開發區園中園模式探討

摘要：我國開發區發展迅速，規模越來越大，但開發區在帶動經濟發展的同時也面臨著新的發展瓶頸，園區產業發展存在著聚集能力不強、招商難等問題。如何讓產業園區成為企業集中、產業聚集、資源集約的重要載體，帶動區域整體實力的提升？這就需要創新園區發展模式，實現產業聚集化發展，開發區“園中園”模式可以作為實現這一目標的有效途徑之一。

關鍵詞：園中園：開發：模式

一、園中園模式

“園中園”模式，即在已經建成的開發區內再建造一座微型專業園，為人駐企業“量身定制”研發、生產、辦公場所，可以克服企業自行拿地、建設帶來的分散經營精力和開發建設周期過長等問題。同時，也可以避免企業拿地后“圈而不建”的現象，提高土地的利用率。在招商方面，可以促進產業抱團發展，統一招商，提升產業集聚度。但是，“園中園”模式在監管不到位的情況下，也可能存在著盲目建設、企業入駐率低、入駐企業參差不齊等問題。

二、園中園模式的優勢

（一）統一開發，提升土地利用率

一方面，一些中小企業在發展過程中難免遇到征地難、擴能難等瓶頸，由于土地資源越來越稀缺，開發區管委會或平臺公司難以為單個中小企業零散供地。開發區通過建設園中園，統一規劃、統一開發，在不單獨供地的情況下也可以為中小企業提供統一的生產、辦公場所，極大地促進了土地資源的高效利用，提升了土地集約利用水平。

另一方面，企業可以聯合拿地進行統一建設。按照傳統的土地出讓模式，企業拿地建設時需對用地邊界進行退讓，聯合拿地后，各單位之間無須進行用地邊界退讓，僅需進行建筑之間退讓。園區按照一個項目進行整體設計，統一建設相關基礎設施和服務設施，實現功能共享，也大降低了建設成本，大大提高了土地利用率。同時，由于園中園實行的是統一規劃、統一開發的模式，可以有效減少企業拿地后“圈而不建、圈而慢建、圈多建少”等問題。

（二）統一招商，促進產業集聚

園中園的集聚和專業化特色對企業具有較強的吸引力，一般情況下，園中園有專門的管理公司作為園中園運營管理主體單位，具體負責招商引資和開展園區運營日常管理工作?！皥@中園”模式改變了傳統的“一對一”招商模式，而是按行業招商，由引進的龍頭企業自建，龍頭企業再根據產業需求擇企入園，形成產業上下游關系，促進產業抱團發展，達成“招一個、引一串、帶一片”的實效，提升了招商效率，同時使產業集聚發展。

園中園是開發區產業集聚的承載體，是產業鏈延伸的高地，可以發揮地區資源稟賦的比較優勢，以主導產業為核心，延伸完善產業鏈，集聚優勢產業內的專業化企業，不斷優化產業結構和功能布局，形成有自主創新能力的專業化產業集聚區。同時，園中園中的企業抱團發展，可以搶占市場先機，共同抵御市場風險，加速產業聚集。

（三）統一基礎設施，共享公共資源

“園中園”建設運營模式，不僅有利于提高土地利用效益，打造專業園區推動產業集聚，還幫助企業解決自我配套服務能力不足等共性問題。園中園對基礎設施統一規劃、統一布局、統一標準、統一配套，改變了各企業各自為政的發展模式。

園中園打破了綜合性開發區分散的布局模式，更好地實現資源共享。園區統一規劃、建設、管理，園區內水、電、路、污水處理等公共建設共建共享，極大地節約了企業的運營成本，提高了企業競爭力。

由于園中園內的企業較為集中，可以配套建設統一的標準化停車場、集體餐廳、公寓式職工宿舍樓，統一建設會客中心、展覽中心、警備保安中心，各企業共享公共資源和設施。

（四）統一管理平臺，提升運行效率

企業通過拿地、自建廠房方式入駐開發區，需要經過諸多流程。首先要進行招拍掛程序“拿地”，然后再自己去建廠房。但相當一部分企業不僅不精通于土木工程建設，更不了解規劃及申報程序，在開發過程中難免會遇到很多困難，造成效率低下、分散經營精力、開發建設周期過長、遺失市場先機等問題。

