佳兆業(yè)負債下降業(yè)績增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變成效顯著

胡嘉琦

2019年8月27日，香港中環(huán)，云淡風輕。

佳兆業(yè)集團控股有限公司（1638.HK，以下簡稱“佳兆業(yè)”）在香港舉辦2019年中期業(yè)績發(fā)布會。佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成、執(zhí)行董事兼總裁麥帆、獨立非執(zhí)行董事饒永、高級顧問譚禮寧、首席財務官劉富強、集團控股副總裁吳建新出席現(xiàn)場。

2019年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)各地政府繼續(xù)實施“因城施政”“分類調(diào)控”的方針，而佳兆業(yè)則跟隨市場變化及時調(diào)整調(diào)控政策，聚焦主業(yè)，業(yè)績增長喜人。財報顯示，2019年前6個月，佳兆業(yè)實現(xiàn)合約銷售347億元，同比增長37%；合約建筑面積約為196萬平方米，同比增長38%。根據(jù)樂居財經(jīng)研究院發(fā)布的《2019上半年中國50強房企權(quán)益銷售增幅榜》，位居上半年中國50強房企權(quán)益銷售增幅第4位。

佳兆業(yè)銷售業(yè)績強勁增長，盈利能力持續(xù)提升，財務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，舊改貨值加速釋放，在盈利能力、財務穩(wěn)健性、增長持續(xù)性等核心緯度全面取得均好性發(fā)展，同時進一步鞏固在粵港澳大灣區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢，為搶抓深圳先行示范區(qū)機遇，實現(xiàn)全年各項目標奠定堅實基礎(chǔ)。

業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)定 加速新一輪投資步伐

2019上半年，佳兆業(yè)營業(yè)收入同比增長34%至201.1億元；毛利67.1億元，同比增長41.6%；凈利潤達到27.8億元，同比增長24%；本公司持有人應占溢利28.4億元，同比大漲67%；本公司持有人應占核心凈利潤同比增長55%達到27.5億元。

面對樓市變化，佳兆業(yè)制定了靈活的銷售策略，銷售增速再次實現(xiàn)突破。

作為地產(chǎn)企業(yè)最重要的生產(chǎn)要素——土地儲備，2019年上半年，佳兆業(yè)通過多元化渠道補充，包括舊改供應、招拍掛、收購并購等 ，共獲得15個優(yōu)質(zhì)項目，新增土儲權(quán)益建筑面積達246萬平方米，深化全國化布局。

佳兆業(yè)在業(yè)績發(fā)布會上表示，重點布局一線及重點二線城市，持續(xù)為公司帶來業(yè)績增長，其中一線城市銷售占上半年整體合約銷售逾40%。大灣區(qū)、長三角、華中、華西及環(huán)渤海五大城市群，僅大灣區(qū)貢獻銷售占比達58%。

截至今年上半年，佳兆業(yè)共有土地儲備近2600萬平方米，可售貨值逾5000億元。其中，一線和重點二線城市占比達到76%，大灣區(qū)占比達到55%。而大灣區(qū)城市中，深圳及廣州作為本集團多年來深耕的重點市場，土地儲備占比達大灣區(qū)市場的35%。豐厚且優(yōu)質(zhì)的“存糧”，無疑為佳兆業(yè)贏得了不小的競爭優(yōu)勢。

下半年，佳兆業(yè)預計可售貨值約1200億元，在加速釋放舊改貨值、加速推貨入市、提高周轉(zhuǎn)并加速回款的戰(zhàn)略助力下，佳兆業(yè)將領(lǐng)跑行業(yè)。

在全國化布局中，佳兆業(yè)開始將自身最具實力的城市更新步伐加快向全國輸出。7月，上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)“城中村”項目實現(xiàn)供地，這是上海市目前最大的“城中村”改造項目，也是嘉定區(qū)首個民營企業(yè)參與并成功完成拆遷摘牌的改造項目。對此，有市場人士表示，上海是中國經(jīng)濟發(fā)展中心和長三角區(qū)域的龍頭，隨著長三角一體化政策的推進，佳兆業(yè)成功拿下上海徐行鎮(zhèn)項目印證了其布局的前瞻性。

財經(jīng)評論員嚴躍進認為，對于佳兆業(yè)來說，這兩年業(yè)績表現(xiàn)比較穩(wěn)定，新一輪投資的節(jié)奏開始加快，其拿下多個舊改項目均具有很好的成長性。佳兆業(yè)拿下嘉定的舊改項目，符合其業(yè)務優(yōu)勢，尤其是從嘉定徐行的區(qū)位優(yōu)勢看，未來成長性很高。此外，若從大灣區(qū)發(fā)展的角度看，實際上佳兆業(yè)本身發(fā)展機會還是很大的。

