租售同權(quán)法律問(wèn)題探析

摘要：住房制度作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方面，先后經(jīng)歷了由實(shí)物分配到商品化再到如今的租售并舉三個(gè)階段，包括商品房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)。目前，租售同權(quán)是我國(guó)住房制度改革的重要方向。從2016年5月國(guó)務(wù)院辦公廳頒發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》到2017年7月住建部等九個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出了住房承租人同樣享受相關(guān)公共服務(wù)。但由于我國(guó)住房法律體系的不完整，以及租售同權(quán)政策的提出沒(méi)有法律保障，導(dǎo)致租售同權(quán)的發(fā)展仍有許多法律問(wèn)題亟待解決。本文主要圍繞租售同權(quán)中受益主體、權(quán)利享受的起點(diǎn)以及租金價(jià)格提出問(wèn)題和建議，以期對(duì)租售同權(quán)制度的發(fā)展有所裨益。

關(guān)鍵詞：租售并舉;租售同權(quán);承租人利益

一、租售同權(quán)的含義及背景

租售同權(quán)是指租房居民與買房居民在享受基本公共服務(wù)待遇上享有同等的權(quán)利。

租售同權(quán)”政策的出臺(tái)是為了緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，鼓勵(lì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，激活房屋租賃市場(chǎng)的需求，達(dá)到平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)從“住者有所居”轉(zhuǎn)為“住有所居”，滿足人們多樣化的需求。也就是說(shuō)不再是通過(guò)過(guò)去我們認(rèn)為的每個(gè)人買房來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是每個(gè)人都有房子住，使承租人享有同房屋所有者同樣的權(quán)利。

二、對(duì)“同權(quán)”的界定

租售同權(quán)中的首先要明晰的是同等的權(quán)利指的是何種權(quán)利。根據(jù)租售同權(quán)的含義，其權(quán)利指的是依附于房屋而享有的基本公共服務(wù)權(quán)利，如教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等，并不是指承租人享有與房屋所有人同等的對(duì)于房屋的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》第39條規(guī)定，“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”《合同法》第 212 條規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此租賃權(quán)相對(duì)于所有權(quán)是沒(méi)有處分權(quán)的，而任何情況下對(duì)于房屋的處分權(quán)都不可能依據(jù)租賃權(quán)而享有。因此租售同權(quán)的“同權(quán)”指的不是物權(quán)與債權(quán)的同等，而是獲得依附在房屋上面的各種社會(huì)利益和公共保障服務(wù)的權(quán)利。

三、租售同權(quán)的相關(guān)法律問(wèn)題

（一）租售同權(quán)受益主體的確定

租售同權(quán)的提出固然是有利于承租人的利益保護(hù)，對(duì)可以享受租售同權(quán)的承租人限定的條件越少當(dāng)然受益人群就越廣，更有助于承租人享受各種公共服務(wù)權(quán)利，但是是否對(duì)租售同權(quán)中受益的承租人不加限定仍是有待考量的。因?yàn)樵谝栏接诜课荻碛械母黜?xiàng)公共服務(wù)權(quán)利中子女的受教育權(quán)是購(gòu)房者與租房者差異最大的權(quán)利。如若不對(duì)受益的承租人加以限定，從當(dāng)下中國(guó)教育的實(shí)際情況而言，會(huì)出現(xiàn)大量的父母通過(guò)租房子的形式帶孩子涌入教育資源豐富的城市，從而導(dǎo)致教育資源的分配出現(xiàn)問(wèn)題，也會(huì)使買房居民的權(quán)利受到影響。基于此相對(duì)于“平等原則”在租售同權(quán)中適用“精英主義原則”會(huì)更加合適，即通過(guò)立法規(guī)定對(duì)租售同權(quán)的受益主體做出一定的條件限定，如“在某地穩(wěn)定工作滿3年以上”、“與出租人簽訂長(zhǎng)期租賃合同（3年以上）”等條件。

（二）享有權(quán)利時(shí)間起點(diǎn)的確定

根據(jù)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》第十二條：租賃住房的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門或其委托的街道、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等基層組織辦理住房租賃備案;第十三條：經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。從中可以看出承租人享受規(guī)定的基本公共服務(wù)權(quán)利的時(shí)間起點(diǎn)是申領(lǐng)居住證后。將享有權(quán)利的時(shí)間規(guī)定在取得居住證后具有一定的合理性，但需要考慮的是在辦理了住房租賃備案后取得居住證之前發(fā)生相關(guān)問(wèn)題當(dāng)如何解決，如9月份子女入學(xué)但10月份居住證才能取得，那是否將導(dǎo)致租售同權(quán)失去其實(shí)質(zhì)意義。因此對(duì)于一些例外情況對(duì)于享有權(quán)利時(shí)間的起點(diǎn)需要進(jìn)行規(guī)定，也就是說(shuō)對(duì)權(quán)利空白期做出救濟(jì)規(guī)定。

（三）租金價(jià)格的確定

房屋租賃合同是民事合同，因此對(duì)于其訂立根據(jù)合同當(dāng)事人合意訂立。租售同權(quán)的提出無(wú)疑方便承租人享有更廣泛的權(quán)利，但出租人也正因如此可能將依附于房屋所享有的基本公共服務(wù)權(quán)利化為衡量利益的標(biāo)準(zhǔn)，把握承租人的心理轟然抬高租金，因此對(duì)于租賃市場(chǎng)房屋租金的價(jià)格應(yīng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，以避免住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格混亂。當(dāng)然房屋租賃合同畢竟仍是民事合同，要遵循自愿原則，故對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)定應(yīng)考慮自愿原則的因素，若雙方當(dāng)事人出于合意約定了高于標(biāo)準(zhǔn)的租金應(yīng)當(dāng)是允許的。

四、結(jié)語(yǔ)

租售同權(quán)的推行，目前階段多是以政策的形式推廣開來(lái)，并沒(méi)有立法保障，缺少法律保護(hù)則必然使租售同權(quán)的推進(jìn)面臨阻礙。租售同權(quán)的提出無(wú)論對(duì)于租賃市場(chǎng)還是公民的公共福利權(quán)利都有著重大意義，但若想要其發(fā)揮真正地作用，落到實(shí)處，就應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌立法，完善頂層設(shè)計(jì)，推進(jìn)租售同權(quán)的立法;同時(shí)也要注重地方立法的研究，使得地方與中央相輔相成，切實(shí)解決租售同權(quán)發(fā)展的細(xì)節(jié)問(wèn)題，從而規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，保障承租人利益。

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作者簡(jiǎn)介：徐晴晴（1994-），女，漢族，河南焦作人，天津工業(yè)大學(xué)碩士研究生在讀，法律碩士。

（天津工業(yè)大學(xué) ?天津 ?300387）