淺談房地產開發企業全面預算管理問題與對策

黃明

摘 要：我國對房地產行業展開宏觀調控后，房地產行業的利潤率一直在下降，很多房地產企業因為資金問題陷入破產狀態，因此，房地產開發企業必須要做好全面預算管理，這樣才能在當前的市場環境中保持利潤，維護穩定的現金流狀態，促進房地產開發企業的可持續發展。

關鍵詞：房地產開發企業 全面預算管理 問題與對策

一、房地產開發企業全面預算管理的意義

隨著當前我國宏觀調控的介入，以及房地產市場逐步縮小，房地產開發企業利潤率在逐漸下降，因此房地產企業急需改變自身的預算管理，從以往粗放的模式轉變成為精細化管理模式。在這樣的情況下，全面預算管理的重要性逐漸突顯，實施全面預算管理有利于房地產企業更好地制定完善的企業發展規劃目標。在當前的社會中，房地產耗費的成本高、時間長，行業競爭以及宏觀政策的不確定都會讓企業陷入發展的困境之中，因此房地產企業需要增強自身抵抗風險的能力，只有如此才能夠健康長久的發展。

二、房地產企業全面預算管理存在的問題

（一）缺乏完善的全面預算管理組織機構

目前，很多房地產開發企業沒有設置專門的全面預算管理機構，甚至將全面預算的管理職責直接授予財務部。這就造成了全面預算管理機構層級不高，在實施全面預算管理制度時會出現參與人員不重視的現象。尤其是在預算的溝通、執行、控制以及反饋等工作上，配合程度較低，工作進展緩慢。其次，在全面預算工作的開展中，往往會出現全面預算管理人員配置過于單一，部分工作人員的專業素養不足，導致預算內容更偏向于財務指標，對企業整體的發展缺乏戰略指導意義。最后則是在全面預算執行的過程中，除了財務部門之外，其他部門對全面預算參與感不強，尤其是營銷部和工程部。這兩個部門是預算管理中最重要的部門，直接影響年度銷售規模的確定和工程節點的完成。但是在實際的工作中，這些部門參與積極性不高，且與財務部門關于預算管理的職責混亂，導致管理措施實施受到阻礙。

（二）全面預算的編制方法不科學

當前房地產企業中普遍存在這樣一種情況，很多的預算編制不夠科學，在編制的過程中不注重編制預算的依據及方法，且部分房地產企業的預算管理方比較陳舊。缺乏對市場以及企業發展實際情況的調研和科學預判，憑主觀設立增長幅度等進行編制。房地產企業的產品種類豐富、層次要求較高，因此在編制的過程中，很難將預算編制效果進行統一，這就造成了房地產企業在實際的預算編制需要考慮的因素很多。同時很多企業在預算編制的過程中，為了提高工程的進度，縮短工期，往往會在設計過程中就開始進行施工，導致了施工過程與圖紙編修同時進行，這就造成預算與實際情況不匹配，預算自然也就失去了其應有的作用。

（三）全面預算預警機制不完善

全面預算的編制和企業的核算是有較大關系的，核算的結果能夠直接驗證預算編制是否合理，編制的執行效果如何。這些核算數據對企業來說有著非常重要的地位，一旦出現預算與核算之間不相符，甚至偏差較大的情況，就證明企業的全面預算預警機制不夠完善，嚴重甚至會導致企業工程的質量以及施工的進程。部分企業預算人員工作能力不能滿足企業當前的要求，信息化技能缺失，企業預算執行跟進難度增加，不能及時對企業經營情況做出分析。

（四）缺乏有效的全面預算績效考核與激勵機制

績效考核是全面預算管理中的重要環節，能夠幫助提升工作人員的工作積極性，有助于促進不同部門的員工朝著相同的企業愿景奮斗。當前，房地產企業中普遍存在這樣的現象，首先是在考核的過程中，更加重視對財務指標（如收入、凈利潤）的考核，而對非財務指標方面（如節點實現、回款情況）的考核較少。財務指標通常是在企業的歷史財務數據的基礎上計算得出，主要體現了企業以往的經營成果，非財務指標則是對企業未來的業績等進行揭示，因此在企業的發展過程中，非財務指標的考核十分重要。除此之外，企業的激勵政策，往往更多的采用短期激勵手段，缺乏長期的激勵規劃，一旦出現疲憊等現象，對企業長期發展的影響是較大的。在激勵的過程中，更多使用貨幣方面的激勵，缺乏長效（如股票、期權）的激勵機制。這樣的激勵在短期內有一定效果，但是從長期的角度來講，不利于員工個人價值的實現，也不利于員工與企業長期的共同發展。

