房地產(chǎn)評(píng)估中的建筑物的損耗分析

朱山

摘要：近年來(lái)，我國(guó)建筑行業(yè)發(fā)展非常迅速，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)發(fā)展，使得城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷加快。國(guó)家對(duì)于基礎(chǔ)建設(shè)的投資力度也不斷增加，這使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，在一定程度上還拉大了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的剛性需求，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所有的建筑從使用開(kāi)始時(shí)就會(huì)隨著時(shí)間遞增其效用會(huì)遞減，這種遞減的現(xiàn)象我們?cè)谠u(píng)估過(guò)程中常常稱為損耗，而造成損耗的原因又有很多，并且這些原因都不是獨(dú)立的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估;建筑物損耗

隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，我國(guó)對(duì)于城鎮(zhèn)建設(shè)的力度加大，使得我國(guó)建筑行業(yè)有了新的發(fā)展空間。建筑物的損耗分為有形損耗和無(wú)形損耗前者是指由于使用和受自然力影響而引起的價(jià)值損失后者是指由于功能上和經(jīng)濟(jì)上的因素諸如技術(shù)進(jìn)步消費(fèi)觀念變更等原因而引起的價(jià)值損失。

一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估概況

我國(guó)相較于其他國(guó)家來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是發(fā)展迅速，隨著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府也不斷支持房地產(chǎn)評(píng)估研究工作，建立健全的、適合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的房地產(chǎn)評(píng)估體系，而且高度重視房地產(chǎn)評(píng)估理論的發(fā)展和研究，頒布了相關(guān)制度，詳細(xì)地規(guī)定建筑物評(píng)估方法。我國(guó)設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)，其中的研究人員通過(guò)對(duì)各地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估的理論和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況，從而科學(xué)地制定了一套適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義發(fā)展的房地產(chǎn)評(píng)估體系，科學(xué)地制定我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估管理制度和建筑損耗評(píng)估體系。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是指通過(guò)專業(yè)的技術(shù)人員來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的綜合價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)參考國(guó)家房地產(chǎn)的評(píng)估程序和科學(xué)有效的方法，結(jié)合技術(shù)人員的綜合素質(zhì)來(lái)分析房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素，從而積極地展開(kāi)房地產(chǎn)評(píng)估工作，這對(duì)于促進(jìn)價(jià)值開(kāi)展評(píng)估和判定有重要意義。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而房地產(chǎn)評(píng)估方法也受國(guó)外評(píng)價(jià)體系的影響，更多的重視評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)和效果，而對(duì)于建筑物的評(píng)估研究比較少，沒(méi)有進(jìn)行深入研究，這方面來(lái)看，我國(guó)對(duì)于建筑物的評(píng)估工作是較為欠缺的。目前來(lái)看，有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估分析的方法以及綜合系統(tǒng)應(yīng)用的研究較少，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系的完善和發(fā)展有一定現(xiàn)實(shí)意義，我們還需要不斷創(chuàng)新、發(fā)展，創(chuàng)造出一套適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)評(píng)估體系。

二、影響建筑物價(jià)值的因素和無(wú)形損耗之間的關(guān)系

1.物質(zhì)影響因素與無(wú)形損耗，影響建筑物的價(jià)值的物質(zhì)影響力取決于建設(shè)質(zhì)量以及設(shè)計(jì)與環(huán)境的適應(yīng)性和一般性。基于此，在對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中，考慮建筑與環(huán)境的適應(yīng)性及一般性是非常必要的，如建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑布局等等，如若建筑的功能性出現(xiàn)貶值的情況，那么消費(fèi)者對(duì)于建筑的偏好有所改變，相應(yīng)的建筑物的價(jià)值有所降低。而造成建筑功能性貶值與無(wú)形損耗有直接關(guān)系，如地質(zhì)、地形、地勢(shì)、氣候、景色、生態(tài)及污染程度的變化，均會(huì)在無(wú)形之中降低建筑的功能性，導(dǎo)致建筑價(jià)值降低。2.經(jīng)濟(jì)影響因素與無(wú)形損耗，建筑物的經(jīng)濟(jì)性損耗應(yīng)主要反映由于外界經(jīng)濟(jì)因素的變化對(duì)建筑物價(jià)值的影響。基于此，對(duì)能夠造成建筑物經(jīng)濟(jì)性出現(xiàn)無(wú)形損耗的情況予以分析，確定有多種經(jīng)濟(jì)因素均能造成無(wú)形損耗產(chǎn)生，如購(gòu)買力水平下降、利率調(diào)整、政府經(jīng)濟(jì)干預(yù)、物價(jià)浮動(dòng)等等，這些因素直接作用在房屋及其土地上，導(dǎo)致其價(jià)值在無(wú)形當(dāng)中發(fā)生損耗。3.政府影響因素與無(wú)形損耗，從微觀角度來(lái)分析，我國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，確定城市規(guī)劃的各種指標(biāo)均會(huì)影響土地資產(chǎn)，如土地用途、覆蓋率等等。相應(yīng)的政府在頒布的某些政策或者法律會(huì)直接影響房屋價(jià)值，而其影響是以無(wú)形損耗形式表現(xiàn)出來(lái)的。也就是說(shuō)土地制度的實(shí)施、城市規(guī)劃、稅收政策、市政管理等因素看似與房屋價(jià)值毫無(wú)關(guān)系，但事實(shí)上有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，造成房屋無(wú)形損耗的產(chǎn)生，導(dǎo)致房屋價(jià)值降低。

