房價上漲是否顯著增加有房家庭的消費？

顏建曄　張超　祝偉

內容提要：理論分析表明，在適當的條件下，房價上漲具有財富效應，而家庭遺產動機、潛在換房需求會降低房產的財富效應。運用“中國家庭追蹤調查”數據對上述理論預測進行實證檢驗，通過控制房產交易影響建立面板數據以清晰地刻畫房產的財富效應。實證結果顯示，遺產動機、潛在換房需求顯著降低了房產的財富效應，在控制遺產動機、潛在換房需求的影響后，房產的財富效應顯著存在。有房家庭由于遺產動機、潛在換房需求的存在，房價上漲帶來的財富效應被明顯抑制，其消費支出上升幅度有限。與此同時，房價上漲會顯著增加無房家庭的購房壓力，可能產生明顯的消費擠出。

關鍵詞：房價上漲;遺產動機;家庭消費

中圖分類號：F126? ? 文獻標識碼：A? ? 文章編號：1003-7543（2019）11-0063-12

近年來，我國存在居民消費不足和住房資產價格迅速提升并存的現象。居民消費不足已成為制約我國經濟持續健康發展的重要因素之一，特別是2000年以來，投資、消費、出口這“三駕馬車”之間的失衡日益凸顯，居民消費率由2000年的46.9%下降至2018年的38.7%①。由于住房屬于民生必需品，且兼具投資品屬性，住房資產已經成為家庭資產的主要組成部分[1]?！?017中國城鎮住房空置分析報告》計算的2017年我國家庭住房擁有率為92.8%;《2018中國城市家庭財富健康報告》指出，隨著我國房價的快速升高，城市家庭總資產中住房資產占比已經高達77.7%。經典消費理論預測房產價值增加具有財富效應，即房價上漲將顯著增加有房家庭的消費?！吧芷诶碚摗敝赋黾彝ハM不僅取決于居民收入，而且取決于持有的財產（包括人力資產、固定資產、金融資產等）[2]?！坝谰檬杖爰僬f”指出，家庭的資產價格上漲會提高家庭財富，進而促進消費[3]。Campbell等指出，房價上漲會提高家庭財富，進而促進消費[4]。關于房產財富效應的實證研究有兩種結論：一種結論認為，有房家庭所在城市房價上漲對居民消費傾向有抑制作用[5]，家庭住房資產不存在財富效應[1];另一種結論認為，家庭住房資產存在財富效應[6]。兩種結論的不一致可能源于已有研究一方面忽略了相關約束條件對房產財富效應發揮的影響，另一方面在研究設計上忽略了與住房交易有關的因素導致的遮掩效應②。上述兩方面的拓展構成了本文研究的出發點。

中國居民家庭的住房資產配置存在兩類重要的行為特征：一類是遺產動機，遺產動機對于居民家庭決策具有顯著影響;另一類是由于家庭現有住房面積不能滿足生活需求產生的潛在換房需求，對于有潛在換房需求的家庭，房價上漲使其房產凈值增加的同時，也使其預期購房支出增加，因而對有換房需求的家庭來說，房產凈值上漲使家庭消費增加很少甚至降低。因此，在研究房價上漲是否顯著增加有房家庭的消費時，有必要考慮遺產動機及潛在換房需求的影響。

有關房價與消費的實證研究，國內大部分研究用截面數據進行分析，所得結果只反映房產價值差異對消費的影響，而非房產價值變化對消費的影響，即研究得到的結果只是“資產效應”而非“財富效應”。截面數據只分析了房價上漲對不同家庭消費的影響，而無法分析同一個家庭由于房價上漲對同一家庭消費的影響。少數以面板數據進行的研究，考察了房產財富效應，但忽略了房產交易的可能影響，也未考慮遺產動機、潛在換房需求對房產財富效應的影響。基于面板數據，為充分控制房產交易可能產生的遮掩效應，本文的研究設計將樣本控制為有房且無房產交易的家庭，從而保證房產價值的變動是由房價變動引起，而非購買新住房所導致，即該樣本家庭的房產價值變動代表房價變動①。研究結果顯示，在控制遺產動機、潛在換房需求的影響后，房產的財富效應顯著存在，而遺產動機、潛在換房需求的存在顯著降低了房產的財富效應。

