工業遺址保護與開發為導向的棕地再開發

宋陽

摘要：本文以北京市焦化廠工業遺址為例，通過對工業遺址中具有重要價值的老舊生產設備、工業建筑等工業遺產進行保護與再利用，調動多方利益參與到工業遺址的保護與開發中。焦化廠項目在設計與實施過程中形成了一套行之有效的工業遺址保護與開發為導向的棕地再開發的發展策略，為工業遺址的棕地再開發提供了成功的借鑒案例。

關鍵詞：工業遺址、保護與開發、棕地再開發

棕地為英文：“Brown Field”的直譯，指存在一定程度污染，已經廢棄或因污染而沒有得到充分利用的土地及地上建筑物的總稱。城市棕地再開發的目的是對城市建設用地的有效重復利用。減少城市建設中對“綠地”的直接開發，減緩城市蔓延及城市中心區的衰退，為城市注入新的活力。

近年來，隨著北京市城市開發以及能源和產業結構的調整，工業污染場地修復不僅是土壤污染防治工作的主要內容之一，同時也成為保障全市土地利用資源的重要舉措。焦化廠是“十一五”時期，為實現北京“綠色奧運”承諾，改善城市環境質量，首批進行停產搬遷轉型的大型化工企業之一。

焦化廠經過近50年的建設，形成的工業建構筑物及設施設備具有獨特的工業風貌，能夠反映其曾經輝煌的歷史。焦化廠作為北京重要的工業遺址，如何保護與再利用，一直以來是社會各界廣泛關注的議題。應綜合考慮城市歷史文化保護、環境污染修復、產業發展、城市建設等多方面的要求，使其有利于資源節約型、環境友好型社會的建設，有利于保留城市歷史記憶，突出地區特色風貌，打造北京工業遺產保護示范。

一、工業遺址棕地保護與再開發的模式研究

工業遺址的保護與再開發，經過國內外多年的實踐，已經形成了相對完善的模式，主要包括原址保留、遷建保留、拆除、舊址污染治理四種方式。

（一）原址保留;（1）加固建筑或設備設施結構與基礎;（2）修繕建筑表面，加固墻體、外壁;（3）整體保護同一生產工藝流程的設備設施與周邊環境。

（二）遷建保留;（1）設施設備整體搬遷，重新選址組裝;（2）工業舊址部分遷移，只保留核心工藝和文化價值。

（三）拆除;（1）綜合考慮文化價值、工程質量等因素對工業舊址地上部分或整體移除;（2）在原址對已拆除工業舊址進行其他方式展示，或重新選址復建。

（四） 舊址污染治理;（1）機械表面鏟除;（2）高壓水沖洗建筑、設備表面;（3）高溫高壓蒸汽處理;（4）多種方式結合（如高壓水沖洗結合表面機械鏟除）。

二、焦化廠工業遺址的保護與再開發

焦化廠地塊占地約1.3平方公里，東側是東五環，南鄰化工路，西北側是焦化廠西路。對焦化廠地塊的保護與再開發是基于對現狀建筑、土壤等綜合評價的基礎上，從生態修復、建筑修復兩方面制定的系統性發展策略。

（一） 現狀分析與綜合評價

1、現狀分析;（1）建筑質量;對工業舊址現狀質量進行分析，綜合考慮未來這些舊址建筑的再利用價值。在原焦化廠范圍內現存59處工業舊址中，建筑質量基本可以分為三類：建筑質量較好;建筑質量一般;建筑質量較差。建筑質量較好的工業遺跡為4處，建筑質量一般的工業遺跡為44處，建筑質量較差的工業遺跡為11處。（2）建筑污染;原焦化廠范圍內，現存工業59處舊址中，受污染建筑42處。可通過高壓水沖洗、高溫高壓蒸汽處理、高壓水沖洗結合表面機械鏟除進行修復。（3）土壤污染;場地污染最嚴重的區域屬于保障房建設區域。此外煤氣精煉分廠東南側土壤污染較重，涉及6.5m-10m的土壤污染。而作為核心工藝流程的三處煉焦分廠土壤污染深度在1.5米以內?？赏ㄟ^原址修復法、客土修復法、換土修復法等方式進行修復。