三、房地產開發企業全民預算管理問題的對策

（一）建立健全全面預算管理機構

房地產企業應該明確自身的發展戰略，并且建立以戰略為導向的全面預算管理機構，具體包括以下幾個方面：第一，首先應對企業的內部情況有充分了解，在了解的基礎上設立預算管理機構，該機構全權負責預算管理工作。該機構可以由房地產企業的決策層帶頭，從各個部門中抽調精英人員，這些精英人員需要對各部門工作足夠熟悉，這樣才能保證該機構后續工作的順利展開。第二，該機構主要的工作是對預算進行編制、審核、調整以及分析考評等，對預算的執行全程參與，并且保證預算能夠順利執行。第三，對企業戰略做出明確的規劃，并且依照企業的發展戰略進行預算編制。預算要輻射到企業的各個部門，包括營銷、工程、成本、投資、融資、采購及人力等所有方面，只有這樣才能夠確保全面預算管理制度能夠在企業進行全面的實施，達到其應有的效果。

（二）引進科學的全面預算編制方法

房地產當前最大的問題源自于其經營模式，房地產開發周期較長，涉及到非常多的環節，因此在資金和財務方面往往會表現脆弱，宏觀調控以及金融市場發生變化都會對房地產企業造成非常大的影響。預算方面，滾動預算一般包括中期滾動預算和短期滾動預算，中期滾動預算的編制周期通常為3-5年的時間，短期的滾動往往為一年。滾動預算能動態反應經濟市場的情況，能夠為企業的運營提供更加有效的決策信息，中期滾動預算編制周期與房地產項目開發周期接近，這就為企業提供了相對長遠的決策視角，因此房地產開發企業可以利用滾動預算的方法，實現周期與年度預算的有機結合，進而確定滾動預算的編制周期以及滾動頻率。

（三）強化預算管理風險預警機制，提高企業預算管理者的工作能力

房地產企業的全面預算管理工作與其他企業存在一定的區別，由于房地產涉及的事項較多較雜，因此在管理的過程中，不僅需要專業的技術能力，同時也需要較強的實際操作能力，這樣在經營過程中，才能適應不斷變化的情況，更好的提升工作效率。當前部分工作人員達不到這樣的要求，因此就需要房地產企業增強自身的內部培訓能力，不僅需要提升工作人員的專業知識，同時也需要提升工作人員實際操作能力。除此之外，企業有了專業程度較高的工作人員之后，就需要增強企業的風險預警能力，工作人員需要定期對市場以及企業自身的情況進行分析，出現問題時積極進行調整改善，時刻關注市場變化，及時對房地產企業的預算進行調整，同時要對特殊情況及時反映，采取相應的措施應對。只有這樣才能保證房地產企業在面對風險的時候更好的應對，保證房地產企業健康長久的發展。

（四）改善全面預算管理的工作方法

改善全面預算管理工作的方法，需要在預算編制以及預算執行的時候，嚴格按照相關的制度進行。由于房地產企業開發周期長，不確定因素多，因此需要在過程中做出更加及時、準確的反饋，這樣才能保證預算結果與企業的戰略目標保持一致。同時全面預算是一個復雜的過程，因此需要加強內部之間的交流，從而能夠時刻對全面預算管理工作進行監控，找出其中的優缺點，進而針對這些問題作出優化，推動企業的發展。

四、結束語

房地產企業作為資源密集型產業，很大一部分資金來源于借貸融資，這就讓房地產企業的危險性大大增加，一旦在資金鏈方面出現問題，就會造成房地產企業陷入巨大的危機之中，因此強化預算管理是房地產企業的必經之路。為了促進房地產企業的發展，唯有增強對房地產企業的全面預算管理。

參考文獻：

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