房產測量與建筑設計計算建筑面積的區別分析

冉甜甜

摘要：近年來房地產行業發展迅速，各企業之間的競爭也更加激烈，基于此，本文研究房產測量與建筑設計計算建筑面積的區別，探究建筑面積的分類和作用，討論建筑設計計算建筑面積的基本認定，探討房產測量對建筑設計計算建筑面積的指導，希望能為關注此話題的研究者提供參考意見。

關鍵詞：建筑面積;計算標準;控制性指標

在目前的房地產市場中，開發商運用的“偷面積”手段，來源于建筑設計人員對相關規范的深入理解。但是設計計算面積和實際測量面積之間存在一定差異，往往會引發出售方和購買方之間的利益糾紛，針對這一問題，相關政策法規還不夠完善，本文就房產測量與建筑設計計算建筑面積的區別展開分析。

一、建筑面積的分類和作用

建筑面積也被稱作是建筑展開面積，是建筑各層面積的和。輔助面積、使用面積、結構面積這些都是建筑面積。其中使用面積指的是可以直接用來生產和生活的凈面積之和。在民用建筑中，居住凈面積指的是居室凈面積。輔助面積指的是建筑物各層平面布置中輔助生產或生活的凈面積總和。有效面積是使用面積和輔助面積的總和。結構面積包含的內容有墻體、柱體、垃圾道、通風道、附屬煙囪，這些結構所占面積的總和就是結構面積。在編制工程建設概算時，建筑面積是計算工程量的基礎，在計算建筑面積時，需要用到這個基數。在計算地面抹灰、室內填土、地面墊層的工程量時，都需要用到這一基數。相關工作人員應當嚴謹對待建筑面積計算工作，任何一點粗心大意都有可能導致計算失誤。不僅結構工程量計算出現偏差，工程概預算的準確性也會明顯受到影響[1]。

二、建筑設計計算建筑面積的基本認定

《建筑工程建筑面積計算規定》是建筑設計計算建筑面積的基本認定，建筑項目投資決策的經濟性分析也會從其中得到必要的參考依據，在規劃部門批復審核建設項目的規劃條件和制定城市總規劃項目時，基本認定也會發揮十分關鍵的作用。設計單位給施工設計圖紙之后，計算的建筑面積會為項目工程預決算和項目分項工程量提供數據基礎。同時建筑面積也會在計算工程量和工程造價中發揮關鍵作用。在目前的發展階段中，建筑行業使用的《建筑工程建筑面積計算規定》屬于國家標準，該項標準能規范工業和民用建筑工程面積計算事項。同時對計算方法進行統一，這是工程造價計量工作的有效數據參考。

三、分析房產測量和建筑設計計算面積的差異

（一）功能方面的差異

房產測量和建筑設計計算面積使用不同的國家標準，也就是說兩種測量方式遵循的原則有所不同，堅持的標準也有所不同。正是因為如此，房產測量和建筑設計計算面的最終結構存在一定差異。對于房產測量來說，其中包含的主要內容有房屋和房屋的用地信息，房屋產權產籍管理、房屋登記工作，這些都需要房產測量的指導。另外在房產開發、房產交易、稅收征集這些工作中，房產測量能提供非常有價值的參考信息。房屋在人們的日常生活中占有很高的地位，因此房產管理工作意義重大，而房產測量在其中發揮基礎作用。確認房屋產權產籍、保障產權人權益，房產測量能夠為其提供重要依據。而建筑設計計算面積主要應用于工程預決算和分項工程量計算這兩方面。在計算單位建筑面積工程造價和材料用量時，建筑設計計算面積能起到重要的參考作用。

（二）計算標準方面的差異

《房產測量規范》對城鎮房產測量內容有明確的規定，也有一定基本要求。這些標準主要在城市、建制鎮的建成區、建成區之外的工礦企事業單位、相鄰居民點的房產測量中發揮作用。而《建筑工程建筑面積計算規定》能更好滿足工程造價計量的需要。在目前的發展階段中，我國大中型城市的計量規劃會使用這一標準計算建筑面積，這兩個標準之間存在的差異導致規劃審批面積和房屋產權登記面積之間存在一定差別。在此條件下，房屋設計單位就能利用這兩種標準之間的差異制定不同的建設方案。而開發商也會利用這一條件，制定贈送面積的營銷方案，目的在于提高房地產項目的銷售業績。

