城市商業綜合體的價值點控制與全過程管理研究

孫強

【摘要】自改革開放后，我國經濟得到了空前發展，城市化進程不斷加快，以城市商業綜合體為代表的大型及特大型工程項目日益增多，城市商業綜合體已基本成為我國商業地產發展主流模式。城市商業綜合體憑借著凝聚人氣、活躍商業的集群優勢，不僅能夠促進區域經濟發展，而且能給城市形象增添光彩，提高城市核心競爭力，是實現城市價值最大化的重要手段。然而，當前我國城市商業綜合體開發過程中存在著諸多問題，例如，市場定位不準確，設計不規范，招商困難等問題，想要更好地促進城市發展，項目開發建設中的控制與管理必不可少。本文將針對城市商業綜合體的價值點控制與全過程管理展開研究和分析。

【關鍵詞】城市發展；商業綜合體；價值點；控制與管理

1城市商業綜合體的特征

城市商業綜合體的概念源自城市綜合體，指的是將城市中商業、辦公、居住、餐飲、展覽、會議、文娛、旅店等城市生活空間的三個以上功能進行組合，并在各個部分之間建立一種相互依存，相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而同一的綜合體，為城市商業經濟發展奠定基礎，創造有利條件。城市商業綜合體的外部特征是：集約性、整體統一性、功能復雜性、可達性。城市商業綜合體功能集中，各區域相互聯系，人口密度大，功能互補，建筑規劃協調統一。內部特征是：空間尺度大、設施齊全、通道樹型交通。城市商業綜合體是多個使用功能不同建筑空間的有機組合而成的建筑群。這種開發模式縮短了交通距離，節約了土地資源，提高了投資效益。目前世界很多國家和地區都在應用這種開發模式。例如，日本的新宿、香港太古城、上海新天地、新加坡的新達城、法國的拉德方斯等等。近幾年來，我國為了促進城市經濟發展，優化產業結構，也廣泛應用了這種開發模式。

2城市商業綜合體的價值點控制與全過程管理

通過前文分析不難看出城市商業綜合體開發建設對于城市發展的巨大推動作用。實際上，早在二十世紀九十年代，我國已對城市商業綜合體項目進行大力開發建設，只是當時項目開發建設中存在著諸多問題，所以并沒有取得預期效益。進入二十一世紀后，城市商業綜合體已成為我國商業房地產發展的主流趨勢。相關統計數據顯示，二零一一年到二零一五年間，我國在建及即將開工建設的城市商業綜合體項目七百多個，全國二十多個城市進行了城市商業綜合體項目建設，總建設規模超過一點六億平方米。在九十年代之前，我國城市建設與規劃中，各功能區都是分開的，采用按功能劃分策略。但九十年代后，我國城市商業綜合體開始進行功能整合。進入二十世紀后，我國已處在城市商業綜合體發展建設的起步階段。城市商業綜合體的開發建設是城市人口膨脹，土地資源緊缺的必然結果。但想要保障城市商業綜合體開發建設的經濟效益、社會效益，提高投資效益，必須要做好城市商業綜合體的價值點控制與全過程管理。城市商業綜合體的價值點控制在于升級城市生活空間，推動城市經濟發展，滿足城市居民生活需求，為商業房地產集約開發指明方向，促進房地產產業轉型。城市商業綜合體價值點的控制要結合城市功能，對城市商業空間進行規劃，建立相互依托，相輔相成的關系，從而形成一個高效、多功能的城市建筑群落。另外，除了價值點控制外，全過程管理也十分重要。由于目前我國對于城市商業綜合體項目的開發仍處于起步階段，設計與規劃中極易出現問題，從而影響城市商業綜合體的價值點。在城市商業綜合體項目開發建設全過程管理中，開發前期要做好前期評估，預估項目效益，根據評估結果合理確定投資規模和建設規模。中期要做好中期設計，進行科學規劃，保障各功能區間的互補，提高城市商業綜合體建設的社會效益與經濟效益。后期要做好營銷工作，以促進城市商業綜合體的建設水平，提高城市商業綜合體建設效率。在整體運營中要做好管理與維護，保障城市商業綜合體與城市基礎設施的配合。從當前我國城市商業綜合體開發建設情況來看，已暴露出了許多問題。如，設計的不規范，造價管理的失控，建設周期過長等，這些問題都導致了項目回報率不能達到預期，致使項目與普通項目無異。因此，提高城市商業綜合體開發建設的全過程管理水平勢在必行，城市商業綜合體全過程管理要以城市核心功能考核指標為主要考量指標，基于價值論采取管理措施。具體工作開展中要做好工作劃分，根據項目階段，采取階段性工作安排方式，對城市商業綜合體的規劃、設計、建設、營銷、維護等各階段的工作進行細致化的職能劃分，將項目的階段分為價值定位、價值體驗、價值實現、價值維護四個階段，對這四階段進行管理。另一方面，要做好風險管理，降低項目風險。任何投資行為都伴隨著風險，城市商業綜合體開發建設投資規模大，開發周期長。因此，需要面對的風險種類更多，所承受的風險更大，只有把風險降低到可控范圍內，項目經濟效益才能得以實現，風險管理是全過程管理的重點內容之一，在管理中必須要提高重視。在全過程管理工作開展中要綜合考慮，細化工作，避免管理缺失的發生。

3結束語

新時代背景下，城市化進程不斷加快，傳統城市發展模式已不能滿足當前城市發展及商業發展要求。城市商業綜合體的開發與建設不僅促進了城市區域經濟發展，更優化了商業房地產產業結構，為城市商業經濟發展創造了有利條件。但城市商業綜合體開發建設中，必須要做好價值點控制與全過程管理，避免因管理缺乏，影響城市商業綜合體價值的實現。

參考文獻

[1]王超. 基于多目標平衡的商業綜合體營建體系及實證研究[D].浙江大學，2011，13（11）：119-124.