大型住宅項目造價控制案例分析

張東紅

摘 要：通過對實際工作中參與管理的一大型住宅項目4個造價控制案例的分析，闡述造價控制需要根據(jù)項目的特點，關注到造價控制重點、難點，提前思考、分析，提出應對措施與解決方法，順利推進項目的同時實現(xiàn)項目總體控制目標。

關鍵詞：項目特點;造價控制難點;水泵的定額套用;攪拌樁補充定額;土方挖運及回填;二次轉運費

在近三十年的職業(yè)生涯中，筆者有幸全程參與建設管理的某一大型住宅項目，項目在建設時期是全省一次性開工規(guī)模最大的住宅小區(qū)，目前已交付使用近6年。質量、造價、進度、安全在建設的過程中均得到很好的控制，交付使用后，住戶反饋、社會效果也是有口皆碑。由于多方面的原因，項目名稱“春華秋實”并非為真實名稱。項目建設過程中，筆者始終在造價控制、招投標管理、合同管理的職責崗位上工作，從而得于總結出本篇論文。

一、項目概況

春華秋實項目用地位于某市某廣場北側，東臨濱江路，濱江路緊臨一條穿市而過的河流，其他三面均臨建成道路或規(guī)劃道路。項目總用地面積約187畝，容積率3.57;地上由12棟32-33層的高層單體住宅建筑及其他配套用房組成，建筑高度為99.3—104.7米，每棟單體建筑面積3.8—4.4萬 m2，;地下為兩層連通地上12棟住宅樓的地下室;總建筑面積約58.38萬 m2，其中地下建筑面積約12.79萬m2。公共部分裝修標準：外墻大馬賽克、三層以下干掛大理石貼面，進戶鋼質防火門，鋁合金門窗，除一層為花崗巖外，其他層電梯廳及前室墻地面、樓梯間地面均貼磁磚，地下車庫進口固化地坪;配電為雙回路供電+柴油發(fā)電機;上海三菱電梯;弱電智能化設施完善;小區(qū)還配套有會所、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場、室外園林綠化、商業(yè)服務網(wǎng)點等。

春華秋實項目為定向開發(fā)模式，住宅均已定向分配給住戶，所以，整個項目得以一次性全面開工及竣工。項目于2009年7月開工建設; 2011年5月封頂;2012年9月，全部土建標段竣工驗收;2014年12月，在完成規(guī)劃、人防、消防、環(huán)保、節(jié)水、國安、防雷、園林等分項綜合驗收后，取得建筑工程竣工驗收備案證。

二、造價控制難點

（一）、春華秋實項目于2009年6月進行施工總承包公開招標時，施工圖紙未完成，所以并未采用工程量清單計價及或有預算清單的招標，而是假定一個暫定價，然后以投標下浮率的方式招標。這里需要說明的是：雖然《建設工程工程量清單計價規(guī)范》至2008年已經(jīng)施行第二版，但由于推行方面的原因，采用的以上招標方式在當時還是可行的。但是，以投標下浮率的方式簽訂合同，給造價帶來了很大的不確定性，由于沒有工程量清單及報價，沒有施工圖預算作參照，所以后續(xù)每一項與定額套用稍有偏差的子目，都與施工單位進行費力的過招。

（二）、施工場地位于江邊，地下水位高，兩層地下室，單層地下室建筑面積約6.4萬m2。基坑開挖深度： 6.9-8.4m;。地下室工程屬于高水位下的無縫超長、超大型地下砼工程。另外，由于施工總承包分了六個標段，各標段均與相鄰標段在土方開挖、樁基、護坡、降水、地下室施工等存在交叉工作面，難于明確劃分工作量。向來，由于隱蔽性及不確定性，地下工程的造價控制都是全過程造價控制的關鍵，加之本項目地下工程的復雜性又更增加造價控制的難度。

（三）、春華秋實在建設初期，也就還未確定建設標準、招標方式之前，就按市場類似住宅銷售中等價格的70%確定了房屋的銷售價格，并經(jīng)省住房建設領導小組同意后向定向購房團體公布，沒有上提的空間。在項目設計階段，考慮本項目是省內第一個向政府特殊群體銷售的定價商品住宅，所以按建設領導小組提出的高標準要求進行設計，以在省內作出典范，創(chuàng)造良好的社會效益。以上先定價后建設的模式使需要保證自身收入支出平衡的本項目成本控制成為了極大的考驗。

三、造價控制案例與方法

（一）施工降水水泵的定額套用

根據(jù)設計要求，本項目坑內疏干降水主要利用降水井抽水外排，降水井沿坑邊設置，共75口，降水井內抽水泵口徑為￠50、￠75及￠100三種。各施工單位在報送降水臺班的費用時，均按本省《建筑施工機械臺班費用定額》中污水泵子目套用，理由為：①實際使用水泵型號為WQ，應為污水泵;②報送的施工方案為污水泵;③在其他施工項目中，此類抽水泵均按污水泵套用，各方面均無異議。