2、綜合評價;待開發的保障房建設、地鐵車輛段建設、地下連廊與商街建設對現存工業舊址產生巨大影響。在焦化廠現存的59處工業舊址中，受各類建設影響21處，核心工藝流程不受影響。經過綜合分析評價，對于舊址園中現存的59處工業舊址，強制保留15處，建議保留12處，遷建保留2處，建議拆除30處。

（二） 生態修復

1、土壤修復;場地內土壤污染主要分為多環芳烴（PAHs）及苯、萘。場地污染最嚴重的區域屬于保障房建設區域。此外煤氣精煉分廠西南側土壤污染較重，涉及6.5m-10m的土壤污染。而作為核心工藝流程的三處煉焦分廠土壤污染深度在1.5m以內。

綜合經濟因素、項目實施經驗、項目實施的場地需求以及修復周期等方面，采用原地異位熱解吸、原地異位物理通風、原地常溫熱解吸等技術手段對場地內的土壤進行修復，修復后的土壤原地基坑回填。

2、地下水修復;場地內廢水的主要污染物為苯，主要集中在西南部區域，屬于保障房建設區，采用止水帷幕-疏干排水-異位水處理技術對地下受污染的水進行處理。處理后的排水滿足北京市《水污染物排放標準》（DB11/307-2013）中排入設置市污水處理廠城鎮排水系統的限值要求，即苯濃度不應高于0.5mg/L（處理率不低于50%）。

（三）建筑修復與再利用

1、建筑修復;對工業遺址建筑的修復有兩種形式：一是高壓水沖洗，二是高壓水沖洗結合表面機票摘除。建議保留的29處工業舊址中，需高壓水沖洗11處，高壓水沖洗結合表面機械鏟除的工業舊址16處，不需要處理的工業舊址2處。

2、功能提升;結合保留與修復的工業遺址，打造工業遺址公園。與傳統的遺址保護不同，工業遺址保護更加強調對工業建筑生產流程的保留、建筑空間的再開發，以適合現代發展的需求。針對遺址公園的保護再利用，主要包括兩種方式：一是作為景觀環境的一部分加以利用，二是植入符合工業舊址公園特色的創意辦公、配套商業、科普展示及休閑娛樂功能。

（1）景觀化處理;第一、基于觀賞功能的景觀再利用。工業遺址構筑物可以作為生態景觀與標志物，提升園區整體環境。

第二、基于體驗功能的景觀再利用。將具有一定功能和場地特色的工業遺址作為體驗式活動空間，提升園區的體驗性。

（2）植入新功能 ;第一、增加辦公等工作空間。將不同尺度的舊廠房改造成文創產業需要的不同大小的靈活的辦公空間，滿足現代辦公的需求。

第二、增加商業配套空間。利用小型或條形舊廠房和辦公樓改造成便利店、快餐廳、特色商店、雜貨市場等商業服務配套設施。

第三、增加科普展示功能空間。利用舊廠房內完整的大空間，結合工業文化，作為博物館、藝術館、圖書館等。

第四、植入休閑娛樂功能。工業舊址獨特的不規則空間可以作為咖啡廳、酒吧、茶座等室內休閑交往空間。

三、結語：

基于焦化廠區域對整個地區開發建設的影響以及多元利益主體的現狀，為加強對焦化廠區域各工程項目主體之間的溝通與銜接，避免各自為戰，建議采用總體協調管理+具體項目包的機制進行統籌管理。

總體協調管理：由市政府或者市政府授權組織系統機構，建立市區聯動的聯席會議工作機制，對開發建設中涉及的功能及產業定位、土地出讓方式、交通路網建設、公共服務配套設施完善等關鍵節點和問題，進行統籌調度，確保規劃實現。

具體項目包：基于地塊開發性質、用地條件等要素，將焦化廠開發建設工作化整為零，分為五個可實施的項目包：分別是區域土地一級開發整理、工業舊址園、新增保障房、地鐵上蓋物業、綜合開發區。

通過對焦化廠工業遺址中具有重要價值的老舊生產設備、工業建筑等工業遺產進行保護與再利用，調動多方利益參與到工業遺址的保護與開發中。焦化廠項目在設計與實施過程中形成了一套行之有效的工業遺址保護與開發為導向的棕地再開發的發展策略，為工業遺址的棕地再開發提供了成功的借鑒案例。

參考文獻：

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