BIM技術在公共建筑的運維管理應用研究

岳振泳

摘要：隨著智能建筑的發展，傳統運維管理中存在的工作效率低、人員多、水平差、業務割裂等問題越來越突出。利用以BIM技術為核心的物聯網、大數據、傳感器、云計算等關鍵技術，構建智慧運維管理系統，為建筑物的空間、設備設施、能耗及環境、安全應急等方面實現高效、可靠的管理效果。

關鍵詞：智能建筑;運維管理;BIM

一、建筑運維管理系統簡介

工程建設項目全壽命周期包括決策、設計、施工、運維和報廢回收階段，其中運營維護約占建筑物全壽命周期90%以上。建筑運維管理是為滿足人員在建筑內各項活動需要，對人員、設施和技術進行整合，對內部空間進行規劃，對各項設施進行維護管理，提升建筑使用性能，從而保護和增加其資產價值的各項管理活動的集合。

二、BIM技術簡介

建筑信息模型（BIM），是在建設工程及設施全生命期內，對其物理和功能特性進行數字化表達，并依此設計、施工、運營的過程和結果的總稱（建筑信息模型施工應用標準（GB/T51235-2017））。《2016-2020年建筑業信息化發展綱要》中提出“十三五”時期，全面提高建筑業信息化水平，著力增強BIM等信息技術集成應用能力，以使建筑業數字化、網絡化、智能化取得突破性進展。

BIM技術已成為行業趨勢，BIM人才需求成為制約BIM發展的因素。高校做為人才輸送的后備基地，BIM技術教學具體落地到BIM綜合實訓基地的建立。BIM建筑安全技術實踐基地的可以為建筑工程技術專業、建筑安全專業及其他相關專業的學生提供實踐外，還可以面向社會開展相關的職業技能培訓。通過搭建BIM信息化基地，增強學院的核心競爭力，實現BIM方面的教學及科學研究、師資隊伍的培養以及綜合性人才的培養，同時也可以帶來相應的社會效益。

三、BIM技術在智慧運維管理中的應用

運用以BIM為核心的物聯網、大數據、傳感器、云計算等關鍵技術，智慧運維管理系統針對傳統運維管理中存在的工作效率低、人員多、水平差、業務割裂等問題實現統籌化管理。為建筑物的空間、設備設施、能耗及環境、安全應急等四個方面提供高效、可靠的管理手段，創造一個安全、舒適的整體環境。系統總體架構包括應用層、平臺層、數據層和設施層四個層次。應用層，是系統的直接面向客戶的應用部分，系統的主要功能都集中在這一層。

（一）基于BIM空間管理技術

利用BIM技術對空間進行規劃分析，可以合理的整合現有的空間，根據建筑物的平面空間和立體空間同時結合單位間的協作關系、配套設施及環境條件，實現布局合理、溝通便捷的應用需求。對于空間展示，可通過BIM模型以不同的色域劃分出不同的單位區域及相關屬性信息。在租賃管理方面直觀的實現對已租賃場地的客戶名稱、入住時間、裝修情況、合同期限，水電、電信、物業費收繳情況等方面的管理和未租賃空間的標注顯示。對于合同即將到期情況進行預警監測和信息統計。準確計算建筑空間相關成本，建立成本分攤標準，增強非經營性成本的控制意識，提高建筑整體運營收益。

（二）基于BIM設備設施管理技術

采用物聯網集成技術，將建筑物內相互獨立運行的各弱電子系統進行高度集成。通過三維可視化的BIM呈現技術，實時對各種設備的運行狀態的監測，并以不同的色域進行直觀展示。隨機查閱設備信息，如設備運行狀態及參數、供應商、使用期限、所在具體位置等詳細信息，此外還具備對設備生命周期的管理，對于壽命即將到期的設備和更換配件進行預警提示，防止設備事故發生后無法及時修復。除此之外，系統還可通過策略管理能夠及時顯示火災消防、安防及設備運行監控的報警信息，并根據策略自動識別報警的相關等級，對于與報警有關系的任何一個監測點發生異常時，系統立刻啟動聯動關系，主要包括：消防報警與視頻監控、公共廣播、門禁等系統的聯動;入侵報警與視頻監控、門禁系統的聯動;設備故障與視頻監控、維護人員的聯動;環境監測報警與暖通空調、新風系統、凈化系統的聯動關系等。

（三）基于BIM能耗與環境管理技術采用物聯網傳感技術的應用，使得能效管理監控變得更加方便。通過集成具有感知功能的電力傳感器、壓力傳感器、流量傳感器等前置設備，可以實現對建筑能耗數據的實時采集、初步分析、定時定點上傳等基本功能，并具有較強的擴展性。通過能源管理功能的智能化設定，可實現對能效進行動態采集、數據統計、數據分析及策略應用等方面的管理，同時還具備對異常能源使用情況的警告或標識提示功能。采集室內溫濕度的遠程監測，分析房間內的實時溫濕度變化，配合能源系統的聯動策略實現智慧化的能源管理。系統可按照用戶實際管理需求，靈活配置管理模型。

（四）基于BIM安全應急管理技術在消防事件的管理中，應用BIM技術集成火災消防系統，精確定位顯示火災源的具體位置，并通過視頻聯動技術調用火源周圍的視頻圖像進行警情核實或查看火災源的蔓延情況，確認后聯動緊急廣播系統、消防照明，做好與119、120等部門的協助工作。對電梯運行方向、上下行速度、停駐樓層、過載數據等狀態進行有效的實時監控。對于運行中產生的電梯事故，BIM平臺聯動轎廂內的視頻監控，將故障信息上報給當地電梯維保單位。

四、結語：

通過BIM技術的應用，改變運維管理模式，建筑所有空間、設備、管線都可實現參數化、標準化、可共享的信息化儲存、可視化管理、動畫漫游式展示，大大降低了傳統管理模式帶來的時間和成本的浪費，極大地提高了運維管理效率。

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