但在審核此項費用過程中，筆者認為：建筑工程使用的抽水泵主要用于抽取地下水，水質無明顯雜質，符合潛水泵的定義及使用范圍;而污水泵的定義及使用范圍適用于市政污水處理，但施工單位對此并不認同。

為此，我們組織各方幾次到工地，提取不同降水井內的抽水泵進行拍照、記錄，水泵普遍為“三相無堵塞排污泵（型號WQ）”，“三相無堵塞潛水泵（型號WQ）”，“三相油浸式潛水電泵（型號QY）”三種，功率按出水直徑為2.2-3.0KW，其中常用的一款規(guī)格如下：

型號：WQ9-22-2.2 ? 功率：2.2KW

電壓：380V ? 電流：5.11A ? 揚程：22M

經(jīng)對比《建筑施工機械臺班費用定額》污水泵子目及潛水泵子目，兩子目最大的差別在于每臺班用電功率的不同，如同為出口直徑100 mm內的水泵，污水泵為125KWh，潛水泵為25 KWh。根據(jù)以上水泵2.2-3.0KW的功率，每臺班計8小時，則每臺班的功率為：17.6-24 KWh，符合潛水泵的用電功率特征。因涉及金額較大，甲乙雙方聯(lián)合去函省建設標準定額站，定額站回函以上水泵按潛水泵子目計價。

為此，可以明確，①型號WQ是污水型潛水泵，為潛水泵的一種;②施工方案中的污水泵名稱表述有誤;③建筑工程施工項目用于降水的抽水泵均為潛水泵。

效果：潛水泵（￠100）子目含稅價為117.32元/臺班;污水泵（￠70）子目含稅價為200.32元/臺班;污水泵（￠100）子目含稅價為245.84元/臺班。本項目抽水臺班總計為32675臺班;按潛水泵（￠100）計為383萬元，對比污水泵（￠70），節(jié)約造價271萬元;對比污水泵（￠100），節(jié)約造價420萬元。

（二）深層攪拌止水樁補充定額子目編制

本項目臨近江邊，基坑開挖范圍大，地下室施工工期長，為充分止水，基坑支護設計采用深層攪拌樁作為止水樁及支護樁的作用;攪拌止水樁樁徑600mm，樁距450mm，水泥設計摻入量20%，水泥型號為P.O42.5普通硅酸鹽水泥;采用“3噴6攪”的噴漿施工工藝。

但是，以上攪拌樁在樁徑、水泥摻量、施工工藝等均無法在本省《建筑工程綜合定額》找到相對應的子目進行套用或換算，致使各總包方因價格未定而暫停施工;為此，我們快速組織了補充定額的編制工作，分析本省定額，并查找到《上海市建筑和裝飾工程預算定額》（2000）有相應的定額子目可借鑒，于是在本省定額的基礎上，參考上海定額含量，按本省定額計量口徑測算并編制了本項目攪拌止水樁的補充定額，然后我們組織召開各參建單位價格核定專題會，并報請省定額站審核，定額站函復同意我們編制的補充定額子目。具體測算過程如下（詳見表一、表二）：

1、調整本省定額的樁徑及水泥標號含量：根據(jù)本省深層攪拌樁噴漿樁體子目的特性， 將“綜合人工、攪拌水泥樁機、灰漿攪拌機、電動空氣壓縮機”定額含量從樁徑500 mm調整為600 mm，，水泥由32.5（R）調整為42.5（R）的單價。

2、調整本省定額為“3噴6攪”的含量：參照上海定額 將“1噴2攪”換算后的定額含量與本省定額“2噴4攪”的含量相加，得出“3噴6攪”的含量。

3、調整水泥摻入量為20%的水泥及水的含量：根據(jù)上海定額計算出1%水泥摻量的水泥及水的含量，換算后調整本省定額20%水泥摻量的水泥及水的含量。

4、調整其他材料費、其他機械費的價格：根據(jù)本省定額中“其他材料費”“其他機械費”占主要材料費、機械費的比例，調整其他材料費、機械費的價格。

效果：六個施工總包方報送的補充定額子目單價為12800-13100元/100m，根據(jù)以上流程編制的子目單價為8369.64元/100m，全部總樁長約31113 m，審核造價約260萬元，審核節(jié)約造價約142萬元。

（三）土方的挖運及回填

地下室開挖形狀呈環(huán)狀，開挖面積約7萬多m2，內環(huán)及外環(huán)采用自然放坡加錨桿護坡，經(jīng)統(tǒng)計，六個總包土方合計為44.3萬m3，回填土合計為12.5萬m3。向來，外棄及回填土方運距、購土回填等因素是最容易引起虛假簽證的風險點，也是土方挖運及回填造價最不確定的因素。

