房地產過剩對區域經濟的影響

姜興楠 費琳琪

[內容提要]本文對沿海開放城市、國家級經濟技術開發區鲅魚圈區的房地產產業進行了調研，試圖通過一位當地居民的角度探究鲅魚圈區房地產產業目前的現狀，并就存在的問題提出建設性意見與合理展望。

[關鍵詞]國家級經濟技術開發區 旅游房地產 房地產泡沫

房地產開發投資具有帶動消費、促進經濟發展的積極作用，但房地產的過剩，對于一個經濟蓬勃發展、需求投資巨大的城市將會是一種反向沖擊。鲅魚圈區是遼寧省營口市的—個轄區，中國沿海十大港口之一的營口港（現隸屬于央企招商局集團）坐落于本區，是東北腹地最近、最便捷的出海通道，物流行業發展迅速，鞍鋼集團等部分國有企業都相繼在鲅魚圈建立分廠，同時鲅魚圈還擁有豐富的海洋旅游資源和溫泉資源。自1984年建區以來，鲅魚圈區成為東北地區經濟及社會發展最快的地區，是遼東灣經濟區對外開放的門戶。鲅魚圈區以鲅魚圈區中心為核心，周圍包含了熊岳鎮、蘆屯鎮、紅旗鎮等特色城鎮。鲅魚圈區在國家級經濟技術開發區綜合實力排名中，名列第21位，排進前10%。鲅魚圈區的優異成績的背后，離不開遼寧省政府的政策支持與銀行的投資，但投資方向很重要，在卓越成就的背后，這些投資的收益效率對于鲅魚圈區來說并不是令人十分滿意。

一、鲅魚圈區房地產產業概況

（一）房地產規模較大且持續增大，房地產過剩問題持續加劇

經過30多年的房地產建設，鲅魚圈區的房地產規模龐大并持續擴大。本地區的房地產開發商大約有70多家，且近五年北京金泰、中南地產、萬科、MOMA峰匯等國內大型房地產開發商入駐鲅魚圈，促使鲅魚圈區商業地產數量不斷增多，房地產產業在鲅魚圈區呈現出遍地開花的景象。

鲅魚圈區作為沿海城市，旅游業已經發展了很長時間，鲅魚圈區及其所轄的熊岳鎮，旅游地產開發較完善，興建了許多溫泉度假酒店與溫泉度假休閑別墅區，每到旅游季節，各個景區與酒店人滿為患。

（二）房屋空置率較高

房屋空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。雖在上文提到，鲅魚圈區的酒店和出租公寓在旅游旺季人滿為患，但畢竟鲅魚圈區房地產體量較大，過剩嚴重。除去景區周圍的地產，鲅魚圈區內和遠離景區的很多樓盤，空置率極高，常年保持在60%左右。特別在旅游淡季，整個鲅魚圈區的房地產產業分為兩種極端：一是成熟的居住小區或功能性強的樓盤（學區房等）空置率低，這種大多是常住居民居住地。二是部分區內新建樓盤和地域差的樓盤，雖然建筑質量好、設計新穎，但空置率極高?？偟膩碇v，房屋空置率高，主要是由于鲅魚圈區人口消費能力不足以消費如此大量的房產。大量的房產建設，并不能使鲅魚圈區的經濟快速增長，反而造成了資源浪費。一般來說，房屋空置率警示是10%，嚴重空置率超過20%，而鲅魚圈區的平均房屋空置率目前接近40%，夜晚樓房平均亮燈數不到30%。一到冬季，有大批“候鳥”型業主遷徙到南方生活，導致大量樓盤入住率不足10%，有些新建的大型樓盤甚至空無—人。

（三）旅游度假型的房地產產業發展迅速

夏季（旅游旺季）的時候，鲅魚圈區的房產空置率有所降低，房地產過剩問題有少許緩解，大批游客的涌入，導致旅游度假酒店與酒店式公寓供不應求。大量的空置樓盤中也有少許將成品房對外出租，作為旅游度假用的日租房。

（四）有大量待建與未完工的房地產項目

待建是指房地產開發商在圈出土地后長時間未開工。未完工即指在開發中途由于各種原因導致建設無法繼續，造成爛尾工程。在筆者調研的接近30處大型地產中，藏瓏大連海、世貿國際等五處為爛尾工程。除此30處地產外，海灣城二期、嘉和望兒山小區等十處為待建工程。這些待建或未完工工程，有的長達幾年仍在閑置，造成了土地資源的嚴重浪費。

