抵押房屋處置問題詳解

鄭柯

在現代社會經濟發展迅速的背景下，人們之間的金錢往來變得更加密切。因生活、經營需要，人們將房屋進行抵押、出租、轉讓已經成為常態，由此產生的法律問題也日益增多。本文將從實操角度闡述對抵押房屋進行處置需注意的事項。

現實生活中，因為要向銀行或其他金融機構貸款，而房屋所有人將房屋進行了抵押，那么此時抵押的房屋能否進行租賃呢？若房屋已出租，這個時候是否還能抵押？已抵押的房屋若想轉讓，需注意哪些事項？上述問題的注意事項如下：

根據《合同法》、《擔保法》以及有關司法解釋的規定，我國是根據抵押權設定的先后來處理房屋租賃與抵押關系的。

一、先設定抵押權后成立租賃關系的情況

最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”由此可見，抵押人可以將已抵押的房屋對外出租，但后成立的租賃關系對先設立的抵押權無對抗效力，抵押權人在實現權利時，能以房屋并無租賃關系存在（即無權利瑕疵）變賣、拍賣而獲得清償，租賃關系對于受讓人亦無約束力。至于承租人可以依其與出租人之間的內部合同關系主張權利，即如果在訂立租賃合同時出租人沒有告知承租人有關抵押的事實的，出租人應該承擔損害賠償責任;如果已告知的，則由承租人自己承擔。

二、先成立租賃而后設定抵押權的情況

《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《擔保法》第四十八條也有類似規定：“抵押人將已經出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條對此作了明確規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。” 由此可見，抵押人可以將已出租的房屋進行抵押，但抵押之前簽訂的租賃合同應繼續履行;若抵押房屋進行轉讓，則受讓人也應繼續履行抵押之前簽訂的租賃合同。

三、已抵押的房屋能否對外轉讓

雖然《擔保法》第四十九條規定：“抵押期間抵押人轉讓抵押物，應當通知抵押權人并經抵押權人同意，否則轉讓行為無效。”但《物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。” 由此可見，轉讓已抵押的房屋應先經得抵押權人同意，否則轉讓行為無效;除非受讓方通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的，轉讓行為有效。根據現有的法律法規，只要抵押權對應的債權能夠得到保障且受讓人愿意代為清償，抵押權人對于抵押物的轉讓便沒有否決權。

上述法律、司法解釋的規定，旨在實現抵押權人、抵押人、承租人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權不受侵害，又不過分妨礙財產的自由流轉，充分發揮物的效益。（作者單位：北部灣產權交易所集團股份有限公司）