三、房地產(chǎn)評(píng)估中建筑損耗

房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)價(jià)值是建筑物價(jià)格和土地價(jià)格的有機(jī)結(jié)合，它具備兩種特性的內(nèi)涵和特征，一般情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格包括成本和利潤(rùn)兩個(gè)部分，而房地產(chǎn)建筑物的損耗也分為有形損耗和無(wú)形損耗。有形損耗主要是指建筑物在使用過(guò)程中受到外力和自然的影響，從而產(chǎn)生的建筑物價(jià)值流失或損失;另一方面，無(wú)形損耗治是指建筑物在功能、技術(shù)等方面隨著消費(fèi)觀念的變化而引起建筑物價(jià)值的流失。我們?cè)谶M(jìn)行評(píng)估建筑損耗工作中，要尤其注意該建筑損耗是哪一類，從而清楚地知道建筑物價(jià)值流失的程度，這在房地產(chǎn)行業(yè)中對(duì)于損耗評(píng)估有著十分重要的意義。1.房地產(chǎn)建筑的折舊，在房地產(chǎn)行業(yè)中，我們對(duì)房地產(chǎn)建筑的使用過(guò)程會(huì)使建筑物的價(jià)值通過(guò)各種途徑來(lái)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，而將建筑進(jìn)行折舊也算是其中價(jià)值轉(zhuǎn)移的一種途徑。在建筑折舊過(guò)程中，我們是以建筑損耗為基礎(chǔ)來(lái)確定的，而折舊和建筑損耗在會(huì)計(jì)學(xué)科當(dāng)中的定義又有一定差別，會(huì)計(jì)學(xué)上的折舊年限是對(duì)一類資產(chǎn)作出會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，它是一種高度集中的理論數(shù)據(jù)，而且具有普遍性和法定性，但是又不能代替實(shí)際情況下的個(gè)別性和特殊性，所以總體來(lái)看，我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，不能將折舊完全的代替為建筑損耗。由于建筑的現(xiàn)實(shí)狀況、維修條件不同，其損耗以及實(shí)際運(yùn)行功能也有所不同，在實(shí)際情況下，很多產(chǎn)品會(huì)提前報(bào)廢或超齡服役，這些都是由于不同的維修使用情況造成的結(jié)果。大多數(shù)情況下，類似的建筑經(jīng)過(guò)相同的時(shí)間，其建筑損耗各有不同。2.建筑物使用年限不同，每一幢建筑物的設(shè)計(jì)要求不同，所采用的建筑材料，設(shè)計(jì)年限不同，使得其實(shí)際使用年限必然不同，在評(píng)估中直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中規(guī)定的折舊率年限的做法是欠妥的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)實(shí)地勘察鑒定，包括必要時(shí)進(jìn)行技術(shù)測(cè)量，才能確定損耗，所有的房地產(chǎn)，通常從建筑的取得時(shí)開(kāi)始就會(huì)隨著使用而發(fā)生效用遞減這種效用遞減的現(xiàn)象，在評(píng)估時(shí)稱為損耗，造成損耗的主要原因通常可分為自然因素，功能因素和經(jīng)濟(jì)因素三類，但這些損耗因素并不是獨(dú)立作用的，物理的損耗因素會(huì)引起功能的損耗，功能的損耗又會(huì)反映到經(jīng)濟(jì)的損耗上，三者存在一定的互為因果關(guān)系，計(jì)算損耗時(shí)要求將三個(gè)因素分別論述和測(cè)算，然而，由于這些因素所成的損耗很難以分別計(jì)算，在實(shí)際評(píng)估操作中通常將三者視為一體來(lái)計(jì)算損耗折舊額，但是對(duì)有一定重要性，價(jià)值較高的建筑物應(yīng)盡可能做分類計(jì)算。

四、建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)實(shí)施細(xì)則的法律法規(guī)

相關(guān)的行業(yè)主管部門必須對(duì)現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充與完善，推出專門的房地產(chǎn)評(píng)估法，結(jié)合現(xiàn)階段的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及行業(yè)技術(shù)規(guī)范來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，尤其是對(duì)行業(yè)內(nèi)存在的違法亂紀(jì)行為，制定相應(yīng)的處罰策略，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如果投資總額較小則可以對(duì)項(xiàng)目的檔次進(jìn)行細(xì)分，避免由于量大收費(fèi)小而無(wú)人承接的問(wèn)題。如果投資總額較大的項(xiàng)目，則可以實(shí)行檔次細(xì)分降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方式避免由于惡性競(jìng)爭(zhēng)互相壓價(jià)，甚至出現(xiàn)私收回扣的問(wèn)題，要建立健全評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，保證對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行補(bǔ)充與完善，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)能夠更加有法可依、有法可循。

五、結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)展，而房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)并不完善，有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估體系也不健全，我們要依據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)手段來(lái)不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)評(píng)估體系，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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