一、相關文獻綜述

國內外學者從人口結構、消費偏好、性別失衡、預防性儲蓄、房產等視角就居民消費需求疲軟的原因進行了研究。郝君富等認為人口老齡化導致現階段消費需求不足[7];劉生龍等提出居民收入占GDP的比重持續下降、計劃生育政策下兒童撫養比下降、行政管理費用上漲、住房制度改革是居民消費率下降的主要原因[8];Modigliani等認為勞動力人口占比高會降低居民消費傾向[9];性別失衡、預防性儲蓄等被認為是導致消費需求疲軟的重要因素[10-11]。由于房產在家庭總資產中的占比較高，房價變化對居民消費會產生何種影響引起了眾多學者的關注。國外一些研究發現住房顯著影響家庭消費，僅有少數研究認為住房對消費影響很小且不顯著。Mitchell等指出，通過“倒按揭”的方式釋放日本的住房資產很可能是一種促進消費的有效方式，有助于減少家庭對養老金及養老設施的長期依賴[12];Case等利用美國各州統計數據證實房產與股票等金融資產存在財富效應，且房產財富效應明顯高于金融資產的財富效應[13];Calcagno等利用意大利的SHIW數據發現老年人面臨上漲的房價時會提高消費[14];也有文獻認為住房對消費影響很小且不顯著[15]，家庭可能會將房產留給后代而不愿意將房產變現以支持一般性非住房消費[16]。

國內學者利用宏觀數據、微觀截面數據從多個視角對房價變動與消費之間的關系進行了實證分析。宋勃運用《中國統計年鑒》1998～2006年的房價和居民消費季度數據檢驗發現房價對消費存在正向影響[17];王子龍等運用中國幾十個大中城市1996～2007年的統計數據得出房價上漲促進了居民消費[18];萬曉莉等使用國家統計局城鎮住戶調研數據分析了房產的財富效應與財產效應，由于該數據無法確定某一家庭是否參加了兩輪或多輪調研，在研究房產財富效應時，使用全國人均消費、人均收入等變量的時間序列數據，結果表明總體上房產財富效應在我國不顯著[19]。然而，經典消費理論框架中的決策主體是微觀個體，推導的個體最優化條件不能加總，運用宏觀數據對消費理論進行檢驗的有效性值得商榷。同時，采用宏觀數據進行分析并不能準確識別出消費的改變是否由經歷房產價值變化的家庭所引致，也無法控制家庭的人口統計與經濟特征等家庭層面的特征變量對消費的影響。黃靜、屠梅曾使用微觀家庭數據進行研究，發現房價上升使居民耐用品消費支出上升，且財富效應的大小與戶主年齡、地區和收入有關[20];陳健、黃少安以孩子數量作為遺產動機的代理變量，使用橫截面數據②證實我國家庭存在遺產動機;毛中根等利用中國家庭金融調查2010年的調查數據的檢驗結果研究得出住房價格上漲對“有一套住房的家庭”的消費有促進作用[6];楊贊、張歡、陳杰基于國家統計局城鎮住戶調研的截面數據，實證分析發現我國居民較強的再購房動機是導致住房財富效應為負的重要原因[21]。以上截面數據的研究，無法消除包括不隨時間變化的固定效應在內的遺漏變量問題①，也不能有效分析同一個家庭房產價值上升對家庭消費的影響，因為截面數據回歸估計反映在其他控制變量相同的情況下，房產價值高的家庭比房產價值低的家庭的消費變動，而面板數據回歸估計能夠直接反映由房價上漲導致的房產凈值的增加對家庭消費的影響。

現有研究對于房價上漲是否能夠促進有房家庭的消費存在爭議。一方面，謝潔玉等采用國家統計局城調隊的混合樣本數據，將家庭所在城市的房價水平作為家庭房價變量，控制了家庭所在城市的固定效應，研究發現，家庭所在城市房價上漲對有房和無房家庭消費傾向皆有抑制作用[5];李濤、陳斌開使用中國城鎮家庭調查數據，區分和比較了家庭生產性固定資產和非生產性住房資產對居民消費的影響，研究發現，家庭住房資產不存在財富效應[22]。由于數據限制，以上文獻在分析房產財富效應時，沒有控制家庭層面的固定效應，可能存在遺漏變量偏差。另一方面，余新平等基于中國家庭追蹤調查2010年和2012年的數據，使用固定效應面板數據模型的實證分析表明，家庭房產價值變化對家庭消費的影響總體上并不顯著;張浩等使用中國家庭追蹤調查2010年和2012年的數據識別有房家庭房產價值變動對家庭居民消費的影響，發現家庭房產具有明顯的財富效應。以上文獻的研究設計忽略了房產交易的可能影響，也未考慮遺產動機、潛在換房需求對房產財富效應的影響。

