn)的商業(yè)用地地價。路線價法的特點是：適用于商業(yè)繁華區(qū)域內道路兩旁排列整齊的商業(yè)用地的土地價格評估;需要較多的房屋買賣、出租的交易實例;能快速評估多宗與街道相鄰土地的價格。小城鎮(zhèn)房地交易資料少而租賃實例較多，路線價法需要較多的交易實例，這與小城鎮(zhèn)的實際情況存在差距，因此，可以采用從房地租賃價格中市場比較的方法求取測算路線價格所需要的樣點地價。

2.住宅用地基準地價的評估

與大中城市相比，小城鎮(zhèn)房地產市場的—個重要特點是土地市場管理不完善，房地交易資料短缺。小城鎮(zhèn)的房地產公司很少，房屋交易不多，且大多為舊房交易，而且一般私下進行，在這種情況下，評估居住用地的基準地價，若采用大城市常用的市場比較法和收益還原法，會因評估樣點過少和分布不均勻，以及房地買賣資料不足，使得測算地價困難或者測算出的地價不能客觀地反映實際地價水平;因此使用剩余法評估住宅用地基準地價最為合適。

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