四、探討房產測量對建筑設計計算建筑面積的指導

（一）實現對規范差異的合理利用，提高建筑設計工作質量

在保證不違反《測量規范》的基礎上，實現對現有建筑形式的有效利用，從而設計出“偷面積”空間。與此同時，這也滿足房地產的測量要求。購房者在收房之后，會對房屋進行局部改造，實現適當擴充，從而打造更加理想的居住空間。《建筑設計規范》限定主體之外的空間計算容積，比如錯層陽臺，在計算時是按照底板外圍投影的二分之一來計算面積。而在《測量規范》中，錯層陽臺則被視為無頂蓋陽臺，不在面積計算的范圍內。對于建筑設計人員來說，可以預先向購房者提供一些改造方案。而眾多購房者統一委托開發商為其改造房屋空間，建設可供使用的套內空間。此時購房者就能實現對建筑空間最大限度的利用，同時也能有效擴大居住空間。而開發商給出的贈送面積承諾也能實現。統一的后期改造需要統一實施施工方案，這會有效降低安全隱患。

（二）運用創新理念豐富建筑空間的功能

建筑設計計算面積要保證符合《測量規范》，在此條件下，建筑設計人員充分發揮想象力，展開建筑空間創新工作。創新形式包括飄窗改造、挑高空間改造。對現有的呆板居住空間進行有效創新。比如風靡一時的loft戶型，這種戶型最早出現在美國紐約，基本的建筑是廢棄的工業廠房，建筑設計師和藝術家采取從中分隔措施，為人們提供居住、工作、社交和娛樂的場所，在浩大的廠房內，各種各樣的空間存在于其中，居住者的生活方式得到極大豐富。不僅能創作行為藝術，還能展開作品展活動，這種生活方式無疑是前衛的，生活在里面的人們也有了一個新穎的名字，叫做LOFTER。Loft空間高大而又寬敞，屬于上下兩層的復式結構。戶型特點是無障礙，同時這也意味著房屋的私密性較差。通常情況下由購房者自己決定內部空間的風格和格局。國內設計師引用loft設計模式，打造開放性、透明性的空間格局，主要受眾是年輕群體。

（三）有效應對控制性指標失效問題

如今中國的市場經濟水平在不斷提高，開發商往往承受著巨大的資金成本壓力，在城市開發控制體系還不夠健全的情況下，開發商獲得利潤最大化常常會用到“偷面積”這一營銷手段。但是這一策略有可能會導致城市開發控制性指標作用失效。開發商的銷售策略是購房者獲得更大的“得房率”，最初的目的是為了減少納稅量，同時也擴大銷售面積，從而獲得更高的經濟效益[2]。但是這有可能導致購房者在收房后面臨法律糾紛。為此要頒布相應規定，避免出現糾紛，比如針對建筑物的架空層增加面積計算規定，取消深基礎架空層，弱化設計利用，不管設計內容是否被有有效利用，都應當計入計算范圍內。

五、結語：

綜上所述，本文從功能和計算標準兩方面入手分析房產測量和建筑設計計算面積的差異，認為建筑空間設計應當實現對規范差異的合理利用，提高建筑設計工作質量，運用創新理念豐富建筑空間的功能，此外還需要有效應對控制性指標失效問題。

參考文獻：

[1]李自強.房產測量與建筑設計計算建筑面積的差異性[J].建材與裝飾，2019（04）：226-227.

[2]王小林.上海規劃竣工驗收測繪建筑面積計算規則的探討[J].測繪與空間地理信息，2017，40（12）：188-190.

作者簡介：冉甜甜，1989.10.11，女，陜西西安，職稱：初級，學歷：大學本科，研究方向：房產測量。