二、鲅魚圈區房地產產業的問題與原因分析

（一）房地產過剩問題存在并持續嚴重

在上文概況中提到，作為一個常住人口僅有40萬的地區，卻涌入了近百家的房地產開發商。在近十年來，鲅魚圈區的經濟取得了可見的成就，但并不意味著其經濟體量可以與發達地區相比較，也不意味著其人口收入水平與消費能力可以與發達地區相比較。近百家開發商在這片“處女地”上大肆開發，憑借其強大的財力支持，在短短十年間建造了大量的房產，造成了嚴重的房地產過剩，除此之外，近幾年入駐的大型開發商并沒有吸取教訓，仍對房地產項目進行大量投資，導致房地產過剩問題不斷加重。原因分析如下：一是房地產行業的高收益。二是政府較不完善的政策導向。鲅魚圈區目前的房價處于低檔水平，絕大多數居民都有房產，所以目前鲅魚圈區最大的問題并不在于如何提高生活質量，而在于如何持續的發展經濟。鲅魚圈區的定位除了—個港口城市外，還是—個旅游資源豐富的城市。其旅游房地產的開發目前有所停滯，但居住房地產卻處于過剩的狀態。政府并沒有對此作出強硬的決策，主要是因為房地產行業對于開發商與政府的高收益，讓當地政府的決策有所顧慮。

（二）房地產泡沫問題依然嚴重

鲅魚圈區房地產泡沫的問題在國家供給側政策的領導下“去泡沫”成效不大，在過去的十年里，無論是銀行貸款投資還是鲅魚圈區政府政策導向，都推動了房地產泡沫問題的持續加劇。原因分析如下：一是政府依賴土地收入的財政政策。二是銀行的過度貸款。三是居民大量不動產投資。首先，政府由于利益與眼界等原因，過度高估了鲅魚圈經濟發展速度，采取擴張性貨幣政策，縱使房地產開發商大量貸款開發樓盤。其次，銀行未經仔細甄別，將錢款貸款給一些方案平庸或目的不端正的開發商，造成了大量的未還貸款。最后，居民對大量的房產“有所作為”，采取了貸款買房投資的方式，增加了房地產行業的貸款。這三種因素，促成了房地產泡沫問題嚴重的延續。

（三）很大—部分的房地產開發浪費土地、資金等資源

在鲅魚圈區房地產過剩的情況下，地產對于選址與方案的規劃就十分重要。有些地產在修建中途由于方案失靈、廠商意見不合、資金鏈斷裂等問題造成爛尾。還有些開發商在圈地后就停止了開發，開始了漫長的審批、待投資狀態。這些現象，浪費了大量土地，流失了資金。原因分析如下：銀行與開發商的盲目決策與投機行為。銀行的盲目貸款，縱使房地產開發商的盲目決策與投資。開發商的過度貪婪，使他們通過不斷修建樓盤來賺取利潤，這樣顯而易見是不會利人利己的行為。

（四）房地產供需不平衡

原因分析如下：一是老齡化嚴重。二是人口數量少且增長慢。三是人民消費力不足。開發商修建了大量房產，但當地的大多數年輕人，選擇了遠離家鄉的地方求學工作，剩余在區內的大多是老年人與外來的打工人員，且人口較少。這些居民的經濟實力不足，思想不夠先進，同時受東北地區經濟衰退的大環境影響，居民不能消化如此龐大的房屋供應。

（五）樓盤的質量和小區的管理參差不齊

有的樓盤雖然年代久遠，但樓盤內部管理有方，環境優美，入住率高;有的樓盤盡管是剛剛建成，但樓盤內部盡是建筑材料、塵土等堆積物，環境差，物業管理混亂、不負責，入住率低;有的樓盤在建成之前，已經預售了許多;有的樓盤持續降價，也無人購買。房地產過剩對此影響重大，由于過剩的地產無法被充分的消費利用，導致大量的空置樓盤地產。物業公司對于極少數居民的管理成本過高，所以采取放任的態度，導致許多新建樓盤的管理極其混亂。原因分析如下：一是開發商的決策與重視程度。二是大量過剩地產無法被消費。房地產產業并不是只有資金堆積的行業，其也是有溫度的。房地產開發商重視購買者，在前期創意設計方案，精心斟酌選址與樓型、戶型，后期提高樓盤內部管理與環境質量，并給予一定的優惠貸款，這樣的樓盤，才會有人購買。同時，一些開發商投入大量資金修建樓盤后，并沒有為小區后續管理立項打算，導致后期管理混亂，這樣的樓盤一定是空置率極高的樓盤。由于管理成本高等一些負面因素，更加導致了開發商與物業公司的后期不作為。