為使以上各項不可控因素及風險點能得到有效控制，我們考察了工地附近堆土點，并根據(jù)地質勘察報告及樁基礎工程的情況，掌握到開挖的土方主要為中砂質土，不僅是回填的好材料，多余的砂土也可用于其他項目或出售，此情況為我們與承包方談判提供了有利的條件;另外，我們依據(jù)定額及實際情況測算了各種條件下土方挖運及回填方案的造價，并與市場上土方挖運及回填土的價格相對比。所以盡管實際與我們的方案有些差距，經(jīng)多次協(xié)商，各總承包方最終同意了如下方案：

1、回填砂土使用現(xiàn)場開挖的土方，各總包方負責儲存，運距按7公里計算（往返各計一次），堆放場地租金及管理費用由各總包方自行解決，土方堆高費用按回填土量的一半計算兩次挖土機轉運土方。

2、棄土外運由各總包方負責，若運距在7公里以內，則按實計算，若運距超過7公里，則按7公里計算。請各總包方于××日

前如實報送棄土地點位置及運距，以備核查。

3、各總包方負責儲存的回填砂土，應確保回填實方量。

效果：按以上要求，土方單價為26元/m3（含挖土、運土、裝土、樁間挖土、機械進退場費），土方挖運44.3萬m3，合計造價1141萬元，占地下工程建安費用的6.3 %，;回填土單價為33元/m3（含裝土、運土、堆土、回填、壓實），回填土方12.5萬m3，合計造價415萬元，占地下工程建安費用的2.3 %。

（四）鋼筋及建筑材料二次轉運費用計算

本項目因開挖面積大造成施工堆場狹小，以及總體布局特殊的原因，其中有兩個施工總包標段出現(xiàn)了材料二次搬運的情況：

1、場外鋼筋二次轉運

為解決材料堆場問題，我們在項目東側跨過濱江路租用了一塊場地，用于兩個施工總包標段的原材鋼筋加工場，租場至施工現(xiàn)場的行車距離約為3公里，施工單位在租場將鋼筋加工成型后運轉至施工現(xiàn)場。計算此項二次搬運費的方法有兩種：

（1）、定額計算法：

參照省《建筑工程綜合定額》，二次搬運費為所有需轉運的鋼筋定額綜合價的0.45%，以一個施工標段為例，計算出基坑回填完成之前本標段鋼筋工程綜合價，則：

2280萬元×0.45%=10.26萬元

（2）、市場計算法：

經(jīng)市場調查，以上形式的鋼筋轉運需使用平板車及汽車吊機，并按轉運趟數(shù)計算費用：板車按15元/t，一趟不足900元，按900元計取;吊機按6元/t，一趟不足500元，按500元計取。以一個施工標段為例，依據(jù)經(jīng)審批的《鋼筋轉運施工組織設計》，轉運總趟數(shù)為404趟，則：

404×（900+500）=56.56萬元。

以上場外二次轉運的兩種計算方法中，費用相差較大，施工單位提出定額中的計算方式適用于施工場地內的二次搬運費用計算，不適合于本租場到現(xiàn)場的鋼筋轉運，轉運形式及成本費用都與實際有很大的差異。考慮以上原因，雙方同意按（2）市場計算法計算本次場外二次轉運費。

2、場內建筑材料二次搬運

本項目為大型住宅群體，設兩層連通地下車庫，車庫上面分布12棟高層單體住宅樓，其中有11棟樓沿著地下車庫的外圍布置，但有1棟樓（12#樓）處于地下室內部，離本標段地下室外側距離約82米，離堆場及施工電梯距離約170米，由于地下室為整體現(xiàn)澆結構且頂板為空心樓蓋，在地下室及室外消防車道完成前，所有建筑材料均需通過兩部塔吊二次吊運至12#樓，為此產(chǎn)生場內材料二次搬運費。經(jīng)與施工單位協(xié)商，同意按省定額二次搬運費率0.45%計算12#樓的二次搬運費，計費基數(shù)為現(xiàn)場二次搬運期間實際完成工程量的定額綜合價，經(jīng)審核，完成工程量為6000萬元，二次搬運費為27萬元。

以上兩種材料二次轉運費用的計算結果，以函文的形式向省定額站請示，得到肯定的答復后執(zhí)行。

效果：送審場外鋼筋轉運費為139萬元/標段，審核為56.56萬元;送審場內建筑材料二次搬運費為108萬元/標段，審核為27萬元。

四、項目造價控制效果

1、六個施工總承包建安費12.5億元，按總建筑面積分攤為2141元/ m2;專項工程建安費1.53億元，按總建筑面積分攤為262元/ m2;所有工程建安費按總建筑面積分攤為2403元/ m2。

2、春華秋實項目總投資19.02億元（含土地費用、銷售稅金及附加等全部支出），按總建筑面積分攤為3258元/ m2，控制在建設初期確定的住宅3650元/ m2、地下車位10萬元/個的銷售價格所帶來的收入之內，實現(xiàn)收入大于支出的總體控制目標，圓滿完成省委省政府交辦的任務。