房產(chǎn)投資不可再任性

莫開偉

近日，樓市陸續(xù)傳來(lái)利空消息，據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，全國(guó)有274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告。同時(shí)，7月亦傳來(lái)蘇州加碼調(diào)控、洛陽(yáng)重申限價(jià)、呼和浩特開啟行業(yè)規(guī)范自查、寧波規(guī)范商品房銷售等政策出臺(tái)。且有統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4至6月我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控分別達(dá)60次、41次和46次，而1至3月則分別為68次、21次、15次。

這一切都表明當(dāng)前樓市調(diào)控形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻，調(diào)控的號(hào)令越吹越緊，在“房住不炒”大格局下，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)還是我國(guó)房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。雖然在這種嚴(yán)調(diào)控態(tài)勢(shì)下，一、二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)有可能上升，但幅度不會(huì)很大，而三、四線城市面臨房?jī)r(jià)下降的壓力較大。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院《2019年上半年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2019年6月底，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中的64個(gè)三、四線城市庫(kù)存總量為20180萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)9.5%，顯示三、四線城市庫(kù)存已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月同比正增長(zhǎng)，庫(kù)存去化壓力有所增加，也從側(cè)面反映出三、四線城市房地產(chǎn)危機(jī)加劇。

最為關(guān)鍵的是金融政策收緊成為7月樓市調(diào)控的重點(diǎn)之一。截至7月29日，相關(guān)部門已發(fā)布15次講話或政策，要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。銀保監(jiān)會(huì)、央行亦密集采取各項(xiàng)措施：5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，規(guī)范房地產(chǎn)融資;7月12日，《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，提出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于“借新還舊”。同時(shí)，今年政府及各部門更是將房地產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)調(diào)控目標(biāo)，4月，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”，并重提結(jié)構(gòu)性去杠桿。同時(shí)，住建部約談部分城市政府負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，延續(xù)趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)。6月，銀保監(jiān)會(huì)郭樹清主席強(qiáng)調(diào)重視一些地方的房地產(chǎn)金融化問題，釋放了房地產(chǎn)政策趨緊信號(hào)。最近中央政治會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的，不能用房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施，更表明中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的決心和信心始終不會(huì)改變。

從目前看，房地產(chǎn)行業(yè)也是僧多粥少，整個(gè)行業(yè)在嚴(yán)調(diào)控態(tài)勢(shì)下將面臨著一次重新洗牌。根據(jù)2018年全國(guó)工商局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)已登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量達(dá)到9.7萬(wàn)個(gè)。過多的房企在嚴(yán)調(diào)控政策措施下，加上銀行信貸支持收緊，必然讓不少中小房企面臨被淘汰的危險(xiǎn)。同時(shí)，房企在融資環(huán)境被收緊情況下，融資成本也大幅提高，這使得部分中小房企陷入了“無(wú)米之炊”的困境。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年，95家房企境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%，境外發(fā)債的成本則為8.34%。事實(shí)上，2018年以來(lái)，房企境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發(fā)債成本突破8%，之后均維持在7.5%以上。顯然，大量房企能輕易獲得融資或再融資的日子已經(jīng)結(jié)束，尤其今年6月后，境內(nèi)債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊，更容易導(dǎo)致一些中小房企的“死氣”。還有未來(lái)兩年房企陷入償債高峰，也讓不少中小房企會(huì)在償債中陷入經(jīng)營(yíng)絕境。據(jù)恒大研究院報(bào)告顯示，2019年至2021年是房企有息負(fù)債的償債高峰。經(jīng)過測(cè)算，截至2018年年底，房地產(chǎn)主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬(wàn)億元，會(huì)在2019年至2021年集中到期，到期規(guī)模分別為6.8萬(wàn)億元、6.6萬(wàn)億元和5.4萬(wàn)億元。

這一切都表明，房地產(chǎn)黃金時(shí)間已經(jīng)過去，行業(yè)整體開始走下坡路了，這對(duì)廣大民眾也拉響了警報(bào)：投資投機(jī)性購(gòu)房，把房產(chǎn)繼續(xù)作為一項(xiàng)重要投資選擇，將會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。