淺談新時期我國房地產經濟的發展策略

馬芳芳

摘要：在我國經濟的發展過程當中，房地產經濟是其中的一個重要組成部分，在很多地區的政府收入過程當中，房地產經濟占據較大的比例，因此房地產經濟是推動經濟的助力之一。在我國看到房地產經濟帶來了有利一面的同時，房地產經濟泡沫現象也日益嚴重，部分地區房地產價格控制出現了問題，房價高漲一直是中央及其地方部門管控的重要措施，最近幾年我國政府先后出臺了多種管控措施，包括稅收條款、土地政策調解等措施，使當前房地產經濟發展放緩，但是還存在不少的問題，因此對房地產經濟的發展趨勢和調控措施研究具有重要的意義。

關鍵詞：房地產經濟;發展趨勢;問題與對策

一、房地產經濟發展趨勢

（一）房地產經濟發展歷程房地產經濟發展是與我國社會經濟的宏觀環境有著密切聯系的，在房地產經濟的發展過程及趨勢當中分為三個階段，第一個階段是九十年代之前，是房地產經濟發展的萌芽時期，這一時期我國房地產經濟沒有大規模的展開，房地產經濟的市場份額較小，沒有有效的資金投入。第二階段，在改革開放到2016年我國房地產經濟獲得迅猛發展，我國房地產價格一路高漲，一系列的大的房地產公司迅速出現，并且市場份額快速擴大，房地產經濟已經成為推動我國經濟發展，提高地方政府收入的重要推動力。2015年，北京市部分商品房簽約均價最高達到了96115元每平米，上海市部分商品房簽約均價最高達到了91055元每平米。而與香港臨近的深圳，其房價增長幅度也是驚人，去年的平均增長幅度超過了40%，新建住宅的平均售價為42591元每平米。這些數字無不表現著當前我國商品房的平均銷售價格已經遠遠超過了居民的收入水平，使得越來越多的居民難以擁有屬于自己的產權商品房。第三個階段是2016年之后，我國房地產經濟趨于穩定，房價得到初步控制。我國在這個階段針對房地產經濟采取一系列的組合拳，在稅收接連出臺一系列的調控措施，包括對一手房和二手房的調控，有效的遏制了炒房行為的發生，并且在地方的政府土地政策上進一步鎖緊，采取了調控措施，降低了房價的上漲力度。

（二）房地產經濟發展趨勢

當前在我國房地產經濟的發展趨勢當中主要有以下幾點：第一，房地產經濟的規模進一步擴大。由于受到人口和剛性需求，房地產市場是當前我國人民的基本需求，在旺盛的需求下，房地產經濟還會繼續發展，但是大規模的發展的幾率還是較小的。第二，房價已經得到基本的控制，房價上漲空間較小。在房地產經濟的大規模的發展過程當中，房價上漲就是其中的因素，目前我國針對房地產價格采取的針對性的調控措施，所以房價的上漲空間較小，并且幅度不大。

二、房地產經濟發展趨勢的主要原因

（一）宏觀調控制度不合理

在我國房地產經濟的快速發展過程當中，宏觀調控制度不合理是其中的一個重要方面。當前在我國房地產經濟的發展過程當中，雖然政府采取了一系列的宏觀調控措施，但是很多地區的房價一直上漲過快，當前我國一線城市的房價雖然得到控制，比沒有出現大規模的上漲，但是房地產價格已經超過了一般民眾的承受能力，很多一線城市的居民面臨買不起房的現象。另一方面二線城市和三線城市的房地產市場有進一步擴張的現象，二線城市和三線城市的房地產經濟還在進一步的發展，這充分的說明了政府的宏觀條款措施不是很理想，政策不合理還存在。政府所制定的住房保障制度也存在一定的不足，這也使得房價很難穩定。當前我國政府對于居民的住房保障制度的實行存在著諸多困難，一方面是由于住房保障所牽扯的是居民的住房問題，這對于當地的房地產行業來說是一大打擊，對房地產企業的利益存在一定的影響，進而影響了當地政府的財政收入，因此當地政府對于住房保障制度的實際執行的動力比較缺乏。另一方面，由于住房保障制度自身所涉及的程序較為復雜，同時還需要多個部分的協調合作，對于該制度的實施來說也是一大難題。

