芻議房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的主要問(wèn)題及其對(duì)策

邱明

摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估是隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而逐漸形成的一個(gè)新興行業(yè)，一直在不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題的過(guò)程中摸索前行。本文就當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)尚存的一些問(wèn)題進(jìn)行了分析，并對(duì)其提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估;問(wèn)題;對(duì)策

房地產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的組成部分，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和人們財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，會(huì)產(chǎn)生更多、更新的房地產(chǎn)評(píng)估需求。但房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求高，在我國(guó)尚屬新興行業(yè)，發(fā)展亦不夠成熟，還存在一些不容忽視的問(wèn)題亟待解決。

一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)評(píng)估也稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)，是指房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。相較于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚。1978年改革開(kāi)放后，隨著房屋商品化和國(guó)有土地有償使用，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)開(kāi)始萌發(fā)。1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師和1994年法律規(guī)定國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度以來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得到快速發(fā)展，評(píng)估隊(duì)伍迅速壯大，評(píng)估法規(guī)不斷健全，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，評(píng)估理論日益成熟，評(píng)估業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)。初步建立以《城市房地產(chǎn)管理法》、《資產(chǎn)評(píng)估法》為基礎(chǔ)，以《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》為依據(jù)，以房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)行政許可為核心，以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》等為執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的管理機(jī)制，努力構(gòu)建公平競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)。目前全國(guó)共有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)5500余家，約有5.4萬(wàn)人取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格。業(yè)務(wù)范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評(píng)估，發(fā)展到房地產(chǎn)抵押、課稅、征收、保險(xiǎn)、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等領(lǐng)域。而隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的快速發(fā)展，其存在的問(wèn)題也日漸暴露。

二、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的主要問(wèn)題

（一）相關(guān)的法律規(guī)范體系不完善

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展雖有既有的法律規(guī)范體系為其提供依據(jù)和支持，但一直還處在摸索和借鑒的過(guò)程之中， 難免存在法律法規(guī)、基本準(zhǔn)則不健全，評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、職業(yè)道德準(zhǔn)則不完備，以及相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺少實(shí)施細(xì)則不實(shí)用等問(wèn)題，影響了房地產(chǎn)評(píng)估體系的整體構(gòu)建。且散落于現(xiàn)行法律規(guī)范體系中的相關(guān)規(guī)定，已無(wú)法滿足房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的需要，不僅使評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中畏手畏腳、無(wú)所適從，其評(píng)估結(jié)果也難以得到社會(huì)的認(rèn)可，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的有效監(jiān)督。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的發(fā)育還不成熟，尚處于不甚規(guī)范的階段。在當(dāng)前市場(chǎng)中，為獲取更多的業(yè)務(wù)、賺取更多的利益，要經(jīng)常與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，以建立和維持良好的協(xié)作關(guān)系，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)采用一些非法的手段來(lái)達(dá)此目的;房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的迅速發(fā)展，也實(shí)現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員數(shù)量的快速增長(zhǎng)，面對(duì)“更多人分享同一塊蛋糕”的現(xiàn)象，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)不惜以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，以期在市場(chǎng)角逐中站穩(wěn)腳跟等諸多亂象還時(shí)有出現(xiàn)。這些現(xiàn)象的存在擾亂了市場(chǎng)環(huán)境，激化了各類矛盾。

（三）評(píng)估專業(yè)人員水平良莠不齊

要成為一個(gè)合格的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師，不僅應(yīng)具有相當(dāng)?shù)脑u(píng)估專業(yè)知識(shí)，而且應(yīng)具有一定的評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。造成當(dāng)前評(píng)估專業(yè)人員業(yè)務(wù)水平良莠不齊的原因主要源自：其一，在教育培養(yǎng)方面，缺乏針對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的專門(mén)培養(yǎng)教育，致使評(píng)估專業(yè)性人才的缺失;其二，在行業(yè)準(zhǔn)入方面，還未形成一套科學(xué)、完善、合理的人才考核和準(zhǔn)入機(jī)制，評(píng)估質(zhì)量難以保證;其三，在繼續(xù)教育方面，過(guò)于側(cè)重理論，不能實(shí)現(xiàn)理論和實(shí)踐水平的同步提升，而房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試為一次性的且再無(wú)晉升空間，亦使評(píng)估專業(yè)人員缺乏學(xué)習(xí)、提高的動(dòng)力。

