讓守信者獲綠色融資—房地產行業信用評價指標體系的建立及運用

■ 羽 鍵

在持續調控限制下，中國內地房企快周轉壓力陡升。去年，有超大型企業發生了大面積質量工程事故，究其原因，是經營管理能力提升遠滯后于其超大規模生長。房地產開發各環節的規范運作以及行業自律，還有一段很長的路要走。近年來，廣東開展房地產信用評價以及企業社會責任在新時期的創新和提升建設，現對有關問題有如下總結和推進建議。

一、現狀：信用建設滯后于行業快速發展

（一）住房和城鄉建設部對開發企業的資質評級

按企業條件分 4個資質等級，一級資質最高。

特點：資質等級是準入資格。主要是對能力指標的考察，沒有涉及資質間的信用差異。

（二）各級行政機關建立的開發企業信用檔案

按“統一規劃、分級建設、分步實施、信息共享”原則，開展房地產信用檔案系統的分級建設和管理。

信用檔案系統包括：基本信息、良好行為信息、不良行為信息3部分。如北京、廣東江門等地。

優點：直觀反映企業經營活動信用；缺點是：指標沒有量化，不具備可比性和綜合性，覆蓋面小、入網企業少，存在“不良行為記錄”寥寥無幾，“良好行為記錄”比比皆是等尷尬問題。

（三）部分省市開展的行業誠信評價

如深圳市（見《深圳市房地產行業誠信評價指標》和《深圳市房地產行業誠信檔案管理》），行業誠信評價分開發企業、經紀機構、估價機構、經紀人、估價師 5類，分類列舉 304項不良信用行為，據危害程度和行為人的主觀惡意等分 A-E五個扣分等級。在一個統計周期內，發生E類情形之一的，列入嚴重失信名單；累計扣分達15分以上的，列為失信警示對象。

特點：與信用檔案不同，量化了每種行為，但指標過于繁冗，缺乏系統性，不易操作，忽視了能力指標。

（四）金融機構對開發企業資信評級

包括企業和項目2個層次的指標。

特點：主要關注企業按時還本付息的能力，重點考查財務、管理及項目情況等，在貸款期間監督貸款的使用，局限于項目前期，對銷售和售后等信用高危環節可控性不強，僅反映商業信用，很少涉及社會信用。

（五）社會和行業協會的各類評獎

“中國房地產TOP10研究組”對規模大、效益佳、品牌優的房企進行研究，反映企業綜合實力。媒體經常舉辦各種評獎，但商業運作太濫，容易對房地產正常交易產生不良干擾。

綜上，我國房地產行業信用評價現狀是：主體不同，出發點和側重點不同，有些評級缺少系統性、綜合性，還未形成規范、權威、全行業適用的信用評價指標體系。我國對房地產信用從法律、規章等不同角度予以規范，但缺乏綜合的信用評價體系，去量化企業的信用水平。建立行業綜合信用評價體系，有助于探索建立企業資質管理與信用建設相結合的新型監管模式。

二、建立房地產(開發企業)信用評價指標體系

（一）各級指標構成

包括3個一級指標，18個二級指標，33個三級指標。

一級指標考察企業客觀信用能力、企業經營信用能力和企業履行社會責任信用情況。

企業客觀信用能力包含6個二級指標、6個三級指標；企業經營信用情況包含4個二級指標、12個三級指標；企業履行社會責任信用情況包含 8個二級指標，15個三級指標。

房地產（開發企業/項目）信用評價指標構成

（二）各指標設置分析

首先，指標設置與住房和城鄉建設部對房地產開發企業資質評定掛鉤。開發企業信用評價與資質評定在目的、程序等有明顯差異，資質評定是行業發展特定時期產物，當前有其必要性。但從長遠看，隨著行業走向成熟，資質評定的效用逐漸降低，最終會被信用評價取代，這也符合國際慣例。廣東指標體系以發展的眼光建立的指標包含了全部資質評定指標。

其次，緊密結合開發流程及特點，注重各階段的合法性和規范性。房地產開發與其他工業企業顯著不同，開發周期長，產品異質，品牌效用低，以開發環節為評價經營信用的切入點，更具有針對性和邏輯性。

第三，將社會責任納入信用評價，更注重社會效益。

第四，考慮到行業發展的不均衡，既有中海、萬科、恒大等集團企業，也有單獨的項目公司，企業懸殊的規模不能適用一套萬能的指標體系。初期，評價對象設定為獨立法人的開發企業，或各地區分公司，如廣東恒大、廣州萬科等。