然而，企業入駐園中園就可以省去諸多煩瑣的程序，同時可以享受園中園統一管理平臺上的多種服務。園中園可以根據園區的實際情況，幫助入駐企業在園區內直接辦理工商、稅務登記手續：可以聘請知識產權服務機構專家常駐園區，為人駐企業提供商標、專利、著作權的相關代理服務，幫助企業建立知識產權戰略管理體制：還可為人駐企業提供多種金融服務，與銀行合作為人駐企業提供專項定制貸款服務等。這些都為企業減輕了建設和管理的負擔，極大地提升了企業的運行效率。

三、園中園模式的弊端與對策建議

“園中園”建設運營模式雖然有諸多優點，但在為企業帶來諸多便利的同時，如果盲目建設，監管不力，同樣會帶來許多問題。

（一）盲目建設易導致企業入駐率低，需加強項目的可行性研究

“園中園”建設運營模式有諸多優點并不意味著開發區都要加強園中園建設，如果缺少前期的市場研究和可行性分析，盲目建設只能導致企業入駐率低、產業混亂，造成土地資源浪費。

所以，園中園的建設需要經過多方論證，開發區管委會或平臺公司在出讓土地給園中園建設單位時，要嚴格把控其對市場動向的研究和項目的可行性分析，對其預期招商企業和企業入駐意向進行嚴格審查，必要時要求開發公司“先招商、再出讓”，對其建成后的招商情況進行嚴格的規定，對平臺公司的招商水平進行嚴格的審查。

（二）把控不嚴易導致企業參差不齊，需制定企業準入標準

開發區管委會或平臺公司難以對入駐園中園的企業進行嚴格的把控，建設單位如果片面追求租金而對入駐企業把控不嚴，容易導致入駐企業效益低、產業門類不符合產業導向等問題。入駐企業參差不齊，與利用“園中園”模式促進產業集聚的初衷背道而馳。更為嚴重的是，引進企業可能并不是工業類或研發類企業，這樣間接改變了土地原有的屬性。

建議開發區管委會或平臺公司加強對園中園內企業全程把控。在土地出讓給園中園建設單位時，對其建成后入駐企業的產業門類、投入產出水平進行嚴格的規定;園中園平臺公司有自主招商權，但招進來的企業必須向開發區管委會或平臺公司報備：開發區管委會或平臺公司加強對園中園企業的檢查，發現未報備且不符合產業導向的企業，責令園中園管理公司整改并給予相應處罰。

（三）監管不力易導致層層轉租現象，需出臺備案與監察制度

隨著傳統住宅與商業地產整體存量過剩、市場競爭激烈，產業地產以其低風險、高回報的特點逐漸受到青睞，一躍成為近些年來房地產投資熱點。由于園中園中入駐的大多是中小企業，抗風險能力差，受租金影響大，流動性強，監管難度大，產業用地轉租現象更加嚴重。

第一種情況是企業經營不善或搬遷，將原來的場地轉租給其他企業：另一種情況可能是某些企業純粹以做“二房東”賺取租金為目的，從園中園平臺公司租賃場地后，再加價投入租賃市場賺錢?！岸繓|”的存在會擾亂市場秩序，容易導致租用空間人為隔斷、公攤面積隱性變大、實際租金變相提高、以短租形式不斷漲租、提高水電價格及管理費等現象。更為嚴重的是，從“二房東”那里獲得用地的企業往往是不符合產業導向、效益差的企業，會嚴重影響產業園區的發展。

開發區管委會和園中園管理公司應加強監管，嚴控工業用房轉租行為，堅持既有產權屬性，防范非園區主導產業企業進入，隨意更改項目用途。一方面，推行產業用房租賃合同網上備案制度，在租賃合同中規定企業不得對已租賃的用地轉租，不再經營的企業應主動向園中園管理公司退租，由園中園管理公司收回另行招商。另一方面，開發區管委會和園中園管理公司加強現場核查，對違規對外轉租企業采取中止租賃合同、收回租賃用地等措施。

作者簡介：

龍濤，研究員，禮森（中國）產業園區智庫，研究方向：產業規劃與園區發展、旅游規劃與開發，江蘇連云港。