房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究

朱效兵

摘要：現(xiàn)階段，隨著社會(huì)的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展也日新月異。我國(guó)的土地增值稅暫行條例自1993年發(fā)布以來(lái)，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過(guò)土地增值稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益的獲取與實(shí)際的利潤(rùn)增長(zhǎng)具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測(cè)土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤(rùn)控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點(diǎn)，只有通過(guò)對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃研究

房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、投入資本大、涉及稅種多、稅費(fèi)支出高等特點(diǎn)，在當(dāng)前嚴(yán)峻的調(diào)控政策下，行業(yè)發(fā)展存在較多的不確定因素。因此加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，控制成本費(fèi)用對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。在房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用中，稅費(fèi)占了相當(dāng)?shù)谋戎兀婕暗亩惙N包括增值稅、契稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。尤其是土地增值稅采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率方式征收，最低級(jí)次稅率30%，最高級(jí)次稅率達(dá)60%，若處置不當(dāng)，將無(wú)疑會(huì)大大增加企業(yè)的稅金支出。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在符合我國(guó)當(dāng)前稅收政策法規(guī)的前提下，加強(qiáng)土地增值稅納稅籌劃，從房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、開發(fā)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)和安排，降低稅收負(fù)擔(dān)，提高稅后收益。我國(guó)土地增值稅以增值額作為計(jì)稅依據(jù)，增值額是指房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的收入總額扣除各項(xiàng)成本費(fèi)用后的余額。因此土地增值稅納稅籌劃可從收入總額和扣除項(xiàng)目金額兩方面進(jìn)行，同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策的利用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

（一）有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時(shí)還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的條件下，有效的增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)。近些年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)在逐年增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。

（二）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新

當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過(guò)土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測(cè)，更要在執(zhí)行中及時(shí)反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對(duì)性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟(jì)效益。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃策略

（一）土地獲取階段的納稅籌劃

1、政府回收拍賣法，這種方式主要是針對(duì)預(yù)收購(gòu)的目標(biāo)土地，先經(jīng)過(guò)政府回收后再拍賣，房地產(chǎn)企業(yè)可直接以原價(jià)購(gòu)入，從而有效地避免因?yàn)橹苯邮召?gòu)所帶來(lái)的稅務(wù)疊加的問(wèn)題。“營(yíng)改增”的稅務(wù)規(guī)定中，稅務(wù)免征的情況解釋為：一是以政府名義收購(gòu)，再轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，即可免除企業(yè)直接收購(gòu)所需繳納的土地增值稅。二是對(duì)縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的，不對(duì)其征收營(yíng)業(yè)稅。這種方法比較適用于具備一定綜合實(shí)力與品牌影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，其本身具備與當(dāng)?shù)卣臏贤ê献鹘?jīng)驗(yàn)。2、企業(yè)重組籌劃，這種方式主要是基于國(guó)家鼓勵(lì)資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)出臺(tái)的相關(guān)政策來(lái)實(shí)現(xiàn)，其在平衡供求雙方稅負(fù)的前提下，通過(guò)企業(yè)重組來(lái)最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目交易的目標(biāo)，取得整體稅負(fù)最低化的籌劃方式。具體的運(yùn)用上，一是單純的股權(quán)收購(gòu)不計(jì)入土地增值稅范圍，股權(quán)收購(gòu)由此成為目標(biāo)公司股東間的交易形式，其本身并不會(huì)設(shè)計(jì)目標(biāo)企業(yè)的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。二是股權(quán)收購(gòu)并不會(huì)改變目標(biāo)公司的土增稅稅負(fù)，其收購(gòu)后的公司土地承包始終是原始承包，并不會(huì)因?yàn)槭召?gòu)溢折價(jià)而改變。此外，公司的合并、分立、兼并與分割等都無(wú)須繳納土地增值稅。

（二）項(xiàng)目施工階段的納稅籌劃

1、費(fèi)用分?jǐn)偦I劃法，主要是借助多項(xiàng)目、多分期及多業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，并根據(jù)成本規(guī)劃與納稅臨界點(diǎn)的規(guī)定，來(lái)合理調(diào)節(jié)清算對(duì)象的增值率。這種方法能夠借助供應(yīng)商的長(zhǎng)期、多項(xiàng)目合作需求，來(lái)進(jìn)行定價(jià)，不僅能夠保障供應(yīng)商的整體利益，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)整體規(guī)劃清算對(duì)象的效果。而針對(duì)同一清算對(duì)象，需分別預(yù)測(cè)合并清算及分開清算的稅負(fù)情況。當(dāng)清算對(duì)象中商品房和非普通商品房成本模糊時(shí)，則分?jǐn)偟姆绞饺菀子绊懺鲋德省?、營(yíng)銷設(shè)施籌劃法，這種方法主要結(jié)合房企項(xiàng)目的特點(diǎn)，借助調(diào)整裝飾售樓處、樣板間的放置情況，由此來(lái)實(shí)現(xiàn)可扣除成本標(biāo)注清算的籌劃方法。比如售樓處和樣板房本身是臨時(shí)設(shè)施，不會(huì)計(jì)入成本扣除，而如果主體修建后進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，則可計(jì)算收入并予以扣除成本。如采用增值率進(jìn)行測(cè)算，則需要將類似的設(shè)施直接納入清算可扣除成本。

（三）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理制度

現(xiàn)實(shí)中，土地增值稅稅收籌劃工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響比較深刻，為了確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)想方設(shè)法提高土地增值稅納稅的科學(xué)性和合理性。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際進(jìn)一步健全土地增值稅征收管理的及時(shí)性，明確稅種，采取針對(duì)性有效的管理方法預(yù)防和降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)明確土地稅負(fù)和企業(yè)稅負(fù)之間的差別，轉(zhuǎn)變稅務(wù)調(diào)節(jié)理念和方式，采用注水調(diào)節(jié)方式，從而避免了重復(fù)稅種、交叉稅種的情況。其次，企業(yè)還應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有法律法規(guī)，明確土地增值稅征收方法、清算方法，確保其調(diào)節(jié)能力能夠充分發(fā)揮其功效。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)對(duì)評(píng)估機(jī)制予以完善，進(jìn)一步規(guī)范評(píng)估流程，從而確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的降低。保障房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以將必要的材料數(shù)據(jù)提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)，以便于做到合理征稅，以此使土地增值稅納稅過(guò)程中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)安全問(wèn)題的概率得到降低。稅務(wù)部門在運(yùn)營(yíng)中還應(yīng)加強(qiáng)管理房地產(chǎn)稅源，保障征收征管的實(shí)行力度。借助有效的管理和措施讓委托代管方法更為完善，以此促進(jìn)企業(yè)單位在土地增值稅預(yù)征管理中的質(zhì)量得到提高，使征收管理工作的秩序性得到提高，將征收市場(chǎng)混亂的程度以及土地增值稅相關(guān)納稅安全風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生的概率有效降低。

三、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，就必須科學(xué)地對(duì)土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行制定，節(jié)約稅收，將稅負(fù)壓力降低，促使土地增值稅稅收籌劃發(fā)揮真正作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

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