萬科中考：活下去，慢下來

陳淑文 朱耘

2019年8月20日晚間，萬科企業股份有限公司（000002.SZ，以下簡稱“萬科”）公布2019年半年度報告。上半年萬科實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%；凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。此外，萬科上半年銷售金額3340億元，同比上升9.6%。

求“穩”成為今年行業及各大房企的目標，喊出“活下去”口號的萬科也不例外。在過去半年樓市遭遇嚴厲調控的基調下，萬科戰略變得更為謹慎保守，拿地力度有所放緩。

公告披露，2019年上半年，萬科獲取新項目54個，總規劃建筑面積1372.8萬平方米，同比減少33%，權益規劃建筑面積941.8萬平方米，同比減少17.67%。

《商學院》記者就中期業績和公司拿地力度放緩的問題致函萬科公關部，萬科方面表示，萬科這么多年從來沒有定義非常固定的經營數字目標和計劃，都是動態計劃，每個季度調整一次。上半年的開工面積略少一些，但全年的開工面積是根據去年拿地有多少，拿到地以后盡快開工，今年會繼續保持穩定的發展。

銷售規模增速進一步放緩，拿地項目減少

財報顯示，2019年上半年，萬科房地產開發業務實現銷售面積2150.1萬平方米，銷售金額3340億元，同比分別上升5.6%和9.6%，在41個城市的開發業務銷售金額位列當地前三。上半年所銷售的產品中，住宅占比87.8%，商辦占比9.0%，其他配套占比3.2%。

據克而瑞統計，目前，在行業持續調整的背景下，部分規模房企特別是TOP3龍頭房企主動調整戰略，規模增速放緩顯著。2018年以來，萬科的業績同比增幅較2016年、2017年40%和45%的水平有所下降，保持在10%左右。

2019年，萬科繼續堅持審慎的投資態度，公告顯示，2019年上半年，萬科獲取新項目54個，總規劃建筑面積1372.8萬平方米，同比減少33%，權益規劃建筑面積941.8萬平方米，同比減少17.67%，萬科權益規劃建筑面積占總規劃建筑面積的比例為68.6%。

萬科在拿地項目上雖“減量”，在拿地金額方面卻“加價”，今年上半年的權益地價總額為649.8億元，均價為6900元/平方米，相比去年同期分別增長了12.38%、26.53%。權益投資金額的上升，主要是因為萬科上半年位于一二線城市的投資占比上升，財報披露，按建筑面積計算，82.0%的新增項目位于一二線城市；按權益投資金額計算，88.4%位于一二線城市。

土地儲備方面，萬科截至2019年上半年的在建及規劃中土地儲備面積達15340.2萬平方米。其中，在建項目9867.6萬平方米、規劃中項目5472.6萬平方米，權益土儲9292.7萬平方米。

另外，萬科還積極參與舊改項目，上半年萬科舊改項目預計權益建筑面積為341.4萬平方米。

而針對此前備受關注的“萬村計劃”，截至報告末期，萬村項目改造完工的房間為2.4萬間，部分項目開展難度高于預期，基于其投資匯報表現進行了相應的經營調整。

質量問題過去萬科出現得比較少，現在頻頻被點名，與萬科當下過于追求業績和強度較高的銷售模式有關，這些問題將會影響到萬科的品牌。

2018年年中，萬科清湖村城中村改造項目受到抵制，直至年底萬村計劃被喊停。而在今年7月，多家媒體披露萬科的“萬村計劃”準備放棄部分已簽約的“農民房”房源，違約房源位于深圳市坪山新區、光明新區等偏僻區域。

面對“萬村計劃”項目開發的難題，萬科集團總裁、首席執行官祝九勝表示，這塊業務涉及到的主體比較多，歷史上的問題也比較多，在報批報建方面就會碰到難度。比如消防問題，握手樓怎么解決好消防問題，難度還是挺大的。進去施工，能否按正常的節奏把施工做好，也是本著實事求是的態度，尊重原有業主、原有村民的利益，反復協商。

