關(guān)于城市土地儲備規(guī)劃的定位和管理方法

李彬

摘要：在我國城市化發(fā)展進程中，城市土地整理與規(guī)劃是實現(xiàn)城市化發(fā)展的重要影響因素，而對于土地儲備規(guī)劃制度改革來說，其有利于我國城市土地使用改革發(fā)展，是促進我國城市化與工業(yè)長遠發(fā)展的重要方式。而我國對于城市土地儲備制度的改革力度也在隨著城市化發(fā)展不斷加深，各個城市開始對土地儲備規(guī)劃開展相應的定位與管理，以期完善城市土地使用中出現(xiàn)的各種問題。本文重點研究在土地儲備規(guī)劃過程中對于土地使用的定位與管理方法，從而為我國城市化發(fā)展中關(guān)于土地儲備規(guī)劃發(fā)展提供相關(guān)指導方法。

關(guān)鍵詞：城市化;土地儲備規(guī)劃;定位

在城市土地儲備規(guī)劃實際工作中，土地儲備規(guī)劃需要與城市總體發(fā)展規(guī)劃相符合，并與之形成完善的匹配，以此推動城市土地儲備朝著理性潛力方向發(fā)展，并可進行具體規(guī)劃引導舉措，從而擴大城市土地儲備量，以此提升土地儲備統(tǒng)籌能力。而在城市土地儲備規(guī)劃工作中有效的進行定位與管理，可促進城市土地市場實現(xiàn)規(guī)范化發(fā)展，并節(jié)約土地利用，從而確保保障性土地的數(shù)量提升。

1城市土地儲備規(guī)劃定位與管理的必要性

第一，摸清城市土地基本信息，以此平衡土地性質(zhì)中公共用地與經(jīng)營用地的關(guān)系，并實現(xiàn)城市土地儲備規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展，以此強化城市全區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)，并明確城市土地儲備的出讓標準，以此堅持城市可續(xù)費發(fā)展，從而有效平衡城市土地中經(jīng)營性土地與公共設施土地的關(guān)系，以實現(xiàn)城市土地可持續(xù)發(fā)展與利用。

第二，在城市土地儲備規(guī)劃過程中需有效協(xié)調(diào)城市總體發(fā)展戰(zhàn)略，并積極引導城市化建設進程，以此促進城市土地儲備中數(shù)量與空間的轉(zhuǎn)讓與收儲，以此幫助城市總體規(guī)劃發(fā)展提供良好的土地儲備。

第三，城市土地儲備規(guī)劃中應合理優(yōu)化土地資源配置，并在土地儲備規(guī)劃工程中最大化發(fā)揮城市土地利用價值。城市土地儲備規(guī)劃定位與管理工作往往需要進行土地樹立與空間上的合理規(guī)劃，并根據(jù)片區(qū)儲備情況進行運營方案的設計，以此實現(xiàn)城市化發(fā)展過程中發(fā)展用地與運營用地上的結(jié)合，在城市化發(fā)展中最大化實現(xiàn)城市土地利用價值，以此促進城市經(jīng)濟發(fā)展。

2城市土地儲備規(guī)劃定位

2.1認清城市土地儲備規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的關(guān)系

在城市土地儲備規(guī)劃定位中往往會面臨一個協(xié)調(diào)性問題，那便是需要協(xié)調(diào)城市土地儲備規(guī)劃與城市土地利用規(guī)劃間的平衡點，因為土地利用規(guī)劃的總體特征相較于城市土地儲備規(guī)劃上存在巨大差異。城市土地儲備規(guī)劃工作往往具備強烈的經(jīng)濟屬性，其追求的是對于土地資源市場運營經(jīng)濟收入的所得。而城市土地利用規(guī)劃則更突顯可持續(xù)發(fā)展資源屬性，其更多的追求的便是土地資源的統(tǒng)籌分配，所以兩者在本質(zhì)上存在巨大差異。而除了基本上屬性不同以外，土地儲備規(guī)劃與土地利用規(guī)劃在規(guī)劃對象上也存在較大差異。土地儲備規(guī)劃往往是追求土地區(qū)域內(nèi)城市建設土地的規(guī)劃，而土地利用規(guī)劃這是對整個片區(qū)的土地進行規(guī)劃。所以，通過上述分析可知，土地儲備規(guī)劃可以成為土地利用規(guī)劃中的一個重要組成內(nèi)容，是以土地利用規(guī)劃為戰(zhàn)略發(fā)展中心，以此實施總體規(guī)劃中的一項內(nèi)容。

