土地增值稅清算下的房地產開發企業適應策略探究

摘要：土地增值是我國一種十分常見的稅種，征收的對象主要是土地與地上的建筑物。土地增值稅的征收是我國合理調節土地增值收益，增強對于房地產開發以及房地產交易市場調控的一種宏觀調控方法，同時還是我國稅收的一種主要來源。因此，土地增值稅清算對房地產開發企業非常的重要，對于企業的發展也具有重要的意義。本文主要是分析了土地增值稅清算下房地產企業所存在的問題，并限期房地產開發企業的納稅籌劃策略，希望能夠推動房地產開發企業的長遠發展。

關鍵詞：房地產開發企業;土地增值稅清算;適應策略

房地產開發企業是拉動國內經濟發展的一個支柱產業，其對于拉動內需體積促進其他企業的發展均有著非常重要的作用。土地增值稅是對于土地的增值額進行征稅，土地增值額是通過轉讓房地產的方式所獲得的收入減去可扣除項目后的余額。在土地增值稅清算過程中，就必然會涉及對于收入的確認，可以扣除項目中的成本、費用的核算等等。

一、房地產開發企業土地增值稅清算的定義

土地稅增值清算是指符合土地增值稅清算下的房地產企業，在對于需要繳納的房地產開發項目的土地增值稅稅額進行計算的過程中，以稅收法律、法規等相關的政策規定來開展，并填寫《土地增值稅清算申報表》，然后向稅務機關提供相關的資料，并開始辦理土地增值稅的清算手續，然后結清房地產項目應繳納的土地增值稅稅款。

二、土地增值稅清算下企業所存在的問題

（一）土地使用權

由于我國人口的飛速發展，導致我國的城市土地資源發生了供不應求的情況，基于此背景，政府部門為了可以使得土地資源管理及房地產開發土地的行為能夠更加的規范，相繼出臺了許多關于土地管理的政策，以此來保障土地可以得到合理的開發與利用。而這些政策的存在在一定程度上對于存在獲取土地的使用權不規范的房地產企業產生了良好的限制。部分企業為了可以在市場的競爭中獲得勝利，所以，會通過非法的途徑獲得土地，并沒有嚴格地按照土地轉讓手續來辦理相應的流程，這一情況無疑會對該行業在市場發展的正常秩序產生嚴重的影響，甚至還會造成嚴重的土地增值稅和流轉稅流失。

（二）房地產開發費用扣除

房地產開發企業在進行項目工程的開發時，這一過程需要很長的時間。首先，房地產開發企業需要提前支出大量的資金，通常是通過財務杠桿的原理來解決籌資。但是因為銀行監管以及國家管控，導致開發公司只能通過委托貸款的方式來使這一問題得到妥善的解決。按照法律相關的規定，房地產的費用扣除問題是體現在財務費用中的利息支出方面，如果房地產企業可以按照轉讓項目的費用進行分攤，并且能夠出示相應的憑證給予證明，而這一情況是可以允許據實扣除，但前提條件是最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的額度。

（三）建筑安裝工程扣除問題

首先，預計成本的扣除。房地產開發企業的土地增值稅在清算過程中，對于建筑安裝工程費扣除的問題比較的復雜，其在達到清算的條件時通常情況下，審計工作并沒有完成;包裝等操作在執行合同期間會遇到阻礙;或者是工作已經完成，但并沒有對其進行最終的清算，而開發商也并沒有收到相關的發票。根據國稅法〔2009〕31號第三十二條規定“如果出包工程未最終辦理結算未取全額發票，但是具有充分證明資料的前提下，其發票金額不足能夠進行提前預提，但是必須低于合同總金額的10%”，也就是說，在建筑安裝工程費用中，歸集核算如果未取得發票，那么其超出的部分將會被剔除。其次，相關成本支撐證據的缺陷。房地產開發企業內部存在著許多的問題，例如，成本核算歸集制度不健全，管理控制力度不嚴格等，這些問題將會導致在進行土地清算的過程中，主管稅會機關會指定稅務律師嚴格地核實土地清算工作，同時事務所還會根據項目開發的成本憑證對于其進行嚴格的監管與核查，主要包括發票以及合同等，如果在核查過程中發現存在不符合條款的內容，將會按照相關法律法規對其逐一地進行剔除。

三、房地產企業適應土地增值稅的清算的策略

（一）準確定位房地產開發項目

土地增值稅清算對于房地產開發企業進行開發項目的規劃，能夠產生良好的作用，而企業通過開發國家政策支持的中低價位、中小戶型的商品房能夠有效規避稅收政策，從而使企業獲得稅收政策優惠。房地產開發企業在開發產品的過程中，可以通過開發精裝修房、標準高的商品房等，來使房地產更符合消費者在購房方面的需求。同時增加房地產企業開發項目的成本，從而減少房地產企業的土地增值稅清算額。除此之外，房地產開發項目需要具備清晰、準確的定位，可以使房地產開發項目得到有效的優化，滿足消費者的需求，降低開發項目的稅收成本，因此，具有眾多的作用。

（二）設立企業內部的項目銷售公司

如果房地產企業是通過自己的銷售公司來銷售自己所開發的產業的話，可以有效地降低企業的售房增值率，從而使稅收成本也得以下降。而營業額則是指在對于所購置的不動產或者是企業的土地使用權進行銷售或者轉讓的過程中，通過收入來減去不動產的購置費用，或者是通過受讓土地使用權的成本余額。所以，如果房地產企業擁有自己獨立的房產銷售公司的話，那么在進行房屋銷售以及受讓土地所有權的時候，僅僅只需繳納一次營業稅即可，從而能夠避免稅務部門出現重復征收營業稅的情況。同時，土地增值稅的征收稅率將會隨著增值額的增加而發生增加，如果房產銷售公司可以將對房產項目進行單獨的銷售，那么每次所成交的增值額必然要小于累計的增值額，所以，稅務部門在征收土地增值稅的時候，是采用分段計算的方式，從而降低增值稅成本。除此之外，房地產企業如果擁有自己的房產銷售公司，那么銷售過程中必然會出現推廣費、宣傳費用等相關的開支。這些開支可以將其算到房地產開發企業中的正常開支，可以增加房地產企業的稅前扣除額，使得應納稅所得額可以縮減。

（三）拆分精裝商品房的銷售合同

如果房地產開發企業銷售的是精裝房，那么可以通過拆分銷售合同的方式來減輕稅收成本。與顧客分兩次來進行售房合同的簽訂，第一次需要在房地產企業開發的精品房初步竣工但是還未進行安裝附屬設施的時候，簽訂第一次的房產轉移合同。而第二次則需要在精品房安裝和裝修結束之后，與顧客簽訂精品房的附屬設施安裝合同。分兩次簽訂合同的方式，可以使房地產企業在繳納合同的時候，只需繳納第一份房產轉移合同上所列金額的土地增值稅，而第二份合同僅需要繳納營業稅即可。所以，房地產開發企業可以通過拆分銷售合同的方式，就可以使得企業的土地增值稅稅額得到有效地降低，實現降低稅收成本的目的。

四、總結

綜上所述，土地增值稅的清算下，企業要想更好地適應該政策并同時獲取收益，那么企業就需盡快適應土地增值稅的清算標準，并通過合理方式，制定最為適合企業的稅收籌劃方案，使企業可以在最大程度上降低稅收成本，使企業能夠實現可持續發展。

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作者簡介：

謝廣中，山東三箭集團有限公司，山東濟南。