第五，為解決因項目周期與財務周期不匹配造成的財務指標不具備可比性，擬采用3年為周期評價。

第六，根據廣東行業發展和企業特點，設置加分項。

（三）信用評價模型的構建

由三部分組成，包括：一票否決項、綜合評價項和加分項。參評企業若存在一票否決指標中的某一項，直接列入黑名單；若不存在，則進入綜合評價；采用打分法，借鑒國際通用信用等級設置，確定信用等級。

三、行業初創發展階段的缺陷及風險分析

在廣東地區考評時，發現房企負債率往往達到80%～90%，甚至更高。萬科是行業內公認的現金流最健康的企業，但近年來因轉型多元化拓展以及合作模式，分薄了利潤，負債也達到了80%以上。這正是現今行業的一個縮影。

相對于其他行業平均50%～60%的負債率，第三方信用評價機構提出，內房企資產負債率普遍過高，行業存在系統性金融風險。尤其體現在房企區域公司新成立，啟動運作的前三五年。

與其他行業最大不同的是，考評房企的經濟績效和成長能力，關鍵在土地儲備的區位和獲得成本，這決定了其可持續發展后勁。房地產市場化始于21世紀初取消房改后，整體行業還處于初創發展和快速積累階段；反觀港資老牌房企，經歷了高速發展的階段，已處于成熟穩定期，資產負債率低于40%，不過其發展速度和規模增長也低。資產負債率偏高，精細化運作、經營管理水平有待提高，這是行業發展階段使然。

近10多年房地產調控之始，中國民生銀行房地產金融中心曾經對房地產發展作風險評估，認為相對于其他傳統行業普遍低于10%的利潤率，加上還有不動產作抵押，投資房地產風險反而低于其他行業。

隨著經濟社會發展、城市化以及貨幣超發等，房價地價處于快速上升軌道，很大程度掩蓋了本身粗放發展的風險。所以，行業負債率偏高的風險應該結合行業發展階段特點去衡量。通常銀行為了規避風險，對企業“資產負債率”超過70%的就不放貸，但現時對房企的考量不會采取“一刀切”方式。

四、深化成果應用，打造綠色融資平臺

首先，近年我國財務會計和審計制度（財務報表和基礎審計）評價標準逐步與國際接軌，考評中引入第三方評價機構，有利于與國際標準接軌，最終實現信用評價結果在企業上市、發債、融資上的通用和權威性；自改革開放以來，房地產走向市場化，我國一直沒有一套專門針對房企的財務稅收法規，目前政府有關部門往往只是套用建筑企業的標準去做，故企業內控還有許多待優化的空間；結合考評，對企業進行診斷，將大大提升企業參與的積極性。

針對行業發展階段特點和需要，為率先通過信用評價和企業社會責任履行表現優秀的企業或項目，提供綠色融資幫助，搭建行業綠色融資平臺。

廣東省是綠色金融改革試點之一，2017年根據國務院常務會議決定廣州花都率先開展綠色金融改革創新試點。2018年，償試與廣州市綠色金融改革創新試驗區花都分行合作，與廣東率先參與企業社會責任建設、履責表現優秀的企業和項目簽署戰略合作協議，優秀企業和項目優先入庫，提供綠債發行、綠色信貸支持、基金投資、上市融資等服務。恒大、碧桂園、萬科、方圓、方直、宇宏等六家房企率先簽置戰略合作協議，珠江實業、越秀、美林等隨后也就綠色融資開展了實質性合作。

今年5月17日，香港聯交所發布新指引，對上市公司ESG（社會責任報告）要求提升，主要是環境類指標等強制性披露要求，供應鏈管理新增兩項指標，上市公司有必要建立針對供應鏈的環境和社會風險評估機制，制定綠色采購政策。隨后，香港聯交所及金管局宣布，將大力推動綠色金融并落實資金計劃，支持綠色項目融資并推進綠色融資認證機制。這正好與提升環境類的指標要求同向。

建議項目評價可簡化，適用綠色標準。2018年，廣州市綠色金融改革創新試驗區花都分行為保利100層綠色金融大廈發放10億元低息綠債并成功營銷，取得社會、經濟效益雙贏。

在我國大幅收緊開發貸之下，對優秀企業和項目，拓展非銀融資特別是非銀行直接融資，可解行業階段性發展之憂。下一步，可應國際和香港聯交所以及國資委對企業社會責任指標提升的方向和要求，進一步完善評價指標體系，與綠色融資審批價標準做好對接。