本文在現有研究的基礎上，從以下三方面進行拓展：一是為更準確地描述我國現實情況，在借鑒Calcagno等理論模型的基礎上[14]，將遺產動機、潛在換房需求引入生命周期理論建模，聚焦房價變動對有房家庭消費的影響。二是基于理論預測建立待檢驗假說，利用中國家庭追蹤調查2010～2014年面板數據，通過控制房產交易的影響以及家庭個體和時間的固定效應識別我國家庭房產是否存在財富效應。三是識別遺產動機、潛在換房需求如何影響房產財富效應的發揮。

二、理論模型的建構

本文建立了有限期生命周期模型，借鑒已有研究引入遺產動機和換房需求。在遺產動機方面，Kopczuk等指出生命周期假說忽視遺產動機是不合理的，沒有包含遺產動機的生命周期假說不能有效解釋美國家庭把遺產作為財富積累的一種重要方式。我國居民家庭的實證分析也顯示居民存在顯著的遺產動機。在換房需求方面，現有住房面積不能滿足生活需要的家庭可能有換房需求，房價上漲在增加其現有財富的同時也會增加其預期購房支出從而減少當期消費。模型設定如下②：戶主將房產價值的α（0≤α≤1）份額留給后代，1-α份額用于存活期間消費，家庭將不留給后代的房產價值放入預算約束的右側作為家庭可消費的財富。本文假設居民家庭在生命周期內有一個預期總需求，超出現有住房H的部分表示未來的潛在住房需求，記為Hq，則需要在未來支付“Hq與當時房價的乘積”。

當沒有房產交易從而家庭房產面積不變時，房價變化的百分比和房產凈值變化的百分比都可以用房產價值變化的百分比表示。當家庭房產面積不變時，由公式（4）、（5）、（6）分別可得下述命題：

命題1：當（1-α）H-αHq>0時，房產凈值的增加將提高家庭消費，即家庭房產存在財富效應。

命題1表明，只有在適當的條件即遺產動機與潛在換房需求較小時，家庭房產才存在財富效應。

命題2：家庭遺產動機的增強，會抑制房產凈值對消費的正效應，即降低家庭房產的財富效應。

命題3：家庭潛在換房需求的提高，會抑制房產凈值對消費的正效應，即降低家庭房產的財富效應。

三、研究設計

（一）數據來源

本文數據來自“中國家庭追蹤調查”（以下簡稱CFPS），該調查為全國性追蹤調查，起始年份為2010年，之后每2年進行一次追蹤調查，調查對象覆蓋全國除西藏、青海、新疆、寧夏、內蒙古、海南之外的25個?。▍^、市）的城市與鄉村，受訪人群包括樣本家庭中的所有成員。

（二）待檢驗假說

本文主要研究房價上漲對有房家庭消費的影響，從而檢驗房產財富效應在我國是否存在。當沒有房產交易從而家庭房產面積不變時，根據前文的理論預測，得到三個假說：

命題1顯示，房產財富效應只有在適當的條件下才能存在，即房產財富效應是否存在是一個需要實證檢驗的問題，為此本文建立待檢驗假說1。

假說1：房產財富效應顯著存在。

由命題2和3可得待檢驗假說2和假說3。

假說2：家庭遺產動機的增強，會降低家庭住房資產的財富效應;

假說3：家庭潛在換房需求提高，會降低家庭住房資產的財富效應。

（三）數據處理

為檢驗上述假說，本文對CFPS2010、2012、2014年數據進行處理形成平衡面板數據，以分析房產價值變化對家庭消費的影響。為避免房產價值、收入、消費、住房面積的異常值家庭對回歸的影響，上下各刪除了1個百分位點的極端值。家庭規模過大、孩子數量過多可能會模糊家庭消費決策的主體，影響實證檢驗的準確性，因此，上下各刪除了5%分位點的極端值，由此剔除了家庭規模大于等于8、孩子數量大于等于5的極端值。在驗證房產凈值變化對消費的影響時，為分離房產交易的影響，將2010年、2012年、2014 年數據匹配，保留只有一個房子的家庭，刪除購房或建房時間為2010年之后、時間不知道以及拒絕回答的家庭①，經過處理后的樣本在調查期間沒有房產交易，因而房產價值的變化是由房價變化引起的，而非由于購買新住房而產生的變化，經過平衡面板處理得到用于實證分析的樣本數據。

