房地產(chǎn)評估的價值區(qū)間及均衡價格探討

王國治

摘要：隨著我國房地產(chǎn)交易和金融市場的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)評估作為資產(chǎn)評估中的重要領(lǐng)域之一，對于資產(chǎn)評估有著重要的意義。在我國房地產(chǎn)評估理論和方法有了一定的發(fā)展，但是對于縮小房地產(chǎn)評估值與交易價格的差距上還存在一定的問題。本文簡單介紹房地長評估的概念，探討分析了房地產(chǎn)的價值區(qū)間和均衡價格之間的問題，分析價值區(qū)間模型，運用供求理論以及均衡價格和博弈理論等檢驗價值區(qū)間的合理性，并結(jié)合評估方法進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估;價值區(qū)間;均衡價格;評估方法

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，我國對于房地產(chǎn)的評估范圍的規(guī)定也變得越來越廣。房地產(chǎn)評估不僅包括土地使用權(quán)還包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等多方面。針對我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的不夠完善。如果直接將國外的成本法、市場法和收益法應(yīng)用于中國的實踐中，就有可能阻礙中國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，我們應(yīng)該借鑒國外的評估方法，尋找適合中國房地產(chǎn)發(fā)展的評估方法。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，我們既要考慮房地產(chǎn)供求雙方的利益最大化也要結(jié)合價格區(qū)間與均衡價格進(jìn)行房地產(chǎn)評估，尋求房地產(chǎn)的最大利益。

一、房地產(chǎn)評估概述

評估包括評價與估算機(jī)器設(shè)備、資源資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資、流動資產(chǎn)和企業(yè)價值的評估。而房地產(chǎn)評估則是指由專業(yè)評估人員為特定目的的房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時點上的價值評估，其評估是模擬出來的，所以評估結(jié)果并不是指房地產(chǎn)定價。房地產(chǎn)的評估主要包括以下五個要素：時間、對象、目的、原則、程序及方法等。房地產(chǎn)評估的評估內(nèi)容具有多樣性的特點。其中按評估對象可以分為房產(chǎn)評估和地產(chǎn)評估。而按評估目的則主要有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)課稅征用拆遷補(bǔ)償、保險、企業(yè)合并、糾紛解決、以及企業(yè)合資、合作、聯(lián)營以及企業(yè)的上市、兼并、破產(chǎn)清算等。

二、價值區(qū)間

2.1 評估值的區(qū)間值合理性分析

房地產(chǎn)的評估區(qū)間值指的是房地產(chǎn)價值的分布范圍。對于房地產(chǎn)評估區(qū)間值的合理性分析要從一下幾方面進(jìn)行分析。房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時，其轉(zhuǎn)讓價格需要轉(zhuǎn)讓雙方達(dá)到一致的同意。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格一般是在獲得資產(chǎn)扣除成本和折舊后，利潤越高越好，但雙方都會有一個可以接受價格的合理區(qū)間范圍，而區(qū)間值的大小又與該項資產(chǎn)獲得利潤的大小密切相關(guān)。無論是對購買方還是非購買方，都希望能夠帶來更多的利益。購買方可接受的最低價格和超額收益的最大值，房地產(chǎn)價格也是一個區(qū)間值。

2.2 區(qū)間值評估模型的建立思路

建立一個合理的使用區(qū)間價值評估模型需要具有科學(xué)性和實用性的目的，要在客觀上放映房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的真實價值，并具有很強(qiáng)的實踐性。我們可以分為一下步驟構(gòu)建模型：（1）同時從購買方和轉(zhuǎn)讓方出發(fā)，分析該項房地產(chǎn)在不完全信息市場條件下的區(qū)間價值。（2）量化處理房地產(chǎn)價值評估模型參數(shù)，評估區(qū)間的合理性。（3）綜合分析房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方和購買方的價值區(qū)間，逐步分析可能會出現(xiàn)的情況。（4）根據(jù)以上的幾部，構(gòu)建談判模型，尋找市場均衡價格，體現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格。

2.3 區(qū)間評估值的確定

在構(gòu)建房地產(chǎn)價值區(qū)間模型時，綜合考慮轉(zhuǎn)讓雙方的利益。從成本和利潤的角度出發(fā)，對所作出的價值區(qū)間進(jìn)行分析。站在轉(zhuǎn)讓方的角度，要注重成本以及折舊和利潤，最后獲得轉(zhuǎn)讓方的價值區(qū)間。而站在購買方的角度，就要從市場角度出發(fā)，尋求市場上的適合的交易案例，對其價格進(jìn)行修正，選擇容易接受的價格。但在實際中由于房地產(chǎn)的個別性，修正價格的大小不等，就有可能極大的偏離價值，因此修正價格的構(gòu)成價格的最大值形成房地產(chǎn)購買方的價值區(qū)間。