2.2分清城市土地儲備規(guī)劃與城市總體規(guī)劃的平衡點

城市土地儲備規(guī)劃與城市總體規(guī)劃在一定程度上體現(xiàn)出了同一屬性，其具體表現(xiàn)在城市總體規(guī)劃往往在實施規(guī)劃內(nèi)容時，是需要通過土地儲備規(guī)劃內(nèi)容作為實施依據(jù)，并有效保障城市規(guī)劃建設過程中具有充足的資金保障，并具備聚攏資金的可能性。通過土地儲備規(guī)劃為城市總體規(guī)劃提供相應的輔助后，城市總體規(guī)劃也會為土地儲備規(guī)劃合理分配土地資源，并及時進行土地功能上的變化，以實現(xiàn)土地資產(chǎn)的靈活性，并提升城市化建設過程中土地集約化發(fā)展，并提高整體土地利用率。但是，除了兩者存在同一屬性以外，城市土地儲備規(guī)劃與城市總體規(guī)劃還存在著差異性，其具體表現(xiàn)在土地儲備規(guī)劃內(nèi)容與城市總體規(guī)劃內(nèi)容在本質(zhì)上存在內(nèi)涵不同的差異化，所以，兩者實施規(guī)劃工作中所看重的點也不相同。城市土地儲備規(guī)劃在進行土地資源使用過程中往往會考慮近期發(fā)展經(jīng)濟效益，并重點關(guān)注開發(fā)土地所帶來的經(jīng)濟收益。而城市總體規(guī)劃則更多的考慮長遠發(fā)展，其追求社會效益與經(jīng)濟的效益的統(tǒng)一，并從城市總體按照角度來進行指導與規(guī)劃，具有長遠戰(zhàn)略眼光。兩者的關(guān)系可以從土地儲備規(guī)劃以城市總體規(guī)劃為戰(zhàn)略發(fā)展依據(jù)，而城市總體規(guī)劃需要在實際土地整合與規(guī)劃中借鑒土地儲備規(guī)劃的經(jīng)驗，從而實現(xiàn)兩者平衡發(fā)展，以期推動城市化總體發(fā)展中的進程。

3城市土地儲備規(guī)劃管理方法

3.1合理提升城市總體公共基礎設施，提升城市總體形象

在城市化發(fā)展中最為體現(xiàn)城市發(fā)展的便是基礎設施建設，其將大幅度凸顯城市效能。而國家提出的可持續(xù)發(fā)展理念在城市化發(fā)展與建設過程中起著至關(guān)重要的指導作用，首先，城市化進程中對于公共基礎設施的建設將極大化推動城市經(jīng)濟總體發(fā)展，并為城市經(jīng)濟發(fā)展打下堅實的物質(zhì)基礎;其次，良好的公共基礎設施將促進城市化發(fā)展過程中各個政策的落實程度。所以，城市土地儲備規(guī)劃管理工作應重點考慮優(yōu)化城市公共基礎設施建設，并通過土地整合與儲備融資方式，來實現(xiàn)城市公共基礎設施的大力發(fā)展，以此發(fā)揮土地資源儲備的價值，并提升城市整體形象。

3.2推動政府財政收入，有效實現(xiàn)城市資產(chǎn)增值

在城市土地儲備規(guī)劃管理工作中，土地儲備規(guī)劃應提前做好將轄區(qū)內(nèi)的土地用途、性質(zhì)等屬性分類，并進行統(tǒng)一調(diào)整整合，并依據(jù)統(tǒng)一規(guī)劃方針實現(xiàn)城市土地資產(chǎn)管理，以此提升土地儲備的利用價值。而在城市土地儲備規(guī)劃管理中還需要通過分析城市用地未來需求特點，來進行預測城市每年的用地情況，并重點發(fā)展國家支持的片區(qū)建設項目，以城市總體規(guī)劃保障問題為中心，從而實現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)土地運營收益擴大，并減少土地運營成本，以平衡城市各區(qū)土地發(fā)展，從而在科學土地規(guī)劃管理工作指導中提升城市資產(chǎn)增值。

3.3合理管理城市土地儲備規(guī)劃的三個環(huán)節(jié)

第一，土地儲備運作環(huán)節(jié)，在這一環(huán)節(jié)中土地儲備規(guī)劃管理工作的首要任務便是進行土地儲備計劃的編制工作。土地儲備計劃編制工作是對土地儲備規(guī)劃內(nèi)容的細化處理，并對土地儲備規(guī)劃發(fā)展提供指導與約束的重要指標。在土地儲備計劃編制中要求以一年為期限，對一年期限內(nèi)的土地儲備規(guī)劃任務進行具體安排，從而實施一年期限的土地儲備規(guī)劃內(nèi)容。

第二，土地收購環(huán)節(jié)，在這一環(huán)節(jié)之中城市不同土地儲備部門，應該在輔助轄區(qū)內(nèi)土地資料范圍進行土地區(qū)域規(guī)劃與利用計劃編制，并結(jié)合轄區(qū)內(nèi)土地資源詳細情況就進行分析，以期在土地儲備資源選擇上占據(jù)戰(zhàn)略性要求。

總之，我國關(guān)于城市土地儲備規(guī)劃工作起步較晚，而無論是土地儲備規(guī)劃定位，還是土地儲備規(guī)劃管理工作，在核心指導思想上都存在很多不足之處，并且缺乏一套行之有效的成熟理論指導體系，而且在土地儲備計劃編制上缺乏統(tǒng)一的編制標準與要求，使得在我國各個城市開展的土地儲備規(guī)劃管理工作出現(xiàn)千差萬別的問題。所以，在未來城市化發(fā)展進程中應重點研究土地儲備規(guī)劃管理思想與規(guī)劃內(nèi)容，并以此指導城市土地儲備規(guī)劃工作的發(fā)展，從而一步一個腳印的提升我國土地儲備規(guī)劃科學性水平，并推動城市化進程朝著更好更健康的方向發(fā)展。

參考文獻

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