深耕深圳 夯實舊改優(yōu)勢

8月18日，發(fā)布《中共中央、國務院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》，深圳在經(jīng)濟特區(qū)成立39周年的重要時刻再次吹響奮進的號角，也為精耕深圳的佳兆業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇。

佳兆業(yè)扎根深圳，專注于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，財務表現(xiàn)強勁，近期中央發(fā)布關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見，目標把深圳建成具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都，成為競爭力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標桿城市。截至上半年，佳兆業(yè)深圳土地儲備325萬平方米，貨值約1600億元。

國元國際研報指出，佳兆業(yè)扎根深圳，專注于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，財務表現(xiàn)強勁，佳兆業(yè)將成為“深圳建設(shè)先行示范區(qū)”的主要受益者。

市場人士指出，隨著深圳建設(shè)先行示范城市，佳兆業(yè)長期扎根深圳的優(yōu)勢將進一步凸顯，迎來屬于自己的“黃金時代”。在地產(chǎn)和城市更新主業(yè)之外，佳兆業(yè)前瞻布局的大健康、大文旅、大消費產(chǎn)業(yè)加速推進，與主業(yè)的協(xié)同格局初步顯現(xiàn)，以航運、文體等成熟產(chǎn)業(yè)為抓手，在深圳建設(shè)社會主義先行示范區(qū)中發(fā)揮先鋒、引領(lǐng)作用。

此外，國務院常務會議今年6月提出要“加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”“加大金融對舊改的支持”，標志著城市更新的萬億級市場正向房地產(chǎn)企業(yè)加速開啟，這對于“舊改之王”佳兆業(yè)而言，迎來了新一輪高質(zhì)量增長的窗口期。

2019年上半年，佳兆業(yè)由舊改轉(zhuǎn)化而來的高利潤型項目銷售取得佳績，中期業(yè)績報告顯示，佳兆業(yè)擁有近3200萬平方米占地面積的舊改儲備（未納入土儲），在大灣區(qū)內(nèi)共有128個舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，可帶來近兩萬億元的貨值。佳兆業(yè)集團管理層表示，由于按照會計成本法入賬，公司已納入土儲和尚未納入土儲的舊改項目價值均被嚴重低估，兩萬億元貨值有待重估釋放。

據(jù)悉，佳兆業(yè)計劃每年從舊改項目中轉(zhuǎn)化80-100萬平方米的土地供應開發(fā)。去年底至今年上半年，佳兆業(yè)就成功轉(zhuǎn)化廣州小坪村、上海徐行鎮(zhèn)及深圳福田口岸3個項目，共計可售面積73萬平方米，可售貨值逾404億元。

佳兆業(yè)集團管理層表示，未來集團將繼續(xù)發(fā)揮舊改優(yōu)勢，推動舊改項目的快速轉(zhuǎn)化。預計未來1-2年，集團將有9個舊改項目計劃供地，貨值約1140億元；未來3-5年計劃有13個深圳及廣州項目供地，貨值約4200億元；長遠來看，集團將有約占地面積2200萬平方米的舊改項目陸續(xù)進入供地階段。

提前完成全年降負債目標

房地產(chǎn)企業(yè)“高負債”一直廣受詬病，佳兆業(yè)財報數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，公司凈負債率下降45個百分點，速動比率保持在1.3倍的良好水平，現(xiàn)金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元，完全覆蓋1年內(nèi)到期債務且有結(jié)余。上半年，公司優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)成效顯著。

2018 年穆迪給予佳兆業(yè)集團首次 B1評級，展望穩(wěn)定；標準普爾及惠譽給予公司“B“的信貸評級，展望穩(wěn)定；中誠信給予AA+穩(wěn)定評級。中長期來看，隨著相關(guān)評級機構(gòu)對公司評級的肯定，及公司負債結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善，公司的財務指標有望進一步優(yōu)化。

事實上，上半年佳兆業(yè)在穩(wěn)健發(fā)展業(yè)務的同時，一直力求把負債控制在行業(yè)可接受的水平，持續(xù)優(yōu)化。“降負債率，我們有很多用法，首先盡量減少重資產(chǎn)比例，這是我們一直在努力的。以前很多資產(chǎn)在出租的，想方設(shè)法把它變現(xiàn)；大宗資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如深圳佳兆業(yè)中心、上海佳兆業(yè)中心則保持長期持有。” 佳兆業(yè)集團控股有限公司主席兼執(zhí)行董事郭英成如是說。

房地產(chǎn)的“高速生長”時代已結(jié)束，住房不炒、調(diào)控趨緊的今天，佳兆業(yè)通過不斷優(yōu)化財務指標，實現(xiàn)了向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型，不再單純以銷售額增長為目標，而是包括優(yōu)質(zhì)土儲、財務、可持續(xù)性在內(nèi)的多維指標均衡發(fā)展。