虛假宣傳辦公樓改為公寓解決方案未出爐

除了“萬村計劃”遇阻，萬科在佛山萬科樓盤金域中央出現的虛假宣傳、違規銷售等問題被當地政府約談，又把萬科推上輿論的風口浪尖。

今年7月，佛山萬科金域中央的業主們正在集體維權。公開報道顯示， 近期交房的萬科金域中央項目接到業主投訴 ，不少業主表示：“銷售時，營銷中心、售樓人員和宣傳單頁中多次暗示該項目是可以用來住的，但是收房時卻得知，項目的房屋規劃是辦公用房，不能夠用來居住。”

萬科金域中央業主20棟的朱小姐告訴《商學院》記者，她是2018年5月買的房子，而且12月萬科銷售人員還跟她說積分落戶的事情。應該是2019年年底收房，因為她是外地人，佛山住宅限購，所以才買公寓。

“萬科金域中央銷售一直說的就是公寓，他們有自銷和委托外面銷售，因為金域中央當初特別火爆，他們天天都是十幾條朋友圈推的，現在萬科銷售把朋友圈都刪了，而且留言也不回復?！睒I主朱小姐說道。

據央視財經《經濟半小時》報道，萬科在佛山當地出售的金域中央樓盤，將辦公用房包裝成公寓樓盤，出售給5800多名購房者。由于房屋性質為辦公用房，業主無法落戶，子女也無法上學。為此，業主與萬科方面有過多次會談，皆不歡而散。

朱小姐表示：“我們知道商業和住宅的區別，買的時候萬科宣傳是商業住宅，可以住人的，現在變成商業辦公室，居住算違法，所以不能辦居住證，暫住證都辦不了?！?/p>

一份來自佛山市南海區住房城鄉建設和水利局、佛山市自然資源局南海分局聯合發布的《告知書》顯示，該項目所涉宗地為公開出讓，土地出讓時設定的房屋規劃條件中并沒有“公寓式辦公用房”一項，并且出讓之后不可以隨意變更，萬科因此陷入“虛假廣告宣傳”的輿論風波， 近5800套公寓住房涉嫌“商住”變“商辦”的風險。

據了解，萬科金域中央項目屬于大型商住綜合體項目，建設單位于2013年通過公開出讓獲得國有土地使用權，工程報建時分為三個子項目，即金域名都、金域花園、金域城東花園。其中，金域名都、金域花園的建設單位為佛山市南海區萬端投資有限公司，金域城東花園的建設單位為佛山市萬科置業有限公司。

經查，“金域名都（三期）2座、3座、4座1幢、5座、6座”、“金域花園（四期）20座～23座、30座、32座”和“金域城東花園3座～5座”房屋的規范用途均為辦公用地。

7月31日上午，佛山市市長朱偉代表市政府嚴肅約談萬科集團，要求萬科集團必須盡快制訂系統的解決方案。

萬科集團高級副總裁、南方區域事業集團首席執行官孫嘉表示，萬科集團作為國內有影響力的上市房地產企業，將堅決落實市政府提出的要求，不回避矛盾，不掩飾問題，切實履行企業主體責任，積極制訂并落實整改方案，同時加強企業內部整頓，給業主一個滿意的答復，給政府和社會公眾一個負責任的交待。

然而，截至8月20日，萬科佛山違規事件解決方案尚未有下文，業主們都表示很著急。

22座業主王先生告訴《商學院》記者：“假如這個星期萬科還未能出讓我們業主滿意解決方案，我們就會通過法律途徑為維護我們的合法權益?！?/p>

帶著業主的訴求，《商學院》記者聯系上萬科佛山公司的媒體對接人，對方表示，正在和政府部門還有業主溝通中，方案也充分聽取了業主的訴求，具體最后方案還要等和政府以及業主的最終溝通結果，具體時間還沒確定，有最新的結果會第一時間聯系到記者。

看著自己花錢買的“公寓”竟變成“辦公室”，有些業主單方面給對方發了商品房解除通知書。那么這些業主們可以“退房”嗎？

廣東省房地產研究會研究員、法律服務委員會主任陳亮指出，假如在簽訂合同之后，才發現購買的房子是辦公室，那交付的時候也要按照辦公室用途交付，否則這就是貨不對板。如果開發商明知道不能夠交付符合合同約定的房屋，而采用虛構事實，隱瞞真相等等，導致消費者簽訂這個合同，并且支付一定的費用，那么到后面消費者發現上當了，這可能就存在著開發商的一種欺詐。

