淺析不動產權籍調查測繪

孫明明

摘 ?要：自2013年我國出臺不動產統一登記制度開始，為了正確落實不動產登記要求，為不動產登記提供準確可靠的數據，加速不動產數據庫的有效整合，各地陸續開展了不動產登記試點工作及不動產權籍調查及測繪工作。這項工作正是不動產登記權籍系統數據的重要來源，只有特別重視不動產權籍調查測繪工作，才能確保獲得數據的準確性，這不僅為不動產統一登記工作的順利實施打下良好基礎，更是為了保護權利人的合法權益。

關鍵詞：不動產權籍調查 ?不動產權籍調查測繪 ?宗地測繪

中圖分類號：F299.23 ? 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2019）07（a）-0095-02

近年來，中國經濟高速發展，只有落實好《物權法》，以及不動產統一登記制度，才能有效保護不動產權利人的合法財產權。為了實現不動產登記信息的區域化共享，形成統一規范的不動產登記制度，我們要穩妥地、積極地、有序規范地推進不動產的權籍調查工作，為確保不動產登記工作實施的順利，重中之重的任務就是對用地進行宗地測量。宗地測量是指以宗地為基本單位，測量其土地位置范圍、面積、權屬界線、界址點、建筑物和其他附屬物、調查使用期限及土地來源等而進行的地籍測繪工作，最后，獲得成果數據，如宗地圖、界址線、界址點、界址點坐標及面積等。由于這些信息直接用于不動產發證工作，因此具有法律效力，而該項工作是對政策、技術和精確度要求都很高的工作。該文從實際工作的角度，介紹宗地測繪工作的流程，結合宗地測繪、發證等工作中容易出現的問題，簡要介紹了一些工作經驗，及出現的一些問題和處理建議。

1 ?不動產權籍調查及不動產權籍調查測繪

1.1 不動產權籍調查

不動產權籍調查是指根據權利人的申請，采用內業外業聯合核查和現場實地調查的方法，對不動產的權籍進行調查。通過調查權屬和不動產測量，確定不動產的權屬、界址點界址線、面積、用途、等級和價格等基本情況，形成調查成果，如報告、數據、圖件、表冊等，作為不動產登記發證和其他工作的依據，該項工作應遵循明確權屬、界址清晰和面積準確等原則。

1.2 不動產權籍調查測繪

不動產登記的前提是不動產權籍調查測繪，調查所得的成果一旦登記使用，則具有法律效力。在開展不動產權籍測繪工作的過程中，先由不動產權利人的申請登記，測繪單位再通過權屬調查和測繪來核查并確認不動產的基本情況，在地籍調查的工作基礎上，采取宗地現場調查測量，利用現有數據成果，利用現有底圖作為基礎測繪的工作底圖，通過內業外業核查、現場實地調查測量的方法，完成不動產權屬調查及測量等工作，最終生成調查成果，如數據、圖件及表冊等資料。這是為不動產的登記和發證提供重要技術支持的工作。

2 ?不動產權籍調查測繪工作開展的想法

2.1 技術路線

在地籍調查的基礎上，以宗地為根本，利用現有不動產的調查成果，利用統一坐標系的城市地籍圖（或城市地籍數據庫）、農村宅基地地籍圖和大比例尺地形圖等作為工作的基礎底圖，通過內業查找用地來源、用地性質、用地批復文件、鄰宗地檔案等資料，通過內業初審與外業測繪相配合的方法，完成不動產權籍調查及測繪工作。

2.2 工作流程

2.2.1 調查前的準備

內業收集宗地現有檔案資料（如土地登記、查封、抵押、權源、控制點坐標、界址點坐標、界址線等），通過整理并分析，核查是否有鄰宗地，并收集鄰宗地的檔案資料;根據檔案及現場的實際情況，制定工作計劃，提前向土地使用者及鄰宗地發放《指界通知書》;尋找控制點，并找出測繪用的地籍底圖。

2.2.2 ?權籍調查

權籍調查主要包括：調查與核實不動產的權屬情況;核清界址等狀況;地籍調查員和測量員、本宗地權利人及鄰宗地權利人共同到現場進行指界。由本宗地權利人確認其宗地的具體位置及范圍，地籍調查員指界，并確定界址點及界址線，測量員則現場對地籍要素進行外業測量，例如用地范圍、四至、用地面積、界址點線及建筑物等，并繪制宗地草圖。如有爭議，要在現場共同商議并確定解決;詳細填寫《不動產權籍調查表》的內容，最好對爭議處現場拍攝照片存檔。

2.2.3 ?不動產測繪（地籍、房產）

外業：控制測量;界址點、界址線測繪;本宗地及鄰宗地、房屋的測繪;面積計算;撰寫不動產測繪報告。內業：繪制宗地圖;輸入標注宗地屬性、相鄰宗地屬性及信息;繪制房屋自然幢圖;錄入自然幢屬性;宗地、房產面積計算。

2.2.4 ?質檢入庫

不動產權籍調查測繪的成果包括文本、圖件和表格等成果。首先，測繪單位要對自己的測繪成果在本單位的成果庫里進行初步審核，合格后交給不動產登記中心進行再次審核，進行拓撲和邏輯檢查，成果合格后才能入庫。

2.2.5 ?成果歸檔

調查成果以宗地為單位，以統一規范的要求，進行分類整理和存檔，調查測繪期間的紙質資料與電子數據也要進行分類歸檔。

3 ?宗地測繪時要重點注意的事項

（1）基本原則：確認權屬來源的合法性、四至及邊界清晰明確、面積準確、權屬沒有爭議。

（2）測繪工作范圍應為該宗地權屬界線外30～50m的范圍，并同時調查清楚相鄰宗地的權屬界址線等情況，避免跟本宗地權屬界線產生疊壓或有空隙的情況。

（3）界址點誤差超限，界址線權屬的確定。在這種情況下，首先要核查確認界址線所在地物是否有變化，如果沒有變化，保持原始權屬界線不變;如果有變化，要對測量數據進行檢驗，如果復核并確認當前測量數據正確無誤、地物也未發生變化，應根據地物的實際情況調整界址線，調整后的用地界線的面積數，應盡量跟原來的保持一致。對于有變化的界線，應現場要求本宗地和鄰宗地權利人共同對界址線進行確認并指界蓋章，并在確認正確后使用。

（4）房屋的材質及樓層數應在現場仔細核查清楚。城區內的街道和小巷通常都有路名，要仔細核對，并在宗地圖上加以標注。宗地四周的鄰宗地用地名稱也要核實清楚，驗證后在宗地圖上加以標注。

4 ?結語

不動產權籍測繪是一項非常重要的工作，由于其自身的特色性，提供高質量、正確的成果將對不動產登記和其他工作產生非常重要的作用。為了更好地促進不動產登記工作的發展，有必要建立涉及國家標準和行業規范的不動產權籍調查測繪制度體系，這是一項重要而艱巨的任務。在不動產權籍調查測繪工作中，只有使用先進的測繪技術和先進的制圖軟件，制定合理有序的工作流程，才能使測繪工作符合實際需要，既能有效地滿足不動產統一登記的要求，提供高質量的技術成果，又能為社會提供更加高效、優質的服務。

參考文獻

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