房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題研究

龔歡歡

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐和促進(jìn)作用日益明顯，它能夠推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為我國(guó)地方財(cái)政提供收入。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，對(duì)城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展產(chǎn)生重要作用。但在房地產(chǎn)建設(shè)中如何規(guī)范成本核算，以最低成本實(shí)現(xiàn)最大利益，是目前房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的問(wèn)題。文章分析了房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的重要性和房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策，希望為房地產(chǎn)行業(yè)成本核算提供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;成本歸集

【中圖分類號(hào)】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2019）06-0293-02

房地產(chǎn)行業(yè)是實(shí)現(xiàn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐行業(yè)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理及其他房地產(chǎn)活動(dòng)，它是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)。如何準(zhǔn)確衡量房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供數(shù)據(jù)支撐，為管理者制定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供參考，是當(dāng)前需要解決的問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算最根本的要求是精準(zhǔn)核算各個(gè)環(huán)節(jié)的成本。成本核算可以推進(jìn)企業(yè)更好地穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)提供參考依據(jù)。最重要的是能給房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)奠定基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)良好的發(fā)展做鋪墊。

1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

1.1 收入成本結(jié)存不一

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)、后期的預(yù)售，企業(yè)相關(guān)收入只能作為預(yù)收賬款，而開(kāi)發(fā)建設(shè)中的成本則列為開(kāi)發(fā)成本，在項(xiàng)目完工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。實(shí)際房地產(chǎn)銷售中，如果房地產(chǎn)要確認(rèn)收入，則必須確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給對(duì)方。此外，某一類型的收入則不能確認(rèn)，如開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行售后回租或售后回購(gòu)等一系列獲得固定報(bào)酬的投資行為，在這種情況下，房地產(chǎn)銷售企業(yè)不能及時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)收入。

1.2 銷售核算和自營(yíng)核算

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，有一部分會(huì)留作自用或投資性房地產(chǎn)，這一類自營(yíng)核算和銷售預(yù)算需要單獨(dú)進(jìn)行計(jì)量。在實(shí)際房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中會(huì)存在銷售核算和資源核算并存的現(xiàn)象，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)既有銷售物業(yè)又有自持物業(yè)，需要房地產(chǎn)企業(yè)在核算中進(jìn)行精準(zhǔn)區(qū)分。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)有大量的借款費(fèi)用存在

房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，是資金密集型的企業(yè)代表。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期需要投入大量的資金，一般通過(guò)銀行貸款或民間借貸等籌措資金。如何對(duì)該部分資金進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要會(huì)計(jì)進(jìn)行準(zhǔn)確地區(qū)分和核算。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

2.1 會(huì)計(jì)制度不合理

目前，我國(guó)會(huì)計(jì)核算并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出針對(duì)性的規(guī)定，如何從會(huì)計(jì)制度改變房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的效率和質(zhì)量，是當(dāng)前沒(méi)有解決的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度往往參照其他企業(yè)，因此在實(shí)際核算中無(wú)法根據(jù)行業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行核算。如房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的配比，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)和前期投入成本的核算，都需要詳細(xì)的制度進(jìn)行規(guī)范。

2.2 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)收入與成本不匹配

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、前期投入大且價(jià)值較高等一系列因素，造成企業(yè)投入資金在5年內(nèi)很難收回，因此房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)劃分開(kāi)發(fā)性支出和資本性支出。如何區(qū)分開(kāi)發(fā)性支出和資本性支出，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有明確的界定。而房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目尚未竣工結(jié)算時(shí)，雖然也會(huì)進(jìn)行預(yù)售，但是該部分預(yù)售只能作為預(yù)收賬款，并不能確認(rèn)為收入。因此從房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境來(lái)看，前期房地產(chǎn)行業(yè)只有成本、沒(méi)有相應(yīng)的收入，會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本和收入不相匹配。

2.3 房地產(chǎn)行業(yè)借款費(fèi)用的核算不夠規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)前期投入資金大，需要大量的銀行借款作為資金來(lái)源，而這些銀行借款在后期會(huì)計(jì)處理中如何區(qū)分資本化、費(fèi)用化和相關(guān)的成本周期是會(huì)計(jì)核算的一個(gè)難點(diǎn)。這些借款費(fèi)用會(huì)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本歸集的準(zhǔn)確性。

2.4 房地產(chǎn)行業(yè)賬簿設(shè)置不合理

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的賬簿設(shè)置過(guò)于詳細(xì)，會(huì)造成會(huì)計(jì)人員在核算過(guò)程中花費(fèi)過(guò)多的時(shí)間在登記賬戶及賬務(wù)處理上。由于房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目是從前期研發(fā)到后期銷售的過(guò)程，成本金額較高、數(shù)量多、類型不穩(wěn)定，因此在各個(gè)環(huán)節(jié)中對(duì)成本進(jìn)行核算和整理，會(huì)造成會(huì)計(jì)人員工作混亂，從而降低會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，因此需要一個(gè)有效賬戶為房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算提供服務(wù)。