（四）計量模型與變量選擇

由于房產一般為家庭所擁有，借鑒房產財富效應的已有研究并與理論分析一致，本文的實證檢驗以家庭為單位展開。在關鍵變量的代理指標選取方面，由于住房面積不能滿足生活需要的家庭存在潛在換房需求，因而本文選擇CFPS數據中描述“住房困難”的指標作為潛在換房需求的代理指標。在CFPS調查中，描述“住房困難”的調查問題為“您家是否存在下列住房困難情況？”相應的回答項包括：1.12歲以上的子女與父母同住一室;2.老少三代同住一室;3.12歲以上的異性子女同住一室;4.有的床晚上架起白天拆掉;5.客廳里也架起了睡覺的床;6.其他困難情況;7.沒有上述困難情況。家庭有上述1～6項情形的種類越多表示住房困難越嚴重，住房困難變量用包含上述1～6項的種類數表示②，當家庭沒有上述困難情況時，住房困難變量賦值0。其次，本文以戶主孩子數量作為遺產動機的代理指標。陳健、黃少安的研究指出，孩子數量多的家庭傾向于有更大的遺產動機，留給孩子的房產也較多。孩子數量多引起的住房需求增加在一定程度上能夠由住房困難變量描述，因此在控制由住房困難代表的換房需求的基礎上，孩子數量作為遺產動機的代理變量具有一定的代表性。房產抵押效應源自不完善的金融市場，指住房作為一種廣泛存在的抵押資產，房價上升使該抵押品價值增加，放松了信貸約束，增加了居民消費。高玲玲等（2018）指出，家庭流動性資產與可支配收入之比是測度家庭信貸約束的一個標準方法，具有較低家庭流動性資產與可支配收入比值的家庭更可能通過借貸為其消費融資。參照該研究，本文將家庭金融資產與可支配收入之比作為家庭信貸約束的代理指標。其他控制變量包括家庭其他資產、家庭可支配收入、家庭規模、住房面積、戶主學歷水平、家庭少年撫養比。對家庭消費、可支配收入、各類型資產的價值等經濟型變量作對數化處理，在原變量名稱前加前綴ln。設定如下計量模型：

lnconsumeit=β0+β1lnhousevalueit+β2lnotherassetit+β3lnfamincit+β4kunnanit+β5familysizeit+β6haiziit+β7xueliit+β8derit+β9lnareait+β10yueshuit+β11lnhousevalueit*haiziit+β12lnhousevalueit*kunnanit+β13lnhousevalueit*yueshuit+αi+αt+uit（7）

式中：lnconsume表示家庭消費的對數，lnhousevalue表示家庭房產價值的對數，lnotherasset表示家庭其他資產價值的對數，lnfaminc表示家庭收入的對數，kunnan表示家庭住房困難情況，familysizeit表示家庭規模，haizi表示家庭孩子數量，xueli表示家庭戶主的學歷水平，der表示家庭少年撫養比，lnarea表示家庭住房面積的對數，yueshu表示家庭信貸約束，lnhousevalur*haizi為家庭房產價值與孩子數量的交互項，lnhousevalue*kunnan為家庭房產價值與住房困難的交互項，lnhousevalue*yueshu為家庭房產價值與信貸約束的交互項，i表示家庭，t表示時間，αi代表家庭固定效應，αt代表時間固定效應。

（五）描述性統計

上述變量的描述性統計結果如表1（下頁）所示。家庭每年非住房總消費的均值為30 809.2元，50%的家庭每年非住房總消費大于等于24 312元;家庭每年消費性支出的均值為28 990.7元，50%的家庭年消費性支出大于等于23 150元;家庭每年非住房消費性支出的均值為26 500.6元，50%的家庭年非住房消費性支出大于等于21 120元;家庭房產價值的均值為160 404.6元，50%的家庭住房資產價值大于等于100 000元;家庭其他資產的均值為26 817.3元，50%的家庭其他資產大于等于7800元;家庭年收入均值為33 040.5元，有50%家庭年收入大于等于26 801元;家庭規模的均值為3.8，有多于50%的家庭人口規模大于等于4個;每個家庭戶主平均有1.9個孩子，超過50%的家庭戶主孩子數量大于等于2個;家庭住房困難的均值為0.2，超過50%的家庭沒有住房困難;戶主平均學歷水平為小學以上，有50%以上的家庭戶主學歷為初中及以上水平;少年撫養比的均值為0.1，有多于50%的家庭少年撫養比為0;住房面積的均值為126平方米，有多于50%的家庭住房面積小于等于100平方米;家庭信貸約束的均值為1，有多于50%的家庭信貸約束的值小于等于0.1。