三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在問(wèn)題的對(duì)策

（一）建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律體系

健全和完善的房地產(chǎn)評(píng)估法律規(guī)范體系是評(píng)估行業(yè)健康有序發(fā)展的必要保障，當(dāng)前要建立健全法律規(guī)范體系，使房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)能有法可依、有章可循、有據(jù)可查，相關(guān)部門(mén)可從以下幾方面對(duì)現(xiàn)行的法律規(guī)范體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善：一是抓緊制定評(píng)估基本準(zhǔn)則，并據(jù)其制定評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則，以規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，提升評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員的道德標(biāo)準(zhǔn);二是盡快制定評(píng)估行業(yè)監(jiān)督管理辦法，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為的監(jiān)督和管理;三是積極引導(dǎo)評(píng)估行業(yè)合理定價(jià)，在評(píng)估執(zhí)業(yè)中推行明碼標(biāo)價(jià)，既要保障評(píng)估機(jī)構(gòu)的合法收入，又要杜絕相互壓價(jià)、低價(jià)收費(fèi);四是明確細(xì)化房地產(chǎn)評(píng)估的法律責(zé)任及其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使其依法依規(guī)謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

（二）優(yōu)化提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的執(zhí)業(yè)環(huán)境

良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的發(fā)展有著極其重要的作用，優(yōu)化和提升執(zhí)業(yè)環(huán)境可從以下方面著手：第一，建立房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)外并行的監(jiān)管機(jī)制，通過(guò)評(píng)估行政管理部門(mén)、評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)以及相關(guān)部門(mén)的通力協(xié)作、多頭并進(jìn)和齊抓共管，打造公平競(jìng)爭(zhēng)、健康有序的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng);第二，建設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的誠(chéng)信體系，通過(guò)信用檔案來(lái)施行誠(chéng)信預(yù)警和失信懲戒，并以此督促和引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員誠(chéng)信執(zhí)業(yè)，營(yíng)造獨(dú)立、客觀、公正的市場(chǎng)氛圍;第三，加強(qiáng)評(píng)估專業(yè)人員的職業(yè)道德教育，通過(guò)定期開(kāi)展職業(yè)道德培訓(xùn)和宣傳，不斷提升評(píng)估專業(yè)人員的道德素養(yǎng)，抵制不良誘惑，實(shí)現(xiàn)執(zhí)業(yè)環(huán)境的不斷優(yōu)化;第四，暢通違法評(píng)估行為的投訴舉報(bào)渠道，通過(guò)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員違法評(píng)估行為的查處，以維護(hù)評(píng)估行業(yè)的形象。

（三）提高增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估人員的業(yè)務(wù)水平

提高和增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，首先，要加強(qiáng)評(píng)估專業(yè)性人才的培養(yǎng)教育，通過(guò)設(shè)置專門(mén)的房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)，為評(píng)估行業(yè)源源不斷地培養(yǎng)和輸送專業(yè)性的人才;其次，要優(yōu)化評(píng)估專業(yè)人員的行業(yè)準(zhǔn)入，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)不僅要通過(guò)執(zhí)業(yè)資格考試，更要考核其評(píng)估實(shí)踐，確保評(píng)估專業(yè)人員具備執(zhí)業(yè)能力;再次，要完善房地產(chǎn)估價(jià)師的等級(jí)設(shè)置，由一級(jí)制劃分為多級(jí)制，并將其與房地產(chǎn)估價(jià)師的綜合素質(zhì)掛鉤，做到能上能下、動(dòng)態(tài)管理，激發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)師不斷進(jìn)取，為優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價(jià)師提供更為廣闊的發(fā)展空間;最后，要建立評(píng)估專業(yè)人員繼續(xù)教育的激勵(lì)機(jī)制，變被動(dòng)接受培訓(xùn)為主動(dòng)參與學(xué)習(xí)，不斷更新和完善評(píng)估專業(yè)人員的知識(shí)架構(gòu)體系和理論實(shí)踐技能，逐步提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中評(píng)估專業(yè)人員的整體素質(zhì)。

四、結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)評(píng)估在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)亦日益增多。盡管我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，在發(fā)展過(guò)程中還有不少有待解決的問(wèn)題，但只要采取適當(dāng)?shù)牟呗赃M(jìn)行應(yīng)對(duì)，定能成功走出一條適合自身發(fā)展的道路。

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