2.5 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息披露不足

由于要保證經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定或樹(shù)立企業(yè)形象等一系列因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外選擇信息披露時(shí)會(huì)避重就輕。具體表現(xiàn)在以下有兩個(gè)方面：第一，現(xiàn)金流量信息披露不足。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)水平不同，對(duì)于現(xiàn)金流量的認(rèn)識(shí)也不同。部分房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算人員對(duì)投資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、現(xiàn)金流量認(rèn)識(shí)不一致。第二，房地產(chǎn)行業(yè)投資活動(dòng)或開(kāi)發(fā)活動(dòng)中對(duì)重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有披露。由于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流入和流出嚴(yán)重不同步，因此房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)對(duì)投資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)披露不全面，進(jìn)而會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成不利影響。

3 解決房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

（1）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)行業(yè)必須出臺(tái)與行業(yè)有關(guān)的會(huì)計(jì)核算制度，通過(guò)相關(guān)的制度促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。對(duì)一系列不合理的制度進(jìn)行改革，保證會(huì)計(jì)核算工作的效率和質(zhì)量。如對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算、收入核算、利潤(rùn)核算，都應(yīng)有明確的制度規(guī)定。在房地產(chǎn)行業(yè)某個(gè)開(kāi)發(fā)階段如何確認(rèn)成本和收入，也應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)的制度進(jìn)行說(shuō)明。這樣能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)事求是地確認(rèn)收入和成本。

（2）做好房地產(chǎn)行業(yè)收入成本的匹配工作。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，資金投入大。因此，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的收入和成本匹配性顯得特別重要。如果一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)具備使用條件，但是相關(guān)配套設(shè)施尚未完成、已出售開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際的成本計(jì)算，并應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)除去物業(yè)外的相應(yīng)成本，讓相關(guān)收入和成本進(jìn)行匹配。在項(xiàng)目真正完工結(jié)算驗(yàn)收時(shí)，調(diào)整相應(yīng)的配套建設(shè)費(fèi)用，以確保銷售和未受相關(guān)成本分?jǐn)偟暮侠硇浴?zhǔn)確性及一致性。

（3）準(zhǔn)確計(jì)量房地產(chǎn)行業(yè)借款費(fèi)用的核算。利用一些輔助工具、輔助數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)利用資金借款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，最終確定房地產(chǎn)行業(yè)成本核算和借款費(fèi)用之間的關(guān)系。通過(guò)各個(gè)環(huán)節(jié)的記錄來(lái)準(zhǔn)確計(jì)量，借款費(fèi)用在各個(gè)環(huán)節(jié)的投入最終歸集到各個(gè)環(huán)節(jié)的成本上來(lái)。這樣能夠保證借款費(fèi)用合理成本化，避免出現(xiàn)成本歸集不清的現(xiàn)象。對(duì)于借款費(fèi)用要進(jìn)行專門的管理，定期了解借款費(fèi)用的使用狀況及借款費(fèi)用的利息歸集狀況，這樣能夠更好地區(qū)分借款費(fèi)用的資本化和費(fèi)用化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算具有更好地促進(jìn)作用。

（4）合理設(shè)置賬目。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)賬簿設(shè)置，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行歸類和設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)賬戶要進(jìn)行分類設(shè)置，如將具體的支出歸類到每一個(gè)類別中，善于合并小數(shù)額費(fèi)用的同時(shí)，為房地產(chǎn)后期結(jié)算提供方便。這樣的賬戶可以提高會(huì)計(jì)人員的核算效率，為全過(guò)程會(huì)計(jì)核算提供便利。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)賬簿應(yīng)當(dāng)根據(jù)工期劃分為幾個(gè)階段，依次進(jìn)行成本核算。由于房地產(chǎn)行業(yè)中成本支出較為明細(xì)，需要一些明細(xì)的支撐表格，但是匯總表格中應(yīng)當(dāng)更為高效簡(jiǎn)便，確定不能遺漏相應(yīng)的成本項(xiàng)目。

（5）增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)信息披露的透明度。房地產(chǎn)行業(yè)信息披露，對(duì)其他經(jīng)營(yíng)者或政府部門或潛在投資者都會(huì)有一定的影響。因此，房地產(chǎn)應(yīng)該對(duì)信息披露更加地透明、公正。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算更加精準(zhǔn)。要提升房地產(chǎn)行業(yè)信息披露，必須加強(qiáng)兩方面的信息披露：第一，更加透明地披露房地產(chǎn)行業(yè)的土地儲(chǔ)備量。土地儲(chǔ)備量是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的方向標(biāo)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的基本狀況。第二，重視房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量披露。房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的根本基礎(chǔ)和必要保障，只有良好、健康的現(xiàn)金流才能保障企業(yè)有更好的償債能力、經(jīng)營(yíng)能力和資金周轉(zhuǎn)能力。通過(guò)現(xiàn)金流量披露，能夠更好地反映房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)狀況。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要支撐之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，需要我們共同完善該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，優(yōu)化相關(guān)會(huì)計(jì)核算方法，減少房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供必要的保障。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算完善以后，才能更好地進(jìn)行相關(guān)的信息披露，為利益相關(guān)者提供更健全、具有價(jià)值參考的信息。全社會(huì)需共同努力來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，進(jìn)而讓該行業(yè)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出更重要的支撐和促進(jìn)作用。

參 考 文 獻(xiàn)

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[責(zé)任編輯：高海明]