為了觀察房價上漲與居民消費的關聯以及不同遺產動機、不同換房需求下房價上漲與居民消費的關聯，本文通過散點圖與趨勢線展示家庭房產價值增長率與非住房總消費增長率之間的關系，以及不同遺產動機、不同換房需求下房產價值增長率與非住房總消費增長率之間的關系（見圖1、圖2、圖3，下頁）。如圖1所示，根據散點圖與趨勢線可以看出，家庭房產價值增長率與非住房總消費增長率之間存在正向關系。圖2進一步顯示，隨著家庭孩子數量增加，趨勢線的斜率逐漸減小至零，說明遺產動機增強會減弱家庭房產價值增長率與非住房總消費增長率之間的正向關系。圖3表明，隨著家庭住房困難程度提高，趨勢線的斜率逐漸減小甚至轉為負值，說明住房困難程度增加會減弱家庭房產價值增長率與非住房總消費增長率之間的正向關系①。上述描述性統計初步展示了房價上漲與居民消費的可能關聯以及不同遺產動機、不同換房需求對上述關聯可能存在的影響。由于上述分析未能排除其他因素包括人口統計和經濟特征變量的可能影響，上述關聯能否解釋為因果關系還需要作進一步的深入分析。基于已建立的計量分析框架，本文將在實證分析與穩健性檢驗部分深入檢驗房價上漲對家庭消費的影響及遺產動機和不同換房需求的作用。

四、實證分析

基于公式（7），運用面板數據固定效應模型實證檢驗房產的財富效應，回歸結果如表2（下頁）所示。列（1）的估計結果顯示，在未控制遺產動機、潛在換房需求對房產價值變動的影響時，房產價值的系數估計值為0.0830，雖然在1%的顯著性水平上顯著大于零，但其經濟效應較?。悍慨a價值增加1%僅使得家庭居民非住房總消費增加0.0830%;與之相比較，列（2）的估計結果顯示，在控制遺產動機、潛在換房需求、房產抵押效應對房產價值變動的影響后，房產價值的系數估計值增加為0.177，在1%的顯著性水平上顯著大于零，經濟效應明顯增大：房產價值增加1%使得家庭居民非住房總消費增加0.177%。

這里進一步分別考察了房價上升對消費性支出和非住房消費性支出的影響，估計結果顯示對上述各項消費的影響與對非住房總消費的影響類似。與表2中列（3）、（5）的估計結果相比較，列（4）、（6）對應的房產價值系數估計值均顯著增大，并且顯著地大于零。從經濟效應來看，在控制家庭的遺產動機、潛在換房需求以及房產抵押效應后，房產價值上升1%，分別使消費性支出增加0.169%、非住房消費性支出增加0.170%。孩子數量與ln房產價值交互項系數顯著為負，說明遺產動機顯著降低了房產財富效應;住房困難與ln房產價值交互項系數顯著為負，說明潛在換房需求顯著降低了房產財富效應。如果家庭存在顯著的房產抵押效應則信貸約束與ln房產價值交互項系數應顯著為負，即當房產價值變大時，家庭信貸約束越小，房價上漲帶來的抵押效應越小。然而，估計結果顯示，信貸約束與ln房產價值交互項系數不顯著，說明總體而言，家庭不存在顯著的房產抵押效應，這一結果可能是由于中國家庭消費信貸（不包含住房貸款）使用較少，居民依靠住房抵押獲得消費貸款的比例也較少造成的。實際上，居民依靠住房抵押獲得消費貸款的比例較低。總體來看，在控制遺產動機、潛在換房需求的影響后，房產的財富效應顯著存在，而未區分遺產動機、潛在換房需求的影響時，房產財富效應明顯降低。

實證結果還顯示，家庭其他資產價值增加在1%的顯著性水平下會顯著增加家庭非住房總消費、消費性支出、非住房消費性支出，家庭收入的增加會顯著增加家庭的非住房總消費、消費性支出以及非住房消費性支出。家庭規模越大、消費的個體越多，家庭總消費也越高;可能由于調查期間內同一戶主學歷水平變化較小，戶主學歷水平對家庭消費影響不顯著;少年撫養比越高，非住房總消費、消費性支出、非住房消費性支出越低。