（二）土地政策不完善

土地政策不完善，我國房價較高的一個重要原因就是土地的購買價格較高，當前很多地區的政府為了自身的經濟效益，采取高價格的拍賣土地，這樣無形當中了促進了房地產開發成本的上升，為了獲得更多的利益，房地產商只能通過上調房價的方式進行管理，這樣就無形當中促使了房地產價格的上升，進而推動了房地產經濟的發展。

（三）稅收調控制度不到位

稅收調控制度不到位，在我國房地產的稅收管理制度上，我國基本每年都會采取針對性的調控措施，地方也會因為中央政策根據自身的情況采取調解措施，但是在實際的調解幅度上還是不夠。很多稅收管理措施，只是針對普通的民眾，針對具有一定資產的富人群體，并不會造成較大的影響。雖然在營改增政策中，規定對于個人的住房不滿兩年時間再轉讓給他人的所征收的增值稅率為5%，購房時間為兩年以上的則免收增值稅，這些規定都是針對個人轉讓房屋的規定，對于所有的房地產企業來說無實際作用。

三、加強房地產經濟調控管理的措施

（一）完善宏觀調控制度

當前我國房地產經濟市場雖然發展放緩，但是在地區的發展過程當中還存在上漲的現象，二線城市和三線城市的房地產市場有進一步擴張的現象，二線城市和三線城市的房地產經濟還在進一步的發展，這充分的說明了政府的宏觀條款措施不是很理想，政策不合理還存在。因此政府宏觀調控措施需要進一步加強。政府在實際的管理當中要進一步打擊炒房行為的發生，合理引導炒房客的投資方向。另外要加強保障房建設，在實際的保障房的建設過程當中，應該積極的吸取別人的良好管理模式和方法，引進較好的管理方法，進一步的緩解基本市場需求，為房地產市場的發展降溫。

（二）根據地方情況加強對土地政策管理

根據地方情況加強對土地政策管理。當前我國房價較高的一個重要原因就是土地的購買價格較高，當前很多地區的政府為了自身的經濟效益，采取高價格的拍賣土地，這樣無形當中了促進了房地產開發成本的上升，造成了房價的上升。因此廣大地方政府部門在實際的管理過程當中，要改變傳統的變賣土地提高政績的價值觀，在實際的管理當中采取多方面的可持續的發展模式，提高地方經濟的發展，為地方經濟的發展創造更多的動力。另外地方政府在土地的審批和價格控制上要嚴格實行報備制度，嚴格打擊非法變賣土地的行為，對非法變賣土地的部門和個人要追究其相關責任，嚴重的情況要追求其法律責任，有效的從源頭上控制房地產經濟的擴張。

（三）進一步健全稅收調控制度

稅收制度是有效的控制房地產經濟發展的工具之一，因此要進一步健全稅收調控制度。在實際的調解幅度上還是不夠。很多稅收管理措施，只是針對普通的民眾，針對具有一定資產的富人群體，并不會造成較大的影響。在實際的稅收調控當中需要從個人與銀行兩個方面入手，兩個方面缺一不可，在實際的管理制度和方法上要根據地方的需求采取措施，在實際的管理當中要健全管理制度，針對一系列的稅收制度空白要及時的補充。另一方面在制度確定之后要嚴格落實稅收調控制度，只有這樣才能有效的發揮稅收調控工具的作用。

四、結語：

從以上的分析可以看出，房地產經濟的發展是我國社會經濟轉型的重要產物，當前在房地產經濟發展趨勢具有多方面的原因，這些原因既有外在的，也有內在的，其主要原因表現在：宏觀調控制度不合理、土地政策不完善、稅收調控制度不到位。因此在實際的管理當中，要根據市場的發展和人民的基本需求，要進一步要完善宏觀調控制度、根據地方情況加強對土地政策管理、進一步健全稅收調控制度，提高房地產經濟實際管控水平，滿足人民的基本住房需求。

參考文獻：

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