如果是存在這種情況，消費者不但是可以要求解除合同、退房；同時也可以向市場監督管理部門或者房屋管理部門進行投訴。

目前，《商學院》記者就萬科佛山違規事件解決方案情況致電佛山市南海區住房城鄉建設和水利局辦公室，對方回復說：政府一直有與萬科和業主進行溝通，對于萬科佛山違規事件解決方案情況不方便進行回應。

昔日以“行業標桿”著名的萬科，面對著近期洶涌地維權潮流，萬科的“品牌”會否受到影響？此次，由佛山樓盤引發的信任危機，萬科是否會引起足夠的重視，為萬科“品牌”重塑形象呢？

多地項目遇質量投訴維權陷入信任危機

作為房地產行業的龍頭企業，萬科被不少購房者視為金字招牌，也長期享受品牌價值帶來的產品溢價。昔日以“行業標桿”著名的萬科，如今頻頻因虛假宣傳、偷工減料、質量劣質，貨不對極等問題被多個項目業主投訴維權，萬科正遭遇前所未有的信任危機。

在南京的韓先生找到《商學院》記者稱：“買房前說是萬科的樓盤，買完告訴我不是萬科的?！笔虑槭琼n先生買的都薈天地，地塊是萬科拿的，后來萬科聯合其他6家開發商（包括招商、華發、碧桂園等）成立了薈合置業，進行聯合開發。宣傳時給的消息均是“萬科都薈天地”，然而后來告訴業主，他們7家內部有協議，不會冠名任何一家的品牌，從“萬科都薈天地”降級到“雜牌子都薈天地?！表n先生表示花了萬科的錢，買了雜牌子的房，實在痛心。

值得一提的是，7月15日～17日，北京市住建委依據市民投訴和媒體報道對昌平區的三個項目銷售現場進行突擊檢查時發現，萬科翡萃家園項目因為存在“地下庫房宣傳用途與規劃用途不符”的問題赫然在列。北京市住建委要求萬科翡萃家園項目撤銷現場不實宣傳材料、拆除現場戶型模型。

該項目的樣板間地下室曾被精裝成酒窖和影音室，在住建委“撤銷與現場不實宣傳材料、拆除現場戶型模型”的要求下，目前，項目樣板間已經關閉，對外宣傳口徑也發生了變化。

不僅如此，《商學院》記者翻查資料發現，萬科的項目質量問題不僅在北京出現，廣東、四川成都以及重慶、河北等多區域都有發生。

在重慶，萬科金域華庭、萬科御瀾道等數個項目也正因裝修質量、虛假宣傳等問題被投訴，目前備受關注的是重慶第一個現房銷售項目金域華庭，該項目首期3號樓交房時，被超過90%的業主拒絕接收，原因是內墻采用新型材料“輕鋼龍骨隔墻”，而使用該材料的戶型中并無按規范填充隔音棉，造成墻體空心，且墻面滲水至發霉，存在多處裝修瑕疵。

在廣州，萬科尚城御府簽署“雙合同”，收房時因衛生間漏水、紙質天花板等裝修質量問題，被業主拒絕收樓；在河北唐山，近50人去售樓處維權房屋問題的照片被萬科用作“火爆”看房宣傳照；山東青島，萬科城市之光被曝出購房者要想選房，必須得先買車位；廣西南寧，萬科城被曝出沒買車位的業主不給進小區，業主因車位問題掛橫幅維權。

萬科作為房地產企業的頭部企業，讓消費者建立了一定的品牌信任度，為何近期房屋質量問題頻發？某房地產業內人士認為，萬科出現這樣的問題，說明該企業過于追求高周轉。質量問題過去萬科出現得比較少，現在頻頻被點名，與萬科當下過于追求業績和強度較高的銷售模式有關，這些問題將會影響到萬科的品牌。佛山萬科金域中心后續如何解決，各地相關的質量問題萬科能否給出業主一個滿意的答復，《商學院》將持續關注。