“多測合一”背景下的房地一體化調查研究

戈樹兵 林天梁

摘要：隨著不動產登記職責的整合、不動產統一登記制度的建立及“多測合一”的開展，以前房產測量、規劃竣工測量以及地籍測量可能由不同生產單位生產并分別出具各自成果，不僅僅造成重復測繪、測繪成果之間無法共享，而且不能滿足不動產統一登記的需要。本文通過對房地一體化調查的研究進而提出解決統一房產和土地權屬界線調查與測量調查思路。

關鍵詞： 房地一體化;房產測量;地籍調查

2013年11月20日國務院常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，同年發布了《權籍調查技術方案（試行）》，要求在地籍調查的基礎上一并開展土地及其房屋等定著物的權屬調查和測量工作。徐州市于2015年3月頒發了全國第一本不動產證書，證書詳細記載了土地及房產相關信息，證書上分別配上房產分戶圖和宗地圖。如何將土地和房產調查信息一并調查及房產圖和地籍圖在一張圖上展示，實現真正的房地一體化調查，徐州市自然資源與規劃局決定在徐州經濟開發區開展房地一體化調查試點研究。本文主要以徐州市經濟開發區房地一體化調查試點為例，探索實現房地一體化調查的技術路線和房地調查數據庫建設方案。

一、試點區概況

徐州市經濟開發區位于徐州市鼓樓區東部，是國家級經濟開發區，項目區內工業發達、廠區成片、人口密集、高樓林立，總面積293.6平方公里。在不動產統一登記之前，開發區獨立進行房屋所有權登記，用于登記的房產測繪資料也出處繁多，其數據成果的完整性、準確性、房產圖的規范性、信息化水平等已經不能使用不動產統一登記的要求，但區域內地籍測繪資料比較完整規范和齊全。

二、技術路線和方法

利用已有的城鎮地籍調查和房產測量及登記發證成果，結合1：500基礎測繪成果、規劃竣工驗收測量成果等，查清每一個不動產登記單元的土地利用類型、面積、權屬和分布情況，獲取缺失房產要素空間數據和屬性數據;補充未進行的地籍調查;利用房地產數據整合成果、新老測管庫成果等補充房產測繪資料;生成不動產分宗平面圖、房屋分層分戶平面圖等各種矢量圖件及各種報表;建立房地一體化調查數據庫和更新維護機制。

（一） 工作底圖的制作

以徐州市1：500城鎮調查數據、數字正攝影像圖、地籍區、地籍子區，套合1：500基礎測繪更新成果，生成本次調查工作底圖。工作底圖以地籍子區為單位生成圖片格式導入平板設備以供外業使用。

（二）已有房產測繪、登記資料的收集與整理

對于調查范圍內未進行地籍調查及界址發生變化的宗地標注在工作底圖上，結合房產資料梳理出有房產測繪資料和沒有房產測繪資料的不動產單元并對調查數據按照圖形、屬性分別分析其質量、可利用程度和缺失要素，分別標注在工作底圖相應宗地上，為下一步調查測繪明確目標信息。

（三） 補充地籍調查和缺失房產要素的調查

針對尚未進行地籍調查的宗地和缺失房產要素的，如新老測管庫已有房產數據、檔案管理系統、房產整合數據的，針對性進行房產要素補充調查與測繪、戶落幢、房屋面積的測算與分攤、分宗房產平面圖、分層分戶圖的編制;對于沒有地籍調查數據和房產資料，有“三測合一”數據，按照《徐州市三測合一技術指南》的要求進行地籍調查和房產相關成果的編制;對于無任何數據的，按照相關測量規范的要求進行地籍和房產測繪。

（四）不動產單元號的確定

現行工作系統，房產測繪數據導入權籍系統時會自動產生不動產單元號。之前不動產統一登記發證工作和前期房地產數據整合時已經部分已生成不動產單元號，如重新進行數據入庫勢必會出現同一宗地可能出現兩個不動產單元號這與《不動產登記暫行條例》要求不符。建議對前期登記和數據整合時已經生產的不動產單元號與最終新生成的不動產單元號之間做好對照關系，原來的不動產單元號作為臨時號存在。

（五） 房產分宗平面圖的編制

房產分宗平面圖是將宗地圖和原房產分丘平面圖內容結合編繪的。房產分宗平面圖的主要表述內容如下：宗地坐落、不動產單元號、圖幅號、宗地號、土地用途、宗地面積、界址點及點號、界址線、界址邊長、宗地四至、房屋及附屬、門牌號、房屋幢號、房屋邊長、房屋局部層次分割線及層次、墻體歸屬、八位編碼（產別、房屋結構、自然層數、建成年代）、建筑面積、房屋西南角坐標等。

（六）房地一體化調查數據庫的建設

房地一體化調查數據庫建設嚴格依據國家有規程和標準，以滿足不動產統一登記工作的要求為出發點。

數據庫主要內容如下：

1、矢量數據：基礎地理數據、土地利用數據、土地權屬數據、房產數據、房屋調查數據;

2、柵格數據：DOM數據、掃描影像圖;

3、元數據。

數據庫建庫主要步驟如下：

1、數據庫建設方案的設計;

2、基礎數據準備與處理;

3、圖形和屬性數據的采集、接邊、拓撲關系的構建，數據檢查與入庫。

三、 存在的問題及處理方法

對于試點區的各種企業存在部分權利人不愿意配合、新建房屋手續不愿意提供：對于安置房小區存在找不到無開發主體、施工設計圖紙不全等問題。針對出現的問題采集辦理工作證、甲方出具協調函及與開發區管委會各組成部門進行合作等方式予以解決，取得較好的效果。

四、結語：

本文通過利用基礎測繪數據、“三測合一”數據、地籍調查數據、房產測繪數據結合原有的不動產登記數據，探索房地一體化不動產調查方法和程序，將圖件成果上從原來的宗地圖、房產幢圖合并為房產分宗平面圖，將原來圖件合二為一，將土地權屬信息與房產相關信息在一張圖上進行體現。從試點效果來看，該方法可以更好地為不動產統一登記進行服務，提高了工作效率。

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