三、鲅魚圈區房地產產業對經濟發展的影響

（一）積極影響

1.為當地人民提供住房保障。大量的房產供應，就會拉低房產的價格。鲅魚圈區的平均房價一直徘徊在3000元/平方米左右的價格區間，高檔小區的房價在4500元/平方米左右，算得上是廉價了。這就使大部分的當地工作者有能力通過自己的努力獲得住房保障，提升了人民的幸福感。在房價瘋漲的2016年，鲅魚圈區的房價在“一片漲聲”之中卻下降0.2%。

2.大量過剩房產的出現為旅游季節的城市房屋供給提供保障，促進旅游業發展。大量的旅游地產和日租房的出現，有充足的能力保證旅游季節游客的居住需要，不會使旅游季節的鲅魚圈區游客居住問題過于緊張。隨著鲅魚圈區旅游業的不斷發展，每年夏季的游客數量呈增長趨勢，大量的房屋供應基本上保證了旅游者住房保障，且不會使旅游季節的酒店與住房價格過度增長，這一定程度上增加了鲅魚圈區旅游的競爭力。

3.提供就業崗位，一定程度拉動經濟增長。房地產的建造、銷售、裝修等種種工作提供了大量的工作崗位，也為經濟發展提供了相應的推動作用。鲅魚圈區的房地產產業的確為與此行業相關的大量人口提供了就業保障。

（二）消極影響

1.浪費大量資源。長時間不使用的房屋折舊速度很快，前期的大量投資導致最后的無人居住甚至爛尾，這樣的投資浪費大量資源。大量的工程占據大量土地資源，導致其他行業的用地不足。房地產也是資金堆積的產業，大量對于房地產行業的投資，很大程度上影響了鲅魚圈區其他新興行業的發展。

2.城市發展形象受損。大量的空置房屋與未完成的房地產建筑工地，對旅游城市來說不是—個積極的城市形象。夜晚的鲅魚圈區，由于房屋空置率過高，被稱為“鬼城”。

3.占用大量資金，引發金融風險。寬松的銀行信貸導致的房地產泡沫，使得大量資金的無法收回，引發銀行金融風險，導致了鲅魚圈區金融的混亂。

四、鲅魚圈區房地產未來發展與轉型的展望

（一）城市經濟發展

鲅魚圈區以鞍鋼集團與營口港等工業企業為基礎，發展未來工業經濟，同時推進度假城市建設，將工業區與度假區協同發展，雙軌并行發展經濟，這樣不僅會增加城市人口，使人口與房地產適配，也會成為綠色發展的城市。

（二）城市職能轉變

鲅魚圈區在未來將會由傳統的旅游業轉變為以度假為主要吸引力的服務型休閑度假城市。以三亞的城市發展模板為參照，未來將會有人在鲅魚圈區購置房屋作為夏季度假房屋，鲅魚圈區的開發商也會大量建設有創意、高服務的樓盤來適配服務業的發展，這樣會使土地等各種資源利用更加充分。

（三）政府政策轉變

政府應改變擴張性貨幣政策，把好銀行信貸這道關口，適度放貸支持房地產發展。同時，找準未來發展定位，適當調整政策支持房地產周邊產業的其他產業發展。

五、對鲅魚圈區房地產產業的建議

一是銀行方面減少房地產信譽貸款，將大量資金貸給鲅魚圈區正快速發展中的港口、快遞運輸行業，以適當的力度支持房地產發展。二是房地產商增強創新意識，與時代接軌，將無法出售的房屋進行裝修，并以酒店的運營模式出租房屋，為旅游業服務。改變運營思想，靈活處理空閑房屋。三是鲅魚圈區政府改變現有的急功近利的思想，出臺政策限制大量建造房屋這種不健康的“經濟催化劑”，同時出臺政策吸引外地人才共同建設鲅魚圈。只有促進鲅魚圈區的經濟增長、人口增長，才是目前該地區房地產產業的“解藥”。

（作者單位：1.江西財經大學金融學院;2.遼寧農業職業技術學院）

責任編輯：張永輝