個人住房抵押貸款抵押物風險探究

管瑩瑩

摘要：隨著近些年個人住房貸款業務在中國的飛速發展，住房抵押貸款業務也在中國發展的越來越快。住房的產權糾紛，抵押物的處置變現以及抵押物的毀損、滅失等問題都在加劇銀行的壞賬率。文章主要講解了住房抵押貸款的產權糾紛、重復抵押、處置風險、變現風險、其他風險等，并站在當今中國經濟的角度上剖析了住房抵押貸款風險的成因，最后為商業銀行如何防范此類風險提出了一些解決措施，如嚴格篩選抵押物，建立健全自己控制體系，建立抵押物保險制度以及進行抵押物證券化等措施。

關鍵詞：個人住房抵押貸款；抵押物風險；風險控制

一、個人住房抵押貸款抵押物的風險

這里主要介紹了住房抵押貸款的產權糾紛、重復抵押、處置風險、變現風險、其他風險等等具體風險因素，以及探討一下風險的起因。

（一）抵押物產權糾紛及起因

個人住房抵押貸款是指房屋所有者以其自身合法擁有的住房向銀行抵押，以此獲得銀行貸款的一種融資方式。抵押物的產權糾紛則是因為房屋的抵押人和抵押權人在抵押物的權利與義務這一塊得不到統一而產生的爭議糾紛。

（二）抵押物重復抵押及起因

借款人在以自己的住房向銀行申請抵押貸款時，任何一家銀行都不會給他申請足額貸款，最多只能申請房屋價值的70%的金額。而我國法律規定了申請住房抵押貸款時只要貸款金額小于房屋本身的價值就可以重復抵押。

（三）抵押物處置風險及起因

根據央行最新統計數據，截止2016年底全國個人住房貸款余額達到18萬億，住房抵押貸款余額4.4萬億。隨著住房貸款的不斷發展，各大銀行住房抵押貸款的壞賬率也在不斷增加，抵押物變現風險愈加嚴重。

（四）抵押物變現風險及起因

借款人到期無法償還借款銀行就可以依據法律處理抵押物，但抵押物的變現往往時間長、風險大。因為銀行在出售抵押物時很難一下將其處理變現，抵押物作為不動產價值大、流動性差，而中國的房地產二級市場發展不健全，變現時間長手續復雜。在這期間，銀行還要面對抵押物貶值的風險，有些抵押物由于位置比較偏僻，交通不夠便利，往往難以變現。

二、個人住房抵押貸款抵押物風險的防范

（一）對抵押物嚴格選擇、嚴格管理

截止2016年第三季度個人住房貸款余額就達到了16.8萬億，在面對如此大量的抵押貸款時，各個銀行不約而同的放松了對抵押貸款的審核。根據相關資料整理，目前中國銀行業住房抵押貸款的壞賬率開始接近1%，為何一直被認為是銀行優質資源的住房貸款壞賬率上升如此之快，其根本原因是因為銀行在面對住房貸款時對抵押物的申請不夠嚴格，事后對抵押物的管理也疏于防范。

（二）規范自身行為，建立健全控制體系

商業銀行應該考慮自身資金結構，審慎發放住房抵押貸款，根據自身的經濟實力合理選擇總量。對中國的銀行業來說，規模有大有小，自身的經濟實力也千差萬別，對中、農、工、建、交五大行來說，因為其規模較大自身經濟實力雄厚，因此其住房抵押貸款總量可以很大。而對于那些經濟實力稍差點的銀行，一味擴大住房抵押貸款額度則是不理智的。各個銀行可以綜合考慮自身的經濟實力以及房產市場未來前景控制自身貸款規模。

（三）建立抵押物保險制度

自2000年以來，中國重大自然災害就發生過多起，包括2008年汶川地震，玉樹地震，舟曲泥石流，南方大雪，每年沿海地區的臺風，2016年南方特大暴雨災害等等，這些自然災害造成了難以計數的損失。而在這些災區的商業銀行會因為這些自然災害造成抵押物損壞而產生重大損失，如果商業銀行在辦理住房抵押貸款時就為抵押物辦理了保險，在抵押物發生損壞時，銀行會將損失裝移到保險公司，從而規避風險。

（四）加快抵押物證券化進程

將抵押貸款證券化有利于銀行籌集資金，有利于經濟更好的發展。將抵押貸款轉化為證券，有利于銀行將風險高、流動性低的債權轉化為風險小、流動性大的債權，這對銀行是非常有利的。但是在此過程中，也要時刻警惕風險，避免房產市場泡沫。同時也需要國家完善相關法律，不斷健全房產二級交易市場，規范金融秩序，避免出現美國次貸危機那樣的風險。

三、結語

當前我國住房抵押貸款法律方面仍不是很規范，仍然存在著很多的問題。商業銀行要不斷研究和完善的抵押物評估辦法和評估標準，加強對抵押物的管理，建立健全內部控制和外部控制體系，可以借助信息技術來提高風險防控能力。加強研究抵押物的處置措施，發展發達的抵押品二級市場，建立住房抵押貸款保險制度。不斷加強房地產市場的金融產品創新，實行住房抵押貸款證券化。完善個人信用制度，形成個人信用的外部約束力量，提高個人違約成本，加強個人守約意識，從而形成良好的市場秩序。完善住房抵押法律制度，圍繞個人住房抵押貸款的各個環境制定法律，通過法律來規范金融秩序，為防范和減少個人住房抵押貸款金融風險提供有力保障。

參考文獻：

[1]裴國晶.商業銀行個人住房抵押貸款借款風險研究[D].長春理工大學，2014-3

[2]王文軒.商業銀行個人住房貸款信用風險防范對策研究[D].天津商業大學，2014（4）