三、均衡價格

3.1 需求理論

需求理論主要是指馬歇爾的需求理論，即價格與商品的需求量成反比關(guān)系，其模型主要是需求方的價格模型：p1=（I/Y）*R-L其中pl表示預(yù)期價格;I表示年平均預(yù)期凈收入;Y表示年投資回報率;R表示收益分成率;L表示預(yù)期風(fēng)險損失額。房地產(chǎn)商品的需求是由價格反過來影響著需求，兩者相互聯(lián)系，相互作用。房地產(chǎn)需求的根本動因是獲得使用價值或收益，馬歇爾的需求理論在房地產(chǎn)的評估中有著重要的應(yīng)用。

3.2 供給理論

馬歇爾的供給理論主要是指實際成本，包括明顯成本和隱含成本。這些是商品、勞務(wù)的生產(chǎn)和運輸需要的勞動和期望的負(fù)效用之和。供給方的價格模型：P2=C+M1+R*M2+Cj其中P2指的是供給方的期望價格;C指生產(chǎn)成本;M1指正常利潤;R指供給方超額利潤分享率;M2是指超額利潤;Cj是指機(jī)會成本補(bǔ)償額房地產(chǎn)。房地產(chǎn)商品的建造師一種含大量體力勞動的建造活動，其生產(chǎn)數(shù)量，一般較少，而且建設(shè)期較長，資金回收周期長。每項房地產(chǎn)都有其各自的獨特性，這樣就再諸多生產(chǎn)廠商共同決定價格的前提下來對個別生產(chǎn)者進(jìn)行研究。

3.3 均衡價格理論

均衡價格理論是指綜合分析需求理論和供求理論，建立均衡價格模型。在房地產(chǎn)評估過程中將市場作為基礎(chǔ)，以轉(zhuǎn)讓方和購買方兩個方面的角度，建立合理的價格計量模型，將結(jié)果復(fù)合，得到均衡價格模型，即為均衡價格模型。即是在P1=P2時得到的價格以及需求數(shù)量，因為在此處的價格和商品需求量處于平衡狀態(tài)，利益達(dá)到最大化。在房地產(chǎn)的價格區(qū)間評估時，需要綜合運用需求理論、供給理論和均衡價格理論，合理的對房地產(chǎn)的價值區(qū)間進(jìn)行適合房地產(chǎn)的評估。

四、評估方法

我國的房地產(chǎn)評估體系中，房地產(chǎn)評估法主要有成本法、市場法、收益法等

4.1 成本法

成本法又叫原價法和合同法，主要有構(gòu)建房地產(chǎn)消耗的費用與一定的利潤和應(yīng)納稅額來確定評估房地產(chǎn)價格。其基本公式主要以下三種：（1）新建房地產(chǎn)的價格=購置土地費+建造建筑物費用+正常利潤（2）新開發(fā)土地=購置待開發(fā)土地費用+開發(fā)土地所需投資+正常利潤（3）舊有房地產(chǎn)=舊有房地產(chǎn)的重新建造完全價值—折舊。成本法一般適用于空閑土地的評估，但存在于成本法的主要問題則是折舊問題，主要是在分析老的、舊的房地產(chǎn)折舊不易確定。

4.2 市場法

市場法的別稱為市價比較法、交易案例比較法，及是指將待估房地產(chǎn)與近來交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，根據(jù)已知價格，修正合理的價格，這就是以市場法得出的比準(zhǔn)價格。此外市場法主要以替代原理為基準(zhǔn)，根據(jù)當(dāng)事人的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)行為，以實際交易價格為評估基礎(chǔ)，應(yīng)用于類似的房地產(chǎn)交易案例，這種方法是一種具有強(qiáng)有說服力評估方法，一般容易被大眾所采用。可以應(yīng)用于多方面，包括建筑、醫(yī)院、鞠嬋和房地產(chǎn)等行業(yè)。

4.3 收益法

收益法主要是指資本化法，指對評估對象未來的收益情況的預(yù)測分析，將其裝換成價值，求取評估對象的客觀價值的方法，其主要以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為主導(dǎo)，對其進(jìn)行評估。收益法主要以預(yù)期原理為理論基礎(chǔ)，以現(xiàn)在作為評估點，現(xiàn)在購買一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示未來收益期限內(nèi)獲取的凈收益。如果現(xiàn)有一筆資金與未來一定期限內(nèi)的經(jīng)收益，及該項房地產(chǎn)的綜合總價值。這種方法主要適用于持續(xù)收益的房地產(chǎn)價值的評估。

五、結(jié)束語

隨著21世紀(jì)人們生活水平不斷的提高，房地產(chǎn)的交易也會變得越來越多。對于房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃和入股等多方面進(jìn)行房地產(chǎn)評估。我國在借鑒國外的許多評估方法的同時，要綜合分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況，尋找適合我國房地產(chǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)價值區(qū)間評估方法等，不斷彌補(bǔ)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)的評估方法的不足，合理可靠的進(jìn)行房地產(chǎn)價值評估，不斷提高我過房地產(chǎn)事業(yè)的價值區(qū)間評估的水平，這對我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展具有一定理論意義和實際意義。

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（作者單位：昆山嘉誠建設(shè)咨詢房地產(chǎn)評估有限公司）