五、穩健性檢驗

由于居民家庭會基于已有信息作出包括住房和消費在內的決策，這一決策過程意味著居民的住房和消費會受到家庭成員能力、偏好和預期等不可觀測因素的影響，從而導致住房與消費之間可能存在內生性問題。為應對這一問題，本文借鑒李濤等（2014）和張浩等（2017）的研究思路，計量模型中加入消費的一階滯后項，估計結果如表3所示。結果顯示：房產價值的系數顯著為正，孩子數量與 ln房產價值交互項的系數顯著為負，住房困難與ln房產價值交互項的系數顯著為負，信貸約束與ln房產價值交互項的系數不顯著，與表2結果一致。

為考察研究忽略的房產交易的影響，分析刪除樣本的可能影響并作為本文結論的穩健性檢驗，本文以擁有1套房的所有家庭為樣本進行回歸①，結果如表4（下頁）所示。

可以看出，在考察遺產動機、潛在換房需求等約束條件對房產財富效應影響的列（2）、（4）、（6）中，由于房產交易的存在，部分潛在換房需求得到釋放，使得潛在換房需求對于房產財富效應的影響不再顯著（房產價值與住房困難的交叉項的系數估計值仍為負數，但不顯著地小于零）。在表4列（2）、（4）、（6）估計結果中，孩子數量與房產價值的交叉項系數估計值顯著小于零，與表2的估計結果一致，表明遺產動機對房產財富效應的影響并不受房產交易的影響，這與經濟直覺具有一致性：無論居民家庭是否進行房產交易，其遺產動機始終存在;與列（1）、（3）、（5）的房產價值系數估計值相比，列（2）、（4）、（6）的房產價值系數估計值顯著增大，表明當控制遺產動機、潛在換房需求對房產財富效應的影響后，房產財富效應仍顯著存在，與表2的估計結果一致。上述分析表明本文主要結論仍然成立。

六、結論與政策建議

為清晰刻畫房產的財富效應，本文選擇有房且沒有房產交易的家庭樣本建立平衡面板數據并控制房產交易的可能影響，深入考察遺產動機、潛在換房需求等約束條件影響房產財富效應的機理。研究結果顯示，遺產動機、潛在換房需求顯著降低了房產財富效應，在控制遺產動機、潛在換房需求的影響后，房產的財富效應顯著存在。上述結果表明，有房家庭由于遺產動機、潛在換房需求的存在，房價上漲帶來的財富效應被明顯抑制，其消費支出上升幅度有限。與此同時，房價上漲會顯著增加無房家庭的購房壓力，可能產生明顯的消費擠出。基于上述結論，提出如下政策建議：

第一，充分認識房價上漲對于家庭消費的負面效應，堅持實施“房住不炒”的政策，保持房價穩定，為推動消費增長提供空間。

第二，分類調控、精準施策，促進居民消費、改善民生。應繼續采取分類指導的原則，針對各類住房需求實行分類調控政策。在政府調控房價的政策背景下，對有首套剛需、現有住房面積不能滿足生活需要有換房需求的家庭，適當給予政策支持，以滿足其家庭的基本需求及改善性住房需求。

第三，采取多種政策組合減弱居民家庭的遺產動機以增強家庭房產財富效應，從而增加居民總消費。一是加強宣傳與引導，減輕居民對賣房滿足消費的文化排斥。二是實施針對性的政策鼓勵居民退休后通過反向抵押或售賣房產的方式滿足家庭消費需求。為反向抵押或售賣房產提供較完善的金融市場，使老年人能以更低的交易成本把自己的產權房抵押或售賣出去;適當降低甚至減免老年人房產“倒按揭”的交易稅，適當增加家庭遺產稅，使得家庭出于經濟激勵而降低遺產動機。

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Abstract： Theoretical analysis shows that under appropriate conditions， the increase of housing price has wealth effect， while the family bequest motives and potential replacement demand will reduce the effect. This paper makes an empirical test of the above theoretical prediction by using the panel data from China Family Panel Studies. After controlling the noisy influence from housing transaction， we establish a clear depiction for the wealth effect of house based on panel analysis. The empirical results show that the wealth effect of housing is significantly reduced by the motivation of family bequest motives and potential replacement demand. After controlling the influence of the family bequest motives and potential replacement demand， the wealth effect of housing is significant. The wealth effect of house is significantly constrained under the presence of bequest motives and/or potential replacement demand， as a result of which， the increase of consumption expenditure is limited. At the same time， the rise of housing prices will obviously burden a pressure on those who have not bought a house （apartment） yet， which may probably crowd out consumption.

Key words： housing price rising; bequest motives; household consumption

（責任編輯：許志敏）