房地產企業的并購及重組

胡萍

在經濟全球化背景下，房地產企業并購及重組工作將給企業的發展帶來巨大變化，是企業生存發展壯大的新途徑。因房地產企業并購及重組能進一步整合提升原企業自身的經營水平，推進企業實現快速可持續發展。筆者簡析實施房地產企業并購及重組的意義以及主要方式，并簡要說明其注意事項，以便各位借鑒參考。

一、前言

伴隨著改革開放，我國房地產事業已然成為國家經濟發展的重要支柱。房地產企業在國家快速發展中迎來了許多新機遇，同時也將面臨著日益激烈的市場競爭的巨大挑戰。房地產企業想要在激烈的市場競爭中，尋求良好的發展并站穩腳跟，需進行并購以及重組，以此不斷優化調整自身產業、產品結構，調配各種社會資源，使得企業煥發生機。就當前而言，我國房地產企業實施并購及重組工作的比例較少，這對于我國房地產行業發展來說是極為不利的。為此，筆者就房地產企業的并購及重組進行簡要分析。

二、探析房地產企業并購及重組的成因

（一）資本規模小、缺乏競爭力

國家出臺相關調控政策可以在一定程度上對房地產經濟過熱有著制約作用，但是房地產業內的各種結構性問題仍然還有很多，比如企業規模小、資金少、實力不足、資源過剩造成浪費、以及相關的糾紛等等問題。房地產業由于其特殊性，使其應該是資金密度較大的領域，但實際上只是在總投資的規模上資金密度較大。另外，相關管理制度不健全以及房地產行業內的準入門檻過低等問題也仍（二）融資渠道少，資金不足

在房地產企業直接融資的方式占融資渠道的大部分，而對于保險、股票等金融工具進行融資的占有比例非常少。另外由于國家政策的影響，使得一些中小型房地產企業無法實現上市的方式來進行有效地融資，房地產業內債券發行的總量較小，占資金來源的比例過低。除此之外，其他的金融行業在房地產業的時間不長，無法滿足現今房地產企業發展的需求。

（三）信貸政策縮減

現今大多數房地產企業中的發展資本金主要來自于銀行的貸款、自籌、預售以及定金等款項。近幾年，房地產企業在銀行貸款的融資渠道上出現了問題使得中央銀行對房地產的信貸上開始特別重視起來。為了進一步降低商業銀行的信貸風險，中央銀行制定了越來越嚴格的信貸額度以及相關審核條件，以更好地遏制不良信貸。現在的金融機構在不斷地上調存款基準利率的同時相就提高了貸款利率。可見，房地產企業在融資上渠道越來越少相應的也越來越困難，迫使其在開發項目的過程中自行籌集資金，一些資金較為雄厚的房地產企業還可以支持開發項目所需的資金要求，但是對于一些規模較小的中小型房地產企業來說，資金籌集出現了問題，也就是企業資金鏈斷裂就極易造成投資上的風險。

（四）土地改革

國家出臺政策要求要合理利用現存土地，以此來提高我國土地的利用率和供應量，并對閑置的土地按照規定來進行回收使用。這就使得一些大量囤積土地的企業面臨資金短缺問題而造成財務危機。土地改革使房地產行業在向不斷開發的模式進行發展，在此過程中，房地產企業就必須保持長期的房產開發運營模式，從而致使房地產業資金鏈條在不斷地緊收起來。

三、探析房地產企業并購及重組的方式

（一）大型企業與大型企業相并購及重組

土地是房地產企業賴以生存的必要條件，然而，土地的出讓金越來越高，致使房地產企業如果單獨依靠自身的實力來獲取優質的土地幾乎是不可能完成的事情。因此，企業與行業內強強聯合的方式進行資源共享、綜合開發成為了房地產企業發展的良方。房地產企業想要得到進一步的發展時就可以通過強強聯合的方式來獲取高價土地、實現股權轉讓和資源整合等。在實際的強強聯合動作的過程中，可以有效地降低進入新的發展的堡壘，充分利用原有的企業市場份額和經驗，降低房地產企業在經營過程中財務風險，可以進一步發展成為品牌、管理以及資金等各方面都具有較強優勢的房地產企業。

（二）大型房地產企業并購小型房地產企業

在當今經濟環境背景下，房地產企業在取得土地后兩年內如果沒有對土地進行開發的，政府有權收回該土地且只需賠償兩倍定金而不是以市場價格來進行回購。這就對一些土地存量較大且資金實力不足的中小型房地產企業造成資金危機而不得不退出競爭市場或是通過轉讓來套取資金，實際上就是只能將土地產權進行轉讓。另外，對于一些資金較為雄厚實力較強的大型房地產企業又沒有地可以投資的，像這種企業一般都具有較多的融資渠道和股權資金且在行業中的發展也得到一定的認可。在這樣的形勢下，大型企業可以通過并購及重組一些中小型房地產企業或是良好的地產項目來進行規模的擴充。在土地交易市場中，優質的土地十分有限，一般以產權交易的方式來換取土地且所需的價格要低許多，在這（三）其他行業的企業進入房地產企業中并購及重組

目前，某些行業中面臨著可投資項目較少的問題，而此時，房地產行業正是快速發展的時期，這些行業將資金轉移到房地產行業的可能性無形中加大了許多，另外，房地產行業發展所得利潤也是比較喜人；與此同時房地產行業資金密度大且融資渠道卻少之又少，這也給其他行業進軍房地產行業提供了良好的機遇。其他行業的進入使企業無形中降低了風險，收益也有所提升。另外，其他企業自身具有較強的社會資源，使得土地資源得到了一定的增值并從中獲取更大的收益。

四、關于房企并購及重組中注意事項

（一）警惕土地可變問題

土地對于房企并購及重組當中十分重要，關系著企業經濟效益，因此需要警惕土地資源可變問題，以免出現土地手續不齊與拆遷難題等狀況，使得企業在獲得地塊后，不能順利開展項目，甚至牽扯進入債務等經濟糾紛。所以在實施房地產企業并購及重組工作時，必須高度警惕土地這個變量問題，確保企業核心利益。

（二）注重企業文化整合

據相關研究調查，我們發現在實施并購及重組過程中，由于企業整合問題處理不當，最終造成企業并購及重組工作失敗。鑒于此，房地產企業在實施并購及重組工作時，要充分考慮雙方利益，認真分析研究并購方式，使得并購雙方員工認可、信賴并購工作，進而實現共同發展。在房地產企業并購及重組后，應當注重企業文化整合工作，使得并購雙方處于平等狀態，遏制強權文化的滋生。對于企業文化而言，具有兩個鮮明特點，包括依賴性與隱匿性，因此，必須在實施并購及重組工作時，需要加倍的耐心和包容，如此才能整合企業文化，促進企業發展。

（三）對于別的行業涉獵房地產行業

每一個行業都有著自身不同之處，但是在進行并購及重組時，并購企業往往將自身管理經驗套用到并購后的企業。所以，對于別的領域的企業而言，進入房地產行業時，應當結合房地產產業特點進行針對性的發展規劃研究。由此需要尋求及培養職業經理，以便協作別的領域更好更快的轉換到房地產行業門檻。

五、結束語

面對當前國家宏觀經濟調整，房地產企業需認清形勢，把握機遇，尋求新的發展方式。接納并購對于資金不足的房企而言是勢在必行的，而實力雄厚的房企則需要充分了解市場及政策的前提下，尋求并購及重組對象，如此才能在激烈的市場競爭環境中獲得立足之地。（作者單位為成都奧